2020年深圳破纪录成交14万套住宅 二手房均价破6.6万

新浪财经 徐苑蕾

被称为“最严调控”的深圳“715新政”，成为2020年当地楼市的一个“分水岭”。

新政前二手楼市成交高涨，月度交易量一度跃上万套水平，而新政后二手楼市迅速降温，成交腰斩，一手分流二手现象显著，“网红盘”、“打新”、“代持”成为贯穿下半年深圳楼市的关键词。

整体来看，经历跌宕起伏的一年，2020年深圳楼市再次写下多项新纪录。全年深圳住宅成交量超过14万套，创下近5年来的最高纪录。此外，二手住宅成交均价继续走高，突破6.6万元/平方米，同比上涨10%。

一手供应大增价格倒挂 催生“打新热”

2020年深圳一手房成交量创下自2016年以来的新高。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳一手住宅成交45384套，同比上涨19.8%，销售面积达到448.86万平方米，同比上涨20.5%。

值得一提的是，时隔多年后，深圳一手住宅网签量在2020年下半年曾一度超越二手住宅。数据显示，2020年11月，深圳一手住宅网签量达到6296套，远超当月二手住宅的5812套。

深圳新房销售一般有限价要求，导致了价格倒挂现象普遍，同区域一手房往往比二手楼盘低价，购房者因此对新房趋之若鹜。

而2020年深圳新房销售规模刷新纪录的原因，主要是由于新房供应比过去几年都更加充足。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，新冠肺炎疫情使得经济环境充满不稳定性，开发商认为落袋为安，加上“三条红线”压力，促使开发商加快推盘节奏，收回建设资金。

何倩茹还提到，疫情后深圳政府放宽了商品房获批预售的条件，从而带动了新房供应的上涨。

按照政策要求，2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的1/2、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，则可以申请预售。

在多种因素作用之下，新房项目遂加快入市。数据显示，2020年深圳新增一手住宅预售面积为522.16万平方米，同比上涨11.1%。尤其是在“715新政”后，一手楼市迎来全年的旺季。8月，深圳新增一手住宅供应9600套，超91万平方米，达到全年最高峰值。

2020年深圳政府加快了宅地入市，借此从供应端缓解深圳住房矛盾，根据统计，全年成功出让31宗居住用地，超过2018年和2019年之和。

随着宅地供应的逐年增加，住宅供应量也会继续增长。不过短期来看，深圳新房市场依然存在供不应求的状况，深圳6-7个月的去化周期在全国楼市中已处于较低水平。

何倩茹预计，2021年，在“三道红线”的约束之下，开发商推盘的速度仍将维持在高位水平，入市项目的数量将不低于2020年的水平。同时，限价房大量存在于市场上，新房价格稳定，因此2021年深圳一手住宅的成交量仍将与2020年保持一致。

“715新政”压降二手市场 均价走高破6.6万

“715新政”的出台，无疑向深圳二手房市场浇了一盘冷水。

去年7月15日，深圳楼市调控新政落地，祭出堪称史上最严的“限购令”，并且重启“豪宅线”的房屋总价条件，从限购、信贷、税收、豪宅税等方面围堵落户即买房、离婚买房、一二手倒挂抢房等各类炒房途径。

不过全年来看，深圳二手住宅成交依然遥遥领先于一手，两者成交占比多年维持在7：3的水平。

数据显示，2020年深圳二手房成交量重回2016年的水平（注：2016年年末全国迎来新一轮楼市调控），二手住宅成交量达到95273套，同比上涨23.5%，成交面积为819万平方米，同比上涨28.6%。

2019年8月，国家下发文件提出在深圳建设先行示范区。同年11月，深圳提高“豪宅税”征收标准。随后，深圳楼市逐步升温，进入2020年，由于疫情影响，货币政策放款，大量资金流入楼市，导致深圳楼市需求爆发。

数据显示，2020年6-8月，深圳二手房成交量每月均突破万套，7月成交量更是登上全年峰值，达到13407万套。二手住宅成交突飞猛进，使得调控出手。

而调控后的效果也是立竿见影的。一位深圳南山区的房产中介坦言，“715新政”后，无论是新增房源、看房客户还是门店签约量都出现了大幅下滑，很多客户都保持观望态度。

“经过大概3-4个月的调整，新政影响才慢慢减弱，成交量自10月开始从低谷回升，但距离成交最热的时候几乎已经腰斩了”，该中介人士称。

房价方面，2020年深圳二手房成交均价为66045元/平方米，而去年为60028元/平方米，同比上涨10%。如果将时间线拉长，2020年深圳二手房成交均价则较2016年的52790元/平方米增长了25%左右。

前述房产中介表示，“深圳业主对房价还是比较硬气的。调控新政后，二手房价其实还是维持着上涨的趋势，只是涨幅比新政前缩小了。”

中原地产报告指出，当前居住用地和新房住宅供应都呈上升趋势，预计会对二手市场形成一定的挤压，但目前中心区域新房供应少，且热点楼盘购房难度大，部分“打新客”或将回流，预计明年二手市场走势会相对平稳。

何倩茹则表示，深圳一二手房成交的比例差距会阶段性地收窄，但未来仍然是二手房的市场。

“新房市场具有吸引力的价格将分流部分二手房购房者，因此2021年二手房市场的交易量或将从2020年的高位回落，回落的幅度在20%左右。2020年底，二手住宅价格已升到一定的高位，预计到2021年会出现高位震荡的行情，从年度均价看，2021年比2020年仍会出现较大升幅”，何倩茹说。

责任编辑：张玫