“三条红线”穿透表内外负债 地产行业迎来全面监管时代？

文 / 徐苑蕾

用郁亮的话来说，“三条红线”融资新规是房地产行业游戏规则的重大改变。而从政策传闻出台到试点实施不过2-3个月的时间，如今“三条红线”的威力已经初步显现。

根据机构统计数据，三季度房企境内外发债规模刷新历史同期纪录。然而，从三季度结构来看，8-9月发债规模连续两月环比下降，且9月降幅逐步扩大至40%左右，房企融资在“三条红线”影响下急踩刹车。

据了解，新规自9月起已在首批12家房企试点实施，试点房企需要向监管部门提交相关数据。值得注意的是，根据近日曝光的监测表内容来看，试点房企不仅需要列明“三条红线”的指标，还要上报“参股未并表住宅地产项目有息负债”、“明股实债融资”等极少公开披露的表外负债数据。

由此可见，融资新规是穿透式地覆盖房企表内外负债的，对于房地产行业来说，无疑是一次全方位的行业整顿。同策研究院研究总监宋红卫表示，这说明房地产行业进入全面监管时代，监管部门掌握了房企真实的资金情况，对于后期融资政策的调整非常有利。

房企发债规模“踩刹车”

根据贝壳研究院统计的数据，三季度发债规模刷新历史同期纪录。2020年第三季度，房企境内外债券融资规模约3247亿元，同比增长14%，2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元，整体规模超预期。

近年来，房企发债规模与到期债务规模紧密相关，尤其今年还是房企偿债高峰，全年房企偿债规模超过5000亿元。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，三季度不仅房企发债规模创同期新高，到期债务规模同样创同期新高，达到2862亿元。

在偿债压力以及宽松的货币政策之下，年初房地产行业便迎来年内首个发债高峰，但二季度因疫情的影响，境内外融资均一度放缓。直至7月，房企发债规模再次冲高，开启年内的第二波融资潮。

但此后，监管部门多次释放房地产融资政策“由松变紧”的信号，房企融资不断承压。8月底，监管部门提出“三条红线”新规，并且根据“踩线”的数量将房企分为“红橙黄绿”四档，不同档位的房企有息负债规模年增速不得超过5%-15%。

在房地产的黄金时代，行业通过高杠杆、高周转的粗放型打法取得爆发式的增长，而“三条红线”新规则旨在控制房企的有息负债规模，推动行业稳健经营，避免潜在风险。

根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企的数据，踩线房企达到86家，其中22家踩“红线”。2020上半年，100家房企的有息负债规模达到7.8万亿元，较2019年末上升6.82%。其中，恒大、碧桂园、绿地、保利、中国铁建5家房企有息负债规模超3000亿元。

目前来看，融资新规的威力也正逐渐显现。根据贝壳研究院统计数据，房企发债规模在7月冲高后，8月尚算保持在高位，环比仅微降2.2%，但9月规模却大幅缩水，环比降幅进一步扩大至36.6%。

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对于四季度房企融资的预期，潘浩分析认为或将保持低温，“一方面，四季度临近财年的结算节点，尤其是今年在融资新规的要求下，房企为平衡整体负债结构，发债意愿或将降低；另一方面，海外债市受较多不确定因素影响，增加房企发债风险”。

一位四大行曾负责贷款业务的人士也表示，考虑到存贷比、政策、风险等因素，其所在银行的贷款规模本来就在收紧，四季度信贷额度或会出现不足的情况，因此房企融资可能会受到一定限制。此外，该人士还提到，对房地产行业尤其是房企前期融资，其所在银行目前的投放态度非常谨慎，非一线50强房企不投。

“三条红线”穿透表外负债

据了解，自9月起，“三条红线”新规在碧桂园、万科、恒大等12家房企试点实施，这些房企需要向监管部门提交相关监测数据，其余规模房企也将从明年1月起按新规执行，规模房企之外的小型房企则将继续执行总量控制。

值得注意的是，近日试点房企需要汇报的三张监测表被媒体曝光，其中包括经营、财务指标统计监测表、融资情况统计监测表和表外相关负债监测表。

从表格内容来看，试点房企不仅需要列明“三条红线”的指标，还要上报经营现金流净额、权益拿地和权益销售金额、各类债权融资金额、参股未并表住宅地产项目、明股实债融资等数据，并且需要在每月15日前提交。

尤其是涉及到明股实债的数据，这是房企在财报中极少公开披露的表外负债。房企往往会通过附属或隐性合同等手段，将明股实债的融资计入少数股东权益而非负债项，从而隐藏真实负债水平，起到修饰债务的作用。

此前，中国奥园、蓝光发展、融信中国、阳光100等房企都曾因明股实债问题遭到资本市场的质疑，但因为明股实债具有一定的隐蔽性，外界仅能通过少数股东权益占比、损益占比等维度去进行估算分析。

由此可见，本轮融资监管穿透式地覆盖表内表外，不仅是针对部分企业以降杠杆为目的的缩表行为，而且还是一次全方位的行业整顿。“这说明监管层对房企融资重视提高，房地产行业进入全面监管时代”，同策研究院研究总监宋红卫表示。

宋红卫指出，以往房地产行业资金监管侧重表内，表外融资大行其道，造成监管效力下降。融资监管政策一旦出台，基本就会形成后期监管标准，原则上标准只升不降。房地产行业各种融资渠道都受到监管，监管部门掌握了房企真实的资金情况，对于后期融资政策的调整非常有利，也可以说将进入精准调控阶段。

潘浩则表示，监管升级将更大范围地监管影子银行、明股实债、违规资金流入房地产等，净化行业金融环境，提升行业整体的抗风险能力，将成为行业的管理长效机制之一，保障房地产行业更加健康稳定的发展。

责任编辑：常福强