宋都服务折戟港交所：自身造血不足、盈利能力下滑

近三年外拓中标项目仅3个。

本文为IPO早知道原创

作者|苍穹

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据IPO早知道消息，宋都服务集团有限公司（简称“宋都服务”）于1月24日递交的港股招股书届满6个月，已于昨日（7月24日）失效，信达国际担任独家保荐人。

招股书资料显示，宋都服务于1995年在杭州成立，宋都股份（600077.SH）董事长俞建午通过家族信托控制其股权的95%，为其最终控制人，也即宋都服务和宋都股份是兄弟公司。俞建午90后女儿俞昀自2018年3月加入宋都服务，现担任公司董事会主席兼执行董事，亦可看作这是一次二代接班的前哨站。

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宋都服务股权结构（来源：招股书）

当然，招股书失效并不意味着宋都服务就此与港交所绝缘，其只需更新招股书即可延续上市进程，特别是在疫情后物业价值更为凸显的背景下，相信宋都服务不会错过这样一个绝佳时机。而从此前披露的招股书来看，宋都服务的体量过小、盈利偏弱依然值得投资者关注。

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受困浙江，自身供血不足

宋都物业从浙江发家，历经二十余年的发展，已将服务拓展至合肥、舟山、宁波、衢州等10个城市。截至2019年9月30日，宋都服务在中国设有8间附属公司及12间分公司，向在管总建筑面积约为4.0百万平米的27项物业提供物业管理服务。于最后可行日期，其的在管总建筑面积约为5.9百万平方米。

按物业管理综合实力计，宋都服务于2017-2019年分别位列中指院排名第81、第71及第65。而在总部设在杭州及浙江省的物业服务百强企业中，宋都服务按纯利计分别排名第9及第10。

纵然如此，宋都服务属于“袖珍”物业公司范畴。克而瑞数据显示，2019年中国物管行业管理面积突破1亿平米的企业数量达到15家，其中万科物业、碧桂园服务（06098.HK）、彩生活（01778.HK）及金碧物业，管理面积均在3亿平米以上。

同既有上市物业公司相比，宋都服务的在管面积只略微领先兴业物联，与其同日交表且现已上市的金融街物业（01502.HK）于2019年9月的在管面积也已达1900万平米，体量是其近5倍。

而物管行业规模为大，但宋都服务的现有迹象并不支持规模快速走阔。

地产拆分的物业公司普遍依赖关联公司输血，宋都服务也遵循这一规律，2017-2018年及2019年前9个月其来自宋都股份开发物业（含独立开发和合作开发）的在管建筑面积分别为192.5万311.5万平米、364.5万平米及343.5万平米，占同期总在管建筑面积的98.4%、95.5%及86.9%。

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宋都服务关联方依赖（来源：招股书）

但宋都股份却是“小富即安”的保守派，2018年销售额才首度踏破百亿关口，2019年以118.5亿元的年销售额位列克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》第146名，距离当年300亿的销售目标相去甚远。关联方尚且跑不动，意味依赖关联方的扩张路径显然行不通。

另一方面，宋都服务外拓的野心并不大。2017-2019年9月，宋都服务对标投标次数分别为1次、1次、4次，中标次数分别为0、1、2，频次相当稀少。

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宋都服务收入地区分布（来源：招股书）

而在区域分布上，宋都服务还是紧守以杭州为首的大本营。截至2019年9月，宋都服务在杭州的在管建筑面积为280.7万平米，占总在管建筑面积的71%；去年头9月来自杭州的收入为4767.4万元，是当期总收益的69.6%。如若算上浙江其他地市，浙江单省在管面积与收入占比分别达到79.8%及84.3%。

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盈利偏弱，长租公寓难添胜算

在管面积的大小，客观决定收入水平的高低。2017-2018年及2019年前9月，宋都服务实现营收8396万元、1.32亿元、1.37亿元，同期净利润分别为1396.5万元、2088.9 万元和1942.5万元。

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宋都服务利润表（来源：招股书）

可以看出，宋都服务的营收增速要快于净利增长，一定程度凸显其的盈利弱化。事实上，于往绩记录期间，宋都服务毛利率分别为29.7%、28.3%、28.5%，而净利率分别为16.6%、15.7%、14.1%。

宋都服务的盈利能力值得进一步深究。Wind数据显示，2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%，超过宋都服务近两个百分点；上述提及的兴业物联，2019年毛利率高达42.72%，净利率也高达19.10%，宋都服务与之相比逊色不少。

其实，宋都服务坪效并不低。据悉，2017-2019年杭州的住宅物业平均物业管理费分别为2.3元/月/平方米、2.3元/月/平方米、2.5元/月/平方米，往绩期间宋都服务住宅物业的物管费为2.39元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.63元/月/平方米，均高于市场平均水平。

单位收费高而利润低，各种的原因在于费用的大幅增长。招股书显示，宋都服务将清洁、保安、养护及园艺服务等部分服均授予外包商，过往期间这部分的成本分别约为120万元、456万元及490万元，占同期销售成本总额约20.3%、47.8%及49.9%。

加之，宋都服务的物管费收缴率持续走低，从2017年的87.1%降至2019年9月的64.6%，这也使得利润空间变得更薄。

相较其他物管企业，宋都服务比较特殊的是长租公寓服务，2019年前9月共为其贡献收入124.7万元。目前，宋都服务旗下的[琪寓公寓]均位于杭州时间国际大厦12-13楼，其表示未来将加大长租公寓的投资。

只是，年内长租公寓雷声不断。如年初“长租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房东租金导致百余名租客被赶，其后“长租公寓第二股”蛋壳公寓创始人兼CEO被调查，蛋壳公寓股价暴跌熔断。

当下国内的长租公寓通常采取重资产模式，宋都服务的营运能力能否支撑该项业务的发展，也是一个悬而未决的问题。（后台回复“招股书”获取2020年热门IPO公司招股书）

责任编辑：张海营