北京楼市备忘录：年成交5.78万套 成交金额创6年新高

原标题：北京楼市备忘录：请回答2020

2021的日历已翻了6页，说起2020年时，仍然习惯称其为“今年”。

可能在我们心里，还不太敢相信，那样“艰难又充满斗志”的2020，这么快就过去了。

2019年岁末，乐居老编辑写了一篇‘请回答2019’，作为北京楼市备忘录，很是有用。传承有序，这次‘请回答2020’由丸子接棒，和大家聊聊过去这一年，北京楼市那些事儿。

以下新房统计仅限住宅（含别墅）。数据来源自克而瑞，数据截至时间为2020年12月31日。

1．年成交5.78万套，成交金额创6年新高

2020年，北京新房成交57758套，累计成交金额约3252.1亿元，成交金额创近6年新高。

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过去6年里，北京新房成交最好的年份是2015年，年成交82394套。最低的是北京调控最严格的2017年，年成交仅28107套。

2020年成交57758套，是限竞房供应后的4年中成交最好的一年，当然，也低于2015年及2016年。

春节后，北京疫情严重，售楼处全面关停，市场十分低迷，网签数据也陷入低谷，2月仅成交1034套。3月初开始陆续复工，但成交也不甚理想。彼时业内专家、营销总等对市场预期相对悲观。

4月疫情好转，大量预售证获批，供应量激增至7729套，成交也恢复至3000+套。

此后新房成交量一路走高，至9月达到第一个峰值，月成交7791套。金九在前，银十表现平平。不过11月绿城奥海明月、颐和金茂府等项目开始网签，月度数据再攀高峰达8328套，12月翘尾如期而至，达到9712套，为全年画上圆满句号。

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2．成交均价48377元/平，2015年以来最高

成交价格上，北京全年稳中有降，调控效果显著。平均成交价为48377元/平，较去年每平微涨558元，但也是2015年以来的最高值。

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究其原因，今年虽供应不少7万+以上改善住宅，但网签数据相对滞后，且上东郡、奥海明月、萬橡悦府等多个优质共有产权房、限竞房进入网签阶段（限竞房占总成交约6成），拉低了整体成交均价。

以成交均价最低的11月为例，虽然颐和金茂府、香山壹号院为代表的10万+项目进行了网签，但仍有不少共有产权房也赶着年底“抢收”，加上进行网签的限竞房，市场存量依然很多，房价横盘并不意外。

3． 这五个楼盘卖得最好

2020年，萬橡悦府、中海寰宇时代、西山锦绣府、华樾北京、中铁诺德·春风和院登顶成交金额榜前五。前五名全部为限竞房，前十名当中，除上东郡为共有产权房外，其余也均为限竞房。

有很多已经开盘的豪宅项目，还没有释放网签。今年的成交均价，您猜大概是什么水平？

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4．朝阳成交金额最大-504亿元

2020成交量最大的区域是大兴，全年成交10255套，供应大户无疑。

成交金额最多的是朝阳，总成交金额约504亿元。比较有趣的是，过去6年中，2015年、2016年的成交冠军都是朝阳，而2017/2018/2019则是昌平及丰台。

此外，供应上，通州以14168套居于首位，大兴次之，海淀今年也开闸，以8421套成为第三名。

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5．二手房网签创4年新高

2020年北京二手住宅网签达168849套，与2019年相比，增加23828套，涨16.4%，创4年新高。

据麦田检测数据显示，就全年来看，挂牌价格和年初相比上涨了3.3%，成交价格和年初相比上涨了约10%。挂牌价和成交价涨幅差异较大，从一定程度上可以看出，北京区域成交热度呈现分化，中高端市场交易活跃度更高。

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图自：乐居二手房

2020全年北京二手房市场先抑后扬，年底呈现明显翘尾行情，波动与新房类似。今年12月份二手住宅网签量达20944套，创下2016年以来同期最高值，同时也是北京2017年“3.17政策”以来的单月最高值。

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2020年北京二手房网签数据创近四年新高，在2010-2020的11年中，位居第四，仅次于2010、2015、2016年这三年。

6．政策：坚持房住不炒，扼制房价快速上涨

今年针对房地产市场暂无重大政策调整。

不过西城学区多校划片、土地供应以纯商品房为主、限竞房70/90调整、3宗市场预期较高的土地调整竞价方式为：达到最高价格后竞政府自持份额等细节政策，对房地产市场也产生了一定影响。但总体来看，政府坚持房住不炒、供需平衡、控制房价快速上涨等态度仍然十分坚决。

如此一来，或会给市场以平稳预期，买房人心态平和，有利于开发商在产品上下功夫，建设高质量住宅。

7．土地：48宗住宅用地，限竞房仅8宗

2020年内北京共成交经营用地58宗，成交金额超1912亿，比去年多240亿。

其中住宅48宗，仅比去年少1宗。共计土地出让金1737.5494亿，同比去年上涨约17%。累计规划建面约600万平，住宅平均溢价率18.78%，比去年高了一倍，市场信心明显增强。

更重要的是：2020年北京平均住宅楼面价28822元/平，同比去年上涨24%！

总价最高地块：2020年8月3日，经过66轮厮杀，中海以79亿夺下亦庄开发区河西区X46R1、X46R2不限价宅地，溢价率23.44%，折合楼面价约39211元/㎡。该宗地起拍价64亿，建筑控规201473.8㎡，目前定名中海京叁號院，预计售价或超7万+。

最核心地块：2020年5月9日，合生72.2亿斩获丰台分钟寺L-24、L-26地块、5月19日，分别以42亿、65.4亿分别摘得L-39、L-39地块，总投资179.6亿。该宗地1.2公里上三环，自驾7.5公里、地铁5站到国贸，是今年成交位置最好的地块。

三宗地被合生包圆儿后，引入金茂、世茂，分别打造合生·缦云、东叁金茂府、世茂北京天誉，主打120-248平的改善豪宅。目前东叁金茂府已开盘，最低拟售均价约10.6万元/平。

限价情况：限竞房成交8宗，土地出让金额313.3244亿元。最高限每平均价7万1，为朝阳东坝611地块，由首开+金地+旭辉以35.0244亿+4%自持成交，楼面价47008元/㎡。

整体来看，优质地块限价略有上升，如昌平七里渠地块限价57500元/平，较此前成交的相邻地块上涨约3000元/平。

8． 首开、中海、住总拿地榜单前三

从数量来看，首开仍然是最大的“地主”，2020年拿地9宗，不过多为联合拿地，这也是首开一贯的风格。

中海5宗，位居第二。与首开不同，中海是“独行侠”，除与首开联合斩获朝阳金盏地块儿外，其余4宗地均为独立竞得。且中海寰宇视界、中海天钻、中海首开拾光里、中海京叁號院4个项目已经进入营销节点，动作迅猛。

第三位是北京国企住总，参与拿地4宗。与首开一样，都是联合拿地的爱好者。

9． 今年重点关注这些盘

今年石景山、朝阳、海淀等多个区域的改善新盘值得关注。此外大兴、顺义、房山是刚需产品聚集地，适合上车。

亦庄中海京叁號院、远洋石景山刘娘府、海淀树村、朝阳金盏、通州九棵树限价6万1的限竞房、大兴黄村限价5万5（预申请，未成交）等新项目都值得期待。

10．租房：长租公寓暴雷，租金下降

依据贝壳研究院数据，北京客源成交周期21.5天，同比延长13天。租金方面，从身边多位同事及朋友反馈来看，有不同程度下降。

以通州运河板块临铁89平2居为例，2019年5月时单月租金约4800元/月，去年3月疫情期间中介对外租金报价4500元/月，且价格可再商议。也有不少中介对续约租客主动降价，这在往年是极少有的情况。

身边多位租房的朋友都遇到了蛋壳暴雷事件，有人全款年付房租也被房东赶出来，目前也没有拿到剩余租金，反而使用租金贷月付租金的租客受到的损失少一些。

不过有个好消息是，2021年，北京将提供集体租赁住房5000套，并推进住房租赁条例地方立法，强化长租房管理，控制企业资金池，强化联合监管和信用监管，规范租赁市场秩序，维护租赁各方合法权益，使住房租赁回归服务属性。

责任编辑：邓健