时代中国：“桃色风波”下的偶然与必然

　　时代中国：“桃色风波”下的偶然与必然

　　自2020年7月10日起，黄永年退任首席财务官职务由时代中国集团副总裁牛霁旻兼任首席财务官。

　　文｜陈淑文 朱耘

　　地产圈又一家企业陷入“桃色风波”。

　　日前，一段香港出租车内不雅视频在网络热传，有网友指出涉事男乘客疑似在香港上市的内地房企时代中国CFO黄永年。

　　2020年7月12日，时代中国控股有限公司（以称“时代中国”，001233.HK）发布关于更换首席财务官的公告。自2020年7月10日起，黄永年退任首席财务官职务，由时代中国集团副总裁牛霁旻兼任首席财务官。

　　资料显示，黄永年于2019年7月1日起出任时代中国首席财务官一职，负责财务报告及投资者关系相关事宜。

　　受更换CFO一事影响，时代中国股价接连受挫，遭遇三连跌。

　　首席财务官是企业中重要岗位，黄永年就任期间为公司带来的贡献有哪些？高管变动对企业有什么影响？未来公司对新的首席财务官牛霁旻有哪些期许？

　　就上述相关问题，《商学院》记者致函时代中国品牌部，对方表示来函已收悉，如有需要将尽快与您取得联系。截至发稿并未收到最终回复。

　　旧改或碰天花板

　　2020年，黄永年上任时代中国首席财务官刚满一年时间。

　　2019年7月1日，因前任首席财务官雷伟彬希望寻求个人事业发展而辞任后，时代中国控股金融主管兼助理总裁、时年42岁的黄永年接棒该职，负责财务报告及投资者关系相关事宜。

　　黄永年接棒的时间点，正好是时代中国积极投资拿地的转折点。

　　2019年，时代中国加大了拿地力度，旨在增加土地储备面积扩大布局。公司在2019年的半年时间拿地金额就达到187.59亿元，远超过2018年全年拿地金额。

　　据统计，时代中国2019年拿地金额为234亿元，较2018年的129.67亿元增加近一倍，约90%的新增项目位于粤港澳大湾区。

　　公司官网显示，时代中国一直深耕珠三角地区，并逐步布局长三角地区、西南地区、华中地区等中国最具高增长潜力的区域。

　　截至2019年12月31日，时代中国共拥有127个主要项目，其中119个分布在广州、佛山、江门、珠海、汕头等广东省主要城市，4个位于湖南省长沙市，2个位于四川省成都市，在湖北省武汉市和浙江省杭州市首次各落一子。

　　纵观房地产行业，具备千亿规模的房企大都进行全国化布局，不仅是规模需要，也是规避调控风险的需要。

　　在接受《商学院》记者采访时，同济大学管理学博士孙文华表示，时代中国在广东地区深耕是正确的，当前深度比速度更重要，不着急全国布局，稳扎稳打，根据地稳定了，全国布局才有可能。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林则表示，区域性太强的公司除了关注行业风险外，还要特别关注区域性风险，受到的宏观调控压力很大，比如7月15日深圳市住建局发布房地产调控政策，对集中在深圳房地产公司可能就要遭受销售业务的打击。盘和林认为，过于依赖区域性的大房地产企业挑战还是很多的。

　　从收入的构成来看，时代中国主要由物业销售、城市更新业务、租赁收入和物业管理费等四部分组成，2019年的收入占比分别约为92.1%、5.1%、1.1%和1.7%。

　　自2018年公司更名并确立“城市发展服务商”的定位以来，城市更新、大力拓展旧改业务，成为时代中国的发展的新引擎。

　　2019年城市更新业务取得进一步突破，企业成功转化10个项目，城市更新业务收入达21.7亿元，成为企业第二大收入来源。

　　截至2019年末，时代中国城市更新项目总数超过120个，预计潜在总建面约4300万平方米。与2018年末相比，时代中国在2019年至少获取了40个项目。

　　但不可忽视的是，城市更新不同于一般的土地出让。旧改项目有运作周期长、复杂度高，且不可控因素较多等问题，考验着企业的现金流，这也是其风险所在。

　　在2019年,时代中国通过旧改项目获得收入21.7亿元,与2018年的27.8亿元相比有所下滑,对收入贡献比例也由8.1%下降至5.1%。

　　旧改项目的盈利水平也对公司的整体毛利率造成不小影响，年报显示，2019年时代中国的毛利约为124.4亿元，同比增加17.1%；毛利率由2018年的30.9%下降至29.3%。该下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降，及城市更新业务的毛利率有所下降。

　　7月16日，时代中国以底价34.29亿元拿下广州南沙黄阁大塘村地块，折合楼面价10628元/平方米。

　　据了解，本次出让地块编号为2020NJY-6，位于黄阁镇黄阁大道中南侧、市南大道东侧，由7个分地块组成，包括宅地、商地、服务设施用地和城市道路用地，总面积110168.63平方米。

　　根据出让文件，竞买申请人须在地块成交后30天内与黄阁镇大塘经济联合社签订开发协议（协议内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款）。

　　竞买申请人在本次出让地块上开发的商品房办理预售许可证和房屋初始登记等手续前，签订大塘村旧村拆迁补偿安置协议的比例必须在80%以上。

　　盘和林认为，现阶段房地产的旧改市场压力比较大，旧改获取的土地成本并没有看起来那么低，实际上对于财务和管理成本还是挺高的，尤其拆迁的时间有很大的不确定性。

　　短债激增154.4%

　　在黄永年任职首席财务官的2019年，时代中国的销售增幅不仅有明显放慢，两年前提出的千亿元销售目标也尚未达成；另外公司负债总额首次破千亿元，一年内到期借款激增154.35%。

　　在2019年时代中国线上业绩会上，公司前CFO黄永年与时代地产集团创办人岑钊雄一同出席。对于公司负债情况，黄永年在业绩会上称，公司财务稳健，流动性良好，现金对短债为1.6倍，暂无短债压力，并表示公司已对到期债务做了非常充足的准备和安排。

　　财报显示，截至2019年底，时代中国负债总额1253.94亿元，同比增长约29.6%。时代中国总有息负债共约532.6亿元，其中一年内到期借款约为185.98亿元，占比34.9%，同比增幅达到154.35%。同期，其现金及银行结余约为292.8亿元，其中受限制银行存款约为34.05亿元。由此可见，时代中国现金缺口高达200多亿元。

　　在此情况下，时代中国开始陆续发债“输血”。2020年2月至今，公司共发行了4笔债券，总额大约为59.15亿元。7月8日，时代中国发行一笔于2025年到期的3亿美元优先票据，票面利率6.75%。据公告显示，时代中国存续债券大多用于现有债务再融资。

　　贝壳研究院数据显示，2020年上半年中国房企境内外债券融资约6506亿元，是2019年全年融资额的53%。不过，下半年房企也迎来偿债高峰，约有5588亿元待偿还，同比增加58%。

　　但随着境内金融监管不断升级，下半年融资环境有收紧趋势，房企融资仍将面临考验。

　　2019年，时代中国通过发行公司债、ABS、海外债等多种方式进行融资，发债总额超百亿元。除此之外，时代中国在2019上半年进行配股，所得款项净额为15.53亿元。据披露，时代中国的全年融资利率的成本约在7.4%~7.5%之间，处于行业中游水平。融资成本10.1亿元，同比增加51.5%。

　　值得注意的是，从2015年~2018年，时代中国经营活动所产生的现金流净额都是负数，分别为-52.43亿元、-5.59亿元、-65.85亿元、-5.23亿元。到了2019年该项数据才“转正”达到7.89亿元。

　　一般而言，如果经营性现金流为负，会影响融资，融资不畅，企业运营风险会变大。

　　孙文华认为，所有的经营活动最终是财务数字的变化，财务官是企业的“命门”。

　　“首席财务官在一个公司里面是非常重要的。”盘和林表示，财务是公司整个业务线的统筹者，从项目立项开始的成本控制,利润的来源,到最后复盘，这都是公司的一个非常重要的“数字密码”，而且首席财务官参与的项目非常多，在这么短时间内换CFO对公司的经营还是不利的，对新CFO也颇为考验。

　　接棒CFO的牛霁旻现年41岁，于2011年3月加入时代中国担任财务总监，并自2013年时代中国上市至今一直担任执行董事，2018年11月起兼任集团副总裁一职。目前牛霁旻负责集团财务会计、税务、成本及行政工作的规划和管理。

　　据时代中国7月3日披露的上半年业绩数据显示，时代中国今年上半年累计销售金额约为人民币325.66亿元，同比增长4.27%。

　　在今年3月的业绩会上，时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄表示，预计今年销售目标为823亿元。据此计算，上半年，时代中国已完成了的年度目标约39.6%，下半年业绩压力较大。

　　2020年上半年，房企逐步修复因疫情影响的业绩，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%。

　　作为黄永年的接任者，牛霁旻能否顺利完成公司的任务？时代中国能否捉住新机会实现逆势增长，完成2020年的目标？对此，《商学院》将持续关注。

责任编辑：李思阳