万科暗战上海滩

文/乐居财经 杨宏彬

2022年，上海第三轮集中供地首日，静安区成为最大赢家，凭借中兴社区C070202单元304-03地块和中兴社区C070202单元321-01、322-09两块土地，获得土地出让金200.97亿元，占当日总土地出让金的29.51%。

这两块土地中，C070202单元304-03地块当日拍出了120.6亿元的高价，是年内上海拍出最贵一宗地。竞得人为上海北万置业有限公司（下称“上海北万”）。

有意思的是，这家斩获百亿土地的公司，在土拍前突然出现了股东变更，最大股东万科退出，将手头股权全数交给了二股东，上海静安国资委。

至于万科退出的原因，市场上传的最多的是“避嫌”。不过当时亦有消息指出，万科会重回该土地的开发。现在传言已经成真。

近日，上海市人民政府官网披露《新建静安区中兴社区C070202单元304-03地块商住办及配套设施项目设计方案公示》，建设单位为上海北万。而在1月，万科的两家全资子公司已经重新回到了上海北万的股东阵营，持股合计70%，剩下30%仍旧由上海国资委持有。

《设计方案》显示，中兴社区C070202单元304-03地块的2-6号楼为住宅，2幢17层和19层的保障房，住宅最低为7层，最高35层，其余部分为商业和办公用地。

曲线重夺120亿地块

C070202单元304-03地块，位于静安区西藏北路，上海火车站东北方向，是近年来为数不多的上海内环内的稀缺地块，东侧与万科翡翠雅宾利仅一路之隔。

按照出让文件，该地块规划为商业、文体、办公、普通商品房用地，出让面积为43841.3平方米，容积率为5.75，计容面积为252087.48平方米。

在开拍之前，该地块就已经被行业内冠以“万科翡翠雅宾利四期”的案名，网络上的项目规划图、效果图、户型图更是数不胜数。好像地块已是万科的囊中之物。

但意外的是，万科在土拍前退出了拍得地块上海北万，这似乎与3年前的“围标”事件有关。

2020年3月的最后一天，上海市北外滩地块被中海以零溢价收入囊中，引起轰动。这一块地，是虹口区近3年来首次出让的纯住宅地块，地段极佳，与新规划的北外滩核心商务区，仅隔了一条周家嘴路，距未来480米高的浦西第一高楼的直线距离仅500米左右，距离外滩仅1500米，出小区直接进隧道、直抵陆家嘴中心绿地。

对于这样一幅钻石地块，房企本应土拍上抢的头破血流，但却被中海0溢价摘得，确实让人想不通。据当时上海市规划和自然资源局公示，中标候选人一共三家，中海、万科与华润。但在拍卖现场，另外两家房企却未举牌。

之后，中海引入万科与华润，合作进行地块开发，看似一场预谋好的饕餮盛宴，也坐实“围标”。因此，三家房企高管被请“喝茶”。同时，虽未有公开处罚文件，但业内都传遍了，上海对万科、华润、中海这三家房企发出了“禁令”，限制其三年内在公开市场的拿地行为。

万科因此，“避嫌”C070202单元304-03地块的拍卖，但其并未放弃这幅土地。上海北万摘下地块后不到一个月，上海静安国资委就把公司70%的股权挂了出来，外带约7.69亿元债权，转让底价为24.77亿元。

没有意外，万科重新拿回了上海北万70%的股权。2023年1月4日，上海北万股东再次出现变更，万科两家全资子公司进入股东行列，分别持有30%及40%的股权。至此，万科方面正式获得该项目的开发权。

而早在万科2022年11月份销售简报的新增开发项目中，雅宾利四期项目便已在列，权益比例70%，需支付权益地价款为84.42亿元。按此计算，该项目总地价为120.6亿元。

万科中兴城往事

万科重获C070202单元304-03地块，将用于雅宾利四期项目的开发。也让人回忆起万科在这片土地往事。

万科翡翠雅宾利，原来的名字叫做绿洲雅宾利花园，是由上置集团开发的。2015年，上置集团陷入流动性危机，将这个一线城市的项目摆上货架，谋求资金。

当年10月，上置集团宣布，出售上海闸北区的上置·绿洲雅宾利花园项目60%的权益，予万科全资子公司，作价5.48亿元。

当时资料显示，绿洲雅宾利花园签约均价为62315元/平方米。以此估计，绿洲雅宾利花园代售项目的总价值就达到215亿元。万科的收购价，无疑是捡了大便宜。

收购完成后，万科将绿洲雅宾利花园更名为万科翡翠雅宾利，打造成为公司旗下高端系列的代表作之一。

一年之后，还是在上海静安中兴社区，融信化身地王收割机，以总价110.1亿拿下上海静安中兴社区宅地，较起始总价46亿元溢价139%，楼面价超过10万/平方米，刷新了全国楼板价地王纪录。

地王项目不好做。拿下地块后，融信的资金和操盘均受到质疑，引援动作也随之而来。万科，又扮演了白武士。

2016年12月，万科53.95亿元的代价入股静安项目，持有49%的权益。此后，万科走到台前，成为项目真正的操盘方。但据市场消息，项目的预售认筹并不理想。

有业内人士分析称，万科入股地王项目，是为了万科翡翠雅宾利作铺垫。事实也证明，之后万科翡翠雅宾利的新房及二手房价格都有不同程度提振。

自围标事件后，万科在上海的布局也受到很大影响。不过“围标”解禁期已经快到，万科曲线拿地之前，也重新调整上海人事，大干一场的势头已经升起。

2022年12月，万科上海区域高管出现变更，当中，万科开发经营本部CEO张海不再兼任上海区域区首，由原上海区域副总经理、业绩第一的杭州公司总经理吴镝升任上海区域“掌门人”。此外，今年1月以来，万科还对南方区域、北京区域、东北区域高管作出“事人匹配”。

着急“重回”上海背后，是万科一直以来对该区域业绩的倚重。2022上半年，万科上海区域销售金额782.5亿元，占总销售额的36.3%，在所有区域中排名第一。位列第二的南方区域，销售占比也仅22.1%。

责任编辑：刘万里 SF014