隐秘的“代建”伙伴金地背后站着华鑫信托

新浪乐居2020-06-23 18:05:440阅

原标题：隐秘的“代建”伙伴，金地背后站着华鑫信托

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金地集团董事长凌克

乐居财经李奕和发自深圳

越来越多的房企，奔跑在代建这个赛道上。

金地集团（600383.SH）这个代建“老兵”，近来就频繁地在代建市场攻城略地。

金地管理官微6月19日披露，近日，金地集团成功中标广州国际金融城起步区新华保险大厦代建项目，首次与新华保险在代建领域达成合作。

据了解，这是金地继深圳福田科技广场、深圳深信服科技总部大厦后，再次中标城市地标级写字楼代建项目。

该项目用地面积约8400平方米，总建筑面积约13万平方米，总投资约30亿元，将建设成为一座180米高的超高层甲级写字楼。

此次中标也是金地集团代建业务首次进入广州。至此，金地在写字楼领域已完成了北京、上海、深圳、广州全国一线城市的布局。

金地代建加速

这是金地集团近段时间以来，在代建领域的诸多动作之一。

在刚过去的6月3日，金地集团还中标了深圳福田区“南园街道赤尾村城市更新”代建项目，负责从项目前期立项、拆迁谈判、专项规划、拆除实施，到开发建设的全流程代建管理服务。

项目拆除建筑面积近26万平方米，投资估算37亿元，是金地集团代建业务第一次涉足城市更新领域。

而更早前的去年10月，金地集团还成功中标启东市城市建设投资开发有限公司（简称“启东城投”）1942地块的全过程开发管理服务。那一次，金地集团代建业务第一次落地华东区域。

进军商办、城市更新，不断开拓新区域、新城市，诸多迹象表明，金地集团在有意识加速其代建业务的扩张。

金地集团是较早进入房地产代建领域的房地产开发商之一。其代建模式可简单划分为无品牌代建、有品牌代建及融资+代建三种。收益则主要来品牌使用费、代建管理费以及经营目标超额奖励几个方面。

金地集团最早涉足代建的时间，可以追溯回到2005年。当时，金地集团承接了深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”，并从中收取代建管理费。实际上，与政府之间的合作，也是房企开始涉足代建的最开始模式。

但由于当时市场认知的局限，以及房企本身仍处于传统开发模式的上升期，代建模式虽已经存在，但关于房地产代建的讨论并未广泛传播开来。

随后，金地集团还在2011年、2012年，参与深圳龙悦居以及深圳坪山国际网球中心项目的代建工作，当时前者还是深圳最大的保障房项目。其早期代建项目仍多以政府为合作对象。至2016年，金地参与“深河金地创谷”的代建和管理，其代建业务开始大面积推广。

2018年，金地集团抽调人员，专门组成代建公司，将代建业务正式独立为一级子公司。代建公司成为金地旗下独立的代建开发管理平台，主要提供咨询顾问、开发管理、配资代建、政府代建四大业务。

2019年8月，金地集团代建公司正式更名为金地集团开发管理公司。但乐居财经据企查查查询的信息了解到，企业工商登记信息中并没有金地集团开发管理公司这家公司。而金地管理官方微信注册的企业主体实际为金地精诚志工程管理有限公司（简称“金地精诚志”）。

资料显示，金地精诚志成立于2018年5月17日，注册资本1亿元。这与金地代建公司的成立时间吻合。该公司法定代表、最终受益人、董事长为郝一斌，后者也是金地集团副总裁兼东北区域地产公司董事长。

股权结构显示，金地精诚志由深圳市金地新城房地产开发有限公司（简称“金地新城”）、嘉兴金毅诚志一号企业管理合伙企业（有限合伙）（简称“诚志一号”）分别持有60%、40%股权。金地新城由金地集团100%持有。

此外，诚志一号由华鑫国际信托有限公司（简称“华鑫国际信托”）持有48.1481%股权，国务院国有资产监督管理委员会（简称“国资委”）通过间接持股华鑫国际信托，实际持有金地精诚志18.1805%股权。

乐居财经随后联系金地管理方面人士，对方确认，金地精诚志为金地管理工商信息登记的实体公司。

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在金地集团官网，金地管理目前与地产开发、商业开发及运营、房地产金融、物业、家装、体育运营、教育，并列成为金地集团的八大业务板块之一。

资料显示，截止至2020年5月底，金地集团代建业务已布局20余座城市，累计管理面积超800万方，累计销售货值约630亿元。物业类型涵盖政府公建、住宅、办公、产业园、商用等。由于近两年的快速发展，预计2020年，金地管理将突破100亿销售规模。

抢滩新增长点

今年2月，绿城中国（03900.HK）建议分拆其代建业务——绿城房地产建设管理集团有限公司（简称“绿城管理”）于港交所上市，引发了外界对房地产代建业务的大讨论。

据了解，6月19日，绿城管理已正式通过港交所IPO聆讯。在不久的将来，绿城管理将以“代建第一股”的身份正式登陆资本市场。

代建业务有望成为物业之外的另一个万亿级市场。一项行业统计数据也显示，预计未来5年，中国代建市场销售额将达3.2-7.3万亿之间，合约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率保持增长。

在地产行业传统开发模式日渐乏力、经营向更精细发展模式改变的情况下，代建成为了不少房地产开发商寻求转型的着力点。另一方面，随着行业竞争日益激烈，房企拿地变得更加困难，而代建因其轻资产的模式，也变得越来越受开发商的热衷和喜爱。

据了解，目前包括绿城、金地、万科、中海、保利、建业、旭辉、朗诗等在内的20多家百强房企均已进军代建领域。

从代建方来看，代建模式不仅可以减轻其重资产经营，加快扩张，而其代建项目的销售金额往往也被算进销售规模里面，增厚其销售业绩；另一方面，通过对代建、营销的轻资产输出，也能增强其品牌的市场影响力。而相对于委托方，引入知名品牌房企合作开发，可以有效利用手上的土地资源，加速开发和去化，还能获得较高的产品溢价。亦可谓事半功倍。

更大的优势还在于，房地产代建业务相比传统开发业务普遍有着较高的毛利以及利润率。这对于习惯了追求高利润的开发商而言，无疑是一大“诱惑”。

以绿城管理为例，根据其披露的上市资料显示，2017-2019年，绿城管理销售规模430亿元、552亿元、664亿元；实现收入10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元；所得利润为2.56亿元、3.63亿元及3.89亿元。据此计算，其利润率为25.2%、24.5%、19.5%。

除此以外，2017、2018年末及2019年前三季度，绿城管理持续经营业务的毛利为5.77亿元、7.44亿元和6.79亿元，毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%。远高于房企传统开发业务。

在这些有利因素的综合影响下，代建业务成为了那一块促使房地产开发商不断前赴后继的“蛋糕”。

代建也会“踩雷”

曾经，绿城管理集团总经理李军说：“代建这个行业不是谁都能玩的。”

这一定程度上说明了代建业务实际上也并不好做。一方面，代建业务对代建方的企业品牌、管理能力、客户资源等方面都有着较高要求；另一方面，对代建项目和委托方的谨慎选择，也很考究代建方能力。

毕竟，代建方因委托方资金问题而面临项目停工、拖欠施工款，甚至陷入诉讼维权的情况就常见诸报道。即使是绿城管理也不例外。

今年1月13日，启东绿城香格置业有限公司（简称“绿城香格”）发布一封告业主书称，启东玫瑰园项目四期因资金周转导致相关竣工验收手续办理滞后，造成延期交付。

据了解，绿城香格由慈溪宁益100%持股，与绿城并没有直接股权关系。项目是由慈溪宁益委托绿城管理提供开发建设管理服务的项目。

这导致当时绿城管理华东区域公司，不得不发布项目延期公告进行澄清。

公告表示，公司作为项目代建方，在开发商长期拖欠代建服务费的情况下仍未撤离，一直努力督促开发商解决资金问题，竭尽全力协调施工单位在工程款拖欠的情况下将项目工程建设至基本完工，避免了项目中途烂尾、给客户带来更大损失的可能。