融信网红盘认筹风波背后：上海仅约9个新盘或触发积分制

融信网红盘认筹风波背后：上海仅约9个新盘或触发积分制

记者：徐倩

业内认为，针对积分制下可能出现的开发商主动筛选优质客户的情况，应该加强认筹的监管，促进信息的公开透明。

作为上海新盘实行积分制后首个被约谈整改的项目，上海融信海纳印象一时间成为关注的焦点。

作为网红项目，上海融信南翔项目在4月4日突发认筹，认筹期间，由于项目现场未接待非预约客户而被投诉。在认购日期的最后一天，即4月8日，上海融信南翔项目发布整改公告，延长4个小时接待符合材料的认购客户，这场被投诉的风波才算平息。

融信集团方面人士向新京报记者表示，“在认筹期间并非拒绝客户和主动筛选客户，而是接待事先有预约的客户，未预约的客户需要先登记。后续项目方面也会按照程序公开认购名单。”

而在积分制摇号出台后的近两个月内，上海触发积分制的新盘也相对较少。截至4月12日，上海集中入市的33个项目中，已有28个认购结束。从认筹情况来看，大概率触发积分制的项目约有9个。

业内人士表示，有开发商尽量想办法减少认购人数、不触发积分制，以便让全款客户能买到房，从而缩短回笼资金的时间。对此，应该加强认筹的监管，促进信息的公开透明。

上海网红盘被约谈

融信海纳印象项目自拿地之日起，就是上海嘉定区南翔镇备受关注的项目。2020年8月17日，融信集团以总价约48.71亿元击败保利、新城控股路劲联合体等多家房企拿下该地块，其成交楼面价38763元/平方米，也一举刷新了南翔镇乃至嘉定区的楼面价纪录。

目前，该项目被打造为融信高端产品系“海纳系”入市，首次入市取证均价为5.9万元/平方米，推出360套91-103平方米左右的精装修三居室，总价在437万-695万元之间，个人认购认筹金为113万元，企业认购认筹金为197万元。开盘时间为4月30日。

据了解，该项目处于嘉定南翔板块较为核心的位置，距离地铁站仅600米，且周边有商业、学校、医疗等配套资源，受到不少购房者尤其是刚需购房者的关注。

但是，4月4日，融信海纳印象突发认筹，有部分购房者前往售楼处时被保安拦阻，被告知“如果联系不上销售就需要等9号再来”，而海纳印象认筹截止时间为4月8日14：00。这意味着，未经预约的客户是无法进行认筹的。

这一情况令购房者不满并且引发投诉。在投诉后，融信海纳印象发布公告称：“接群众举报，嘉定区房管局紧急约谈我司，要求对违反《认购规则》的情况立即进行整改。”公告显示，凡符合上海市购房资格的认购人，均可在4月8日（即认购最后一天）的10时至14时到项目售楼处先行登记，相关认购材料可于4月11日17时前补齐，公证摇号及选房时间不变。

也就是在这最后的4小时中，融信海纳印象的认购人数再次增加。据媒体报道，目前，

该项目认购超过550组，对应360套房源来看，如果按照此前已摇号楼盘认购比1：1.3来界定，或将触发积分制摇号。

对于是否存在挑选客户认筹，融信方面相关人士告诉记者，“其实不存在挑选优质客户的情况，而是在项目认筹的时间段中，此前预约的客户进入售楼处认筹，而未预约的客户需要先登记。”

对于该项目最终认筹情况和后续是否触发积分制摇号，上述人士表示，“目前，项目尚未能公开具体认筹人数，不过，经过统计后，将适时对外公布认筹结果。”

“有开发商预先控制客户数量，绕过积分制摇号”

今年1月21日，上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度、优先满足“无房家庭”自住购房需求，随后在2月6日，上海新盘积分制摇号制度正式落地。

根据现行的新盘积分制摇号规则，在认购之时，楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人。计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。

从积分办法可以看出，上海新盘积分制摇号规则优先倾向于无房的刚需家庭，同时也对“先卖后买”的置换改善型客户留有机会。

在业内人士看来，新盘积分制摇号规则出台的初衷是保障更多无房刚需购房者的利益，并且使得在购房时更加注重公开、公正。然而，由于积分制摇号制度的触发需要一定的认购比例，确有开发商通过预先控制客户数量从而绕过积分制摇号制度，例如目前市场上存在着“半夜突击认筹”“保安阻拦客户”“销售主动劝退客户”“暗示多付首付”等等做法，通过人为地筛选客户从而控制认筹人数，保障所谓的“优质客户”进场。

对此，卢文曦分析：“一些所谓的预约客户大都是能够全款或者高首付买房的购房者。现在贷款购房的资金到账一般需要3-4个月，而全款购房则能大大缩短回笼资金的时间，尤其在‘三道红线’的压力下，开发商处于资金的压力，会尽量想办法减少认购人数、不触发积分制，以便让全款客户能买到房。”

业内：应加强新盘认筹期间的监管

从积分制规则出台后，近两个月内，上海触发积分制的新盘相对较少。截至4月12日，上海集中入市的33个项目中，已有28个认购结束。根据认筹情况来看，大概率触发积分制的项目约有9个，包括新城千禧公园二期、招商虹桥公馆、泗水和鸣、宝业活力天地、浦开仁恒金桥世纪、万达钻石湾、金地西郊风华、大华公园荟和融信海纳印象。

对于近期触发积分制楼盘偏少的现象，58安居客房产研究院分院院长张波分析称：“最为主要的原因是上海一次性推出33个新盘，但这些新盘大多不是市区内的网红盘，本身触发积分制的可能性相对较小，购房者的紧迫感也不强，所以大比例未触发积分制落地也并非不合理。其次，我们也必须看到，部分热盘没有触发积分制也和开发商通过刻意设置高门槛有直接关系，原因在‘三条红线’和‘两条红杠’的压力之下，房企更愿意选择付款条件好的客户，例如一次性付款或少量贷款的客户，付款周期短的客户，更有利于自身的资金回笼。”

而此次融信海纳印象整改事件也给其他开发商敲响了警钟。卢文曦表示，“应该加强新盘认筹期间的监管，及时公开认筹信息，公开、公平地保障购房者的权益。”

“解决这一问题的核心则是需要对开盘认筹规则进行升级，保障符合购房条件的用户都有机会参与认筹，这一点对首套刚需类群体的获得公平性买房显得尤为重要。”张波建议，“从纳入监管来看，就是要对认筹本身的流程以及客户情况进行跟踪，对于可参与认筹人员的条件进行明确，对于认筹金、认筹需公示的事项进行明确。”

新京报记者 徐倩

责任编辑：李思阳