孙宏斌拯救桃花源

文/乐居财经 严明会

AMC下场纾困的速度在逐渐加快，受益于此，融创的经营也在逐步复苏。继上海董家渡、咸阳森屿城项目后，融创武汉项目也迎来曙光。

12月21日，东方资产与融创中国（01918.HK）就武汉桃花源项目达成融资合作。根据合作协议，本次融资总规模33.11亿元，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。

此次合作达成后，东方资产将行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。后续结合项目经营需求，双方有望进一步增加合作规模。

资料显示，武汉桃花源项目位于光谷核心区，与黄鹤楼、湖北省博物馆、东湖、武大等同列城市中轴线。项目总建筑面积81万平方米，总货值约226亿元。

截至12月1日，融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已经获批总数超百亿元的纾困基金。

AMC频频出手

12月以来，融创项目已经多次得到了AMC的纾困。

上一次是在10天以前，距离武汉700公里外的咸阳，融创就森屿城项目与陕西金资达成融资合作。

12月11日，咸阳炯晓置业有限公司（下称“咸阳炯晓”）的股东发生变更，新增股东咸阳炯成企业管理合伙企业（有限合伙）（下称“咸阳炯成”），持股比例16.6667%，原股东咸阳融创怡和置业有限公司（下称“咸阳融创”）持股比例降至83.3333%。

咸阳炯晓正是咸阳森屿城的项目公司，其新增的股东咸阳炯成，由西安中天瑞玺置业有限公司（下称“中天瑞玺”）及陕西金融资产管理股份有限公司（下称“陕西金资”）持有。

陕西金资成立于2016年8月，是经财政部和银保监会备案的具有金融不良资产批量收购资质的省级法人金融资产管理公司。背后站着陕财投、延长石油、陕煤集团、远东租赁、陕国投等17家大型国企、金融机构战略投资者。

该项目公司股权的变更，意味着国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。据了解，融创森屿城项目位于咸阳市秦都区七厂十字西500米北侧，被市场称为咸阳主城的一块“白菜心”。融创森屿城纾困，合作模式和上海董家渡类似，融创依然是操盘方和品牌方。

而在12月初，融创手握的百亿项目也被AMC联合6家银行救活。彼时，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。

根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。

同样的，上海董家渡合作的股权转让并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

有分析认为，融创多项目得到资方纾困，是基于资产的优质，而三个项目都保留融创作为品牌方和操盘方，是资方对融创团队的看好。

债务重组双重进展

12月对于融创和孙宏斌而言，可谓是“幸运月”。在多个项目得到纾困的同时，公司的财报以及债务重组进展也得以发布。

2021年报的发布，意味着融创距离复牌更进了一步。去年，融创实现营收1983.9亿元，同比下降约14%。受行业极端环境影响及对资产价值评估的审慎态度，融创大幅计提各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响，毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元。

从负债情况来看，融创中国逾期借款较大。截至2021年末，融创中国的现金余额约为692亿元，公司连同其合营公司及联营公司的现金余额约为1608亿元。另外，融创中国到期未偿还的借贷金额约685.3亿元，导致借贷本金1518亿元可能被要求提前偿还。

在财报发布的同时公布债务重组进展，也向外界传递了一定的信心。根据初步重组框架，融创中国拟将债务中30亿至40亿美元的现有债务及若干股东借款将转换为普通股或股权挂钩工具。

同时，剩余现有债务兑换为期限2至8年的新的以美元计价公开票据。此外，该公司若干资产的处置所得款项净额（如有）将作为偿还新票据的额外资金来源及向支持重组方案的债权人提供同意费。

不过，公告中也提及，融创尚未就境外重组的条款订立正式协议。

境内债方面，12月融创公布了一份新的重组方案。对于已展期的债券本息兑付，融创将最终兑付日期定在2025年12月，较此前市场消息提前了9个月，即从此前的计划展期3.75年，变更至展期3年。关于未展期的债券，融创亦制定出兑付计划，最终兑付日期则为2026年12月，展期时间从4.5年降至4年。同时，融创将对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。

全新的兑付方案被部分投资者视为一项重大利好，有分析认为，在国内经济向好、行业支持政策密集落地的大背景下，融创债务重组如能成功，将帮助其重塑健康的资本结构，帮助经营性现金流逐步恢复，加速回归正轨。

责任编辑：刘万里 SF014