深圳楼市调控严厉升级！落户3年才能买房 750万以上需缴豪宅税

深圳楼市调控升级的传闻终于落地，深圳也成为了下半年以来第4个调控收紧的城市。

今日早间，深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），一共推出八项楼市调控措施。

其中最重磅的内容，莫过于“最严厉”限购政策的出台：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须落户满3年，且连续缴纳36个月个税或社保才有购房资格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进评论称，“该条政策充分体现出本次调控的严厉性”。而在不少业内人士看来，此次深圳楼市调控的加码升级“在意料之中”，“是近几个月来深圳楼市过热的必然结果。”

“最严厉”限购政策出台，豪宅税标准重添总价限制

在今日深圳发布的政策中，最核心的内容在于调整了商品房限购年限：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须落户满3年，且连续缴纳36个月及以上个人所得税或社保，才有购房资格。

该条政策被视为对当前限购政策的“打补丁”。此前，深户居民落户即可购房，并未对落户时间、缴纳个人所得税和社保的时长作出要求。

此举毫无疑问将扰乱部分不符合落户条件的刚需购房者的置业计划。但深圳住建局方面表示，“落户即可购房一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平”。

“该条政策充分体现出本次调控的严厉性，也说明部分城市在限购范围上做了扩大，不仅对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购”，易居研究院智库中心研究总监严跃进评论称。

诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱则指出，对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，抑制了居民为了购房“假离婚”的现象，保障了合理自住需求。

值得注意的是，深圳新政还对“豪宅税”的征收标准进一步细化，在去年双11取消房屋总价限制逾半年后，重新增加了750万元的总价限制条件。

新规规定，普通住房的认定标准应当同时满足三方面，即：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套住房套内建筑面积120㎡（含）以下或者单套住房建筑面积144㎡（含）以下、实际成交总价低于750万元（含）。

王小嫱指出，该条政策对二手房影响较大，目前深圳已经进入存量房时代，将对二手市场的过热起到一定的抑制作用。

自2016年实施新一轮房地产市场调控以来，深圳先后出台了“深八条”、“深四条”等文件。而此次楼市调控的加码，被业内视为是近几个月来深圳楼市过热的必然结果。

联物业深莞惠区董事总经理江少杰总结上半年深圳楼市时表示，在去年“双11”豪宅税标准调整利好下，年初还有少量长尾购房需求在释放，受到春节和疫情影响，2-3月整个市场成交则相对低迷。

但自4月以来，二手房市场交投开始变得异常活跃，尤其是部分片区的学位房受到追捧，价格已经出现虚高的现象，新房市场则由于一二手价格倒挂严重，热点楼盘引发了新房抢购、“万人摇号”等现象。

根据深圳房地产信息网数据，上半年深圳新房住宅合计成交16727套，同比减少5.4%，而二手房住宅成交44000套，同比增加41.2%，创下自2016年以来的又一次新高。

国家统计局的数据显示，今年3-5月，深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。诸葛找房数据则显示，截止今年6月，深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8.0%。

深圳调控传闻落地，下半年过热城市或跟进收紧

事实上，今年上半年以来，针对过热的深圳楼市，监管部门措施不断。

早在今年4月份，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局、深圳中小企业服务局、深圳市场监督局五部门集中调查深圳楼市，官方表态称将加强“喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意控盘”等乱象的市场监管，严控、严管炒楼现象。

5月底，深圳住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

而从6月底就有市场传闻，深圳将加码楼市调控，调控措施包括二手房交易税费将要上调、深户购房需缴够5年社保、非深户购买商务公寓需缴纳一定年限社保等。

不过不久之后，深圳房地产中介协会（以下简称“深房中协”）就对前述传闻进行辟谣。7月7日，深房中协发文称，关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任地催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

但市场对于深圳出台调控政策的预期并没有停止。尤其是7月以来，住建部副部长前往深圳调研以及深圳住建局前往长沙住建局考察交流，种种迹象都让业内人士猜测，“深圳调控的脚步越来越近了”。

靴子终于在今日落地。对此，严跃进表示，深圳的调控政策具有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。

从疫情发生、部分城市变相放松调控，到这次政策加码，时间只隔了五个月。而进入下半年以来，包括深圳在内，全国已经先后有4个城市收紧调控。

首先祭出调控政策的是东莞。7月2日，东莞为加大力度打击捂盘惜售行为，从8月1日起，对申请预售的商品住房项目提出新规定，其中要求总建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；尾期建筑面积低于3万平方米的，也须一次性申请预售。

央行放水带来的通胀预期以及投资需求的活跃，带动了东莞主城区及松山湖等区域房价上涨。数据显示，作为东莞主城区的莞城、东城、万江、南城等片区，上半年住宅网签均价约3.3．万元/平方米，同比上涨31%。

此外，在东莞发布调控政策的当日，杭州也明确提出支持自住需求，抑制投机炒房，其中规定，以高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。

7月6日，宁波则提出稳房地产市场“十条”新政，包括保持土地市场平稳、扩大限购范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等。

由此可见，如果上半年房地产调控以宽松刺激为主，那么如今随着部分城市房价明显上涨，调控收紧的信号已经出现。

严跃进指出，“虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价和房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台”。

王小嫱则表示，市场过热的城市仍会跟进收紧调控政策，但整体来看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续温和窗口期，供应端利好政策以及人才引进持续发力。（新浪财经 徐苑蕾）

责任编辑：李思阳