长沙:比三四线城市更容易买房 让“绕着走”的省会做对了什么？

导读：楼市最严调控是怎样炼成的？“优等生”长沙经验大梳理来了：与其他城市相比，长沙的楼市一大标志，就是不断升级的需求侧调控，所形成的严格的限购、限售条件。

来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记 者丨宋兴国，蒋莎莎

编 辑丨周上祺

要不要学长沙调控，可能是近期不少城市头疼的问题。

7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。在这次会议上，关于房地产的表述，如“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”、“时刻绷紧房地产调控这根弦”、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、和“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等，被认为传达了中央要求房价过快上涨城市收紧调控的信号。

而引起多方关注的是，此次会议，有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加，各个城市负责人还做了发言。对此，多位地产人士均告诉21世纪经济报道，与其他几个城市多属于近段时间来房价上涨相对较快的城市不同，长沙的房价一直控制较好。

而稍早一些，更有传闻称，7月初，在住建部对某热点城市的调研座谈后，该城市曾派人员前往长沙交流学习住房管理经验。而在不久之后，当地出台了堪称史上力度最严的限购政策。

因此，尽管并未对外公布各个城市具体的发言内容，但许多受访人士都猜测，长沙“可能是去介绍经验”的。从严格且不断加码的限购、限售，到从“限利润”开始的限价、长沙在过去几年间构成的楼市调控体系，值得关注。

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长沙 图/图虫

不断“打补丁”的调控政策

与其他城市相比，长沙的楼市一大标志，就是不断升级的需求侧调控，所形成的严格的限购、限售条件。

目前， 长沙的限购和限售政策是：

本地单身户籍或非本地户籍家庭，限购一套商品住宅；

已婚以家庭为单位限购两套，且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套；

外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。

另外，居民限售四年，企业则限售五年。

这经历了调控不断加码的过程。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策划定长沙六区和长沙县（限长沙经开区、星沙）为限制区域对于非本地家庭，无房限购一套，已有住房的不得购买新房。政策主要针对新房市场，对长沙本地户籍家庭和二手房市场尚没有限购。到了5月20日，长沙市限购对象和限购范围进一步扩大。首先，长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴，在限购区域内最多只能拥有两套房。其次，政策将二手房纳入限购范围，同时规定商品房拿到不动产权证后两年才能交易。

调控房价的决心还体现在土地出让环节。9月20日，长沙正式发布《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操纵规则》，对试点地块采取“熔断+摇号”的限价机制，国土部门按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价，当竞价达到最高限价时，停止网上竞价，由竞价企业现场摇号决定。

2017年9月23日，长沙调控“套餐”再次全面升级，限制区域也扩展为全市。首先是购房门槛更为高，外地购房者需连续缴纳24个月以上的所得税或社保，而此前只需连续缴纳12个月以上。而本地购房者必须在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。此外，限售政策进一步收紧，在长沙购买的商品房（含二手房），取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

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数据来源：国家统计局、易居研究院

此后，长沙房价开始得到控制，从国家统计局发布的70城新房同比价格走势来看，2018年以后，大部分时间里，长沙新房同比涨幅开始低于70城中二线城市的平均走势。

2018年6月，长沙市人民政府办公厅出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，也标志着长沙调控正式进入“完全体”状态。

这份文件从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控，调控力度再加码。

政策规定本地户籍家庭若只有一套，第二套需要在取得第一套房子不动产权4年后方可购买；

户籍单身与非户籍家庭在限购区域内有1套以上，不准再购买。

同时，政策对限售进一步限制，规定商品房需取得不动产权证4年后方可转让。

即使进入楼市平静期的2019年，“打补丁”仍在继续。2019年4月，21世纪经济报道曾独家求证了长沙取消二套房契税优惠文件的消息，长沙开始对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税，不再给与契税优惠。

持续的政策， 也取得了良好的成效。今年一季度，易居研究院曾发布报告称，2019年，在其测算的50个城市中，长沙的房价收入比仅6.4，最高的深圳达到了35.2。

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数据来源：易居研究院

所谓房价收入比，是用商品住宅成交均价乘以城镇居民人均住房建筑面积，再除以城镇居民人均可支配收入，所得到的的一个指标，房价收入比越低，所在城市购房难度相对越小。

在易居研究院的这份报告中，不仅有四个一线城市，重庆、成都等13个强二线城市，沈阳、厦门等20个弱二线城市，甚至还有温州、扬州等13个三四线城市，长沙对房价控制的成功可见一斑。

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长沙 图/图虫

从“限利润”开始的限价

需求端不断加码和升级调控的同时，供给侧的改革，也在同步进行。

根据乐居财经研究院的2019中国40城楼市备忘录，2019年全年，长沙共成交了149宗地块，总成交面积770万方，同比2018年上涨44.2%；总成交金额约685亿元，同比2018年上涨47.5%。

对此，有长沙地产人士告诉21世纪经济报道，2013年以前，长沙土地供应较多，形成的库存也难以去化，是当时长沙房价稳定的重要因素。而2014年、2015年，当时的长沙楼市处在去库存过程中，住宅用地供应较少。此后，长沙开始逐步恢复供应量。

Wind数据也显示，2019年，长沙出让住宅用地66块，所供应的规划建筑面积达到1567万平米，已接近恢复到2013年的高位。

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数据来源：Wind

另外，长沙在租赁市场发展上也有尝试。

2019年，长沙进入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。2020年计划建设公租房9600套，改造老旧小区123个，建设青年公寓项目10个，计划到2021年筹集租赁住房7.75万套。

不仅是中央政策支持，6月，长沙等城市与中国建设银行签署发展政策性租赁住房战略合作协议，长沙将获得200亿元信贷支持，用以解决6.5万套政策性租赁住房。

不仅是供应放量和渠道增加，在楼市的供给侧改革上，长沙还做了其他尝试。其中，从“限利润”开始限价，被研究人士称为“房住不炒”下的创新版本。

2017年底，长沙市发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，明文规定，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。

其中，成本由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等8项构成。其中，管理费用以前四项之和的5%计算，销售费用以前四项之和的2%计算。而利润，该办法规定，项目平均利润率同样以前四项之和为基数，设定在6-8%。

这份暂行办法在2019年底到期，但长沙又接续发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，延续了相关规定。

上述长沙地产人士也告诉记者，对于房地产行业来说，由于融资成本和拿地成本的不断走高，近年来除了少数成本控制极强、拿地成本很低的企业，大多数房企的利润率其实已经在10%以下，长沙的做法，一定程度上也有利于房价构成的透明化。

本期编辑 黎雨桐

责任编辑：张玫