融信中国：地王豪掷后遗症渐显 多项目违规操作

文 | 朱玥明

“地王收割机”融信中国又开启了逆操作。

日前，在杭州土拍市场，融信中国（03301.HK）豪掷142亿，拿下7宗宅地。回溯2016年，融信曾以110.1亿拿下“中兴路壹号”项目，一举成为新晋地王，但开盘即遭冷遇。

这一次的情况似乎更难。2020年业绩暴雷，今年4月中旬更是连遭标普、惠誉两大国际评级机构下调评级等负面影响，市场对于融信豪赌杭州一举，并不乐观。

与此同时，融信中国股价从2020年年初的11.28元/股的位置持续下跌，近8个月始终在5.05—5.92元/股区间低位震荡，创历史新低。

业绩大降，评级变负

2016年8月，经过400多轮报价，融信中国以110.1亿元总价、139.3%的溢价率、14.3万元/平方米的楼板价拿下上海静安中兴社区地块，一举成为新晋地王。此后，融信中国迅速开疆拓土，接连夺取上海、杭州、福州等众多热门地块，声势浩荡。

但融信中国的“中兴路壹号”在去年5月开盘，销售门槛一再下降，认筹金由100万降至50万，临近开盘再度跳水至20万。最终，项目收到认筹69组，开盘认筹率仅30.13%。截至12月18日，中兴路一号已售出83套，尚有146套待售，这意味着中兴路一号开盘后近8个月去化率仅36.24%，尚有超六成房源等待出售。

年报显示，2020年融信中国实现营业收入483.03亿元，同比下滑6.14%；毛利率11%，同比大降54.63%；净利润34.94亿元，同比大降40.71%。无论是营收增速、毛利率还是净利润增速，融信中国2020年都创下了近5年以来的最低值。

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（数据来源：融信中国公司年报）

面对业绩大幅下滑，融信中国表示，一方面疫情冲击下项目结转进度受阻，2020年交付物业建筑面积同比下降逾三成；另一方面由于部分结转的收购项目销售毛利率较低，以及受限于现价调控政策。

据《今日财富》了解，2020年上海新市楼盘销售异常火爆，认筹屡创新高，新盘市场前11个月销售6.7万套，远超2019年全年的6.4万套。

不过，在营收利润不佳和实际去化率低的双重压力下，融信仍选择通过“借新还旧”的方法持续拿地扩张。2020上半年，融信新收购21处地块，总建筑面积460.55万平方米。而上半年负债率由2019年12月末的70%攀升至91%，踩下了“三道红线”政策中“剔除预收款后的资产负债率大于70%”的这一条规定。

事实上，融信中国大手笔抢占土地后引起的负债问题，在“三道红线”政策出台前甚至更为严峻。根据年报，2014-2018年融信净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。截至2020年末，融信中国负债总额高达1825.9亿。

对此，国际评级机构惠誉于近日将融信中国的长期外国货币发行人默认评级的展望从“稳定”下调至“负面”，并确认评级为“BB-”；标普也将融信中国的展望从“稳定”调整至“负面”，确认了其“B+”长期发行人信用评级。标普表示，鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目，其盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

多地项目违规操作

2021年4月4日，上海融信南翔项目突发认筹，对前往项目的购房者宣称“只接待预约客户，其他客户一律不得进入。” 有购房者认为，这是融信为挑选全款买房的“优质客户”而进行的歧视性操作，随即向有关部门举报。嘉定区房管局随即对该项目进行了紧急约谈，要求其对违反《认购规则》的情况立即进行整改。

无独有偶，位于闵行的融信世纪古美项目近期也被曝存在“验资700万才能看房”“追问是否全款买房”“不接受贷款、公积金”等调查客户的操作。

除了在上海地区出现违规现象外，融信中国在全国多地“骚操作”不断。

近日，融信中国旗下全资子公司重庆融筑房地产开发有限公司因其工程未经竣工验收就擅自投入使用，被罚款5万元；融信中国郑州项目融亮春房地产因未办理质量监督手续罚款20万元；阜阳融信海亮颍西房地产有限公司由于存在未办理工程质量监督手续开工建设的违法事实被罚款20万元。诸如此类的事件，使融信中国的企业形象受损。

2020年底，融信中国突然抛售位于虹桥世界中心的大楼，搬迁至租金较为便宜的融信·上坤中心，有业内人士猜测，融信中国的种种举措或是迫于高额债务压力，试图节约成本，提高项目周转速度，从而加速回血，却因违规而适得其反。

随着2020年业绩暴雷、股票下跌及多地项目违规等事件问题，融信中国激进豪赌的“地王后遗症”也逐步显现。而过去风光一时的地王，如今负面缠身。

责任编辑：张亚楠