贾康：从“房地产业在国民经济中究竟扮演什么样的角色”说起
贾康：从“房地产业在国民经济中究竟扮演什么样的角色”说起
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本文系贾康先生在博鳌21世纪房地产论坛第20届年会上的演讲（2020，8.8）
谢谢主持人。尊敬的各位领导，各位专家，各位嘉宾，各位朋友，大家好！很高兴再次来到21世纪房地产论坛，而且这次是我们的第20届年会。我应主办方出的题目，对“房地产业在国民经济中扮演什么角色”谈谈自己作为研究者的看法。
一、房地产业的概念与形态观察
首先，是概念和形态观察。在实际生活中看，房地产现实形态上大体可以分为四类：工业的，商业的，住宅的（实际上我们也可以看到某些称为综合体的、或叫商住房的情况，类别上有跨越的特征，但是并不妨碍前面的基本分类），另外，显然政府行政、社会团体和国防等所需的房地产也会构成一大类。房地产业，是指以土地和建筑物为对象而相关的开发、建设、经营、管理，以及所派生的装修等等形成的综合性产业。一般认为，它是归属第三产业的。它具有先导性、基础性、带动性，也具有风险性。在概念上，房地产又被称为不动产业，物业——房和地在实际形态上具有整体性关联，不可能把它们分开，一个房子和其所占的地皮是分不开的。
房地产业在一般情况下，主要指有市场主体介入的房地产事务所形成的业界，国民经济中它是基础产业，在中国实现现代化战略目标的历史进程中，它注定是支柱产业。因为随着工业化和城镇化、市场化、国际化，在经济起飞和升级发展中，这种基础性的产业是要支撑全局的。在国民经济中的比重，也有比较长期的上升过程。我们改革开放初期的时候，中国的房地产业跟城镇化水平相对应，在整个经济中的比重是相当低的，而这些年城镇化水平一路上升，房地产业在国民经济中所占的比重、GDP中的比例，在中国有学者测算，可以看高到1/7再出头儿。这种测算不是很精确，但是你想一下，大类的产业在中国市场上可以分出几十类，而一个房地产业占了将近1/7或者比1/7还要再高一点儿，显然它对于整个全局影响的份量，是可想而知的；而且中国的城镇化还有一个相当长期的快速发展空间，当前的真实城镇化水平不是那个常住人口城镇化率表现的60%出头儿，而是要在没有水分的户籍人口城镇化率44%这个水平上适当往上提一提，我认为也就是50%左右。比照国际经验，城镇化在中国的快速发展，一年上一个点，也还要走20年。从按照国际上一般经验总结表述的纳瑟姆曲线上来看，中国的城镇化的水平大概就是在中期快速发展阶段的中部。我们改革开放初期的城镇化率只有10%出头儿，后来走到了30%，进入加速期。加速期走到中间这个浅S曲线的中部位置，它转入了减速期，但是加速期、减速期合在一起，形成整个快速发展阶段。我们大概在未来的十几年里是要有加速期转换为减速期的过程。然后到了真实城镇化水平70%左右，才会转入后面的稳定发展阶段或者叫做速度上低而平的那个发展阶段。这是一般经验表明一个大致曲线的模样。
二、房地产业的重要性、复杂性及其挑战和风险
在下面一个层次，我就要说一下，中国这个现代化的发展，实际上也是一个弥合自己的二元经济的成长过程，房地产业的重要性，既表现在支撑全局，也表现在它牵动人心，积累矛盾，引发争议，形成如何打造它的健康发展长效机制上多年成为热点和难点的挑战。这里面的风险和挑战，首先是来自房地产的自然垄断性。在中心区域，像咱们北上广深是最典型的一线中心区域，还有后面几十个省会城市，还有中国几百个城镇，都是相对于原来二元经济另一元的乡村区域的中心区域，建成区还将不断扩大，未来几十年还要有几亿人从农村转到这些中心区域的城镇，成为市民。这个中心区域的地皮和上面的一些建筑物，谁占到了谁就自然垄断，张三占到了李四就没法占了，自然垄断以后，中心区域实际上从地理角度来说，一定是有限度的供应，是总体来说跟不上需求方的不断增长。越来越多社会成员要往中心区域成为市民，这个趋势在未来几十年都不会改变，总体上带来了中心区房地产卖方市场趋势和特征。房地产在现实经济生活中，并不是有人所说的“虚拟经济”，它也属于实体经济。虚拟经济主要指金融票据和金融产品交易，它以金融形态构成所谓和实体经济相区别的虚拟资本概念。虽然房地产并不属于虚拟经济，但是无可否认，它往往带上了比较强的金融属性，它可以拿来抵押取得贷款，它在财富管理方面有非常重要的意义，往往表现为迅速增值而会对接到融资炒作，它容易引出人们关心的泡沫化问题，甚至在实际生活中，我们也领教过那种“炒房团式”的市场畸形过热。所以，比较狭义地讲实体经济（主要是谈制造业）的时候，是把房地产排除在外，甚至在某些语境里，把它称为“非实体经济”——我们可以区分广义的实体经济和狭义的实体经济。跟一般人所称的制造业这样的实体经济相比，房地产业确实有它的不同之处，它容易引入那种和融资炒作合在一起的畸形过热的问题之中去。
另外，房地产相关的风险，其实也来自于它有一部分对于全社会是托底的“住有所居”的这部分“权益—伦理性公共产品”供给——这是中国学者（我与合作者）首先提出的，现在我们的英文论文已经在国际上发表。按照传统经济学定义，住房当然是在使用价值和价值结合的形态上与私人产品高度一致的——它的效应是可分割的，它的受益是有竞争性的，但为什么它会又对接到公共产品的概念上呢？就是在全社会发展过程中，有了一种人类文明的共识，就是再穷的人、没有收入的人，他也得住有所居，这就变成了一个和公共产品概念打通的、过去学术上没有刻划清楚的产品类型，我们把它称为权益—伦理性公共产品（义务教育也属于这样一种概念）。这样的一种给全社会住房供给托底的“住有所居”的保障，在现代社会中已成为一种硬约束，一个社会必须托这个底。那么这就又带来了“双轨统筹”的复杂性。房地产说起来，实际上它有双轨，一个是保障轨，一个是市场轨——就住房而言，就是再穷的人、毫无收入的人，那些弱势群体，他们也必须有地方住，不能让他们流落街头。要托起这个轨，同时又不能排除发展社会主义市场经济，还要让房地产的市场轨能够充分健康地发展。所以，双轨统筹的复杂性，就带来实际生活中一系列的挑战：我们的行政手段和经济手段，治标与治本怎么结合好？处理得不好，中国实际情况表现出来的业界所说的“打摆子”“过山车式”的循环，一阵儿要强调一定把房价死死摁住，过了这一阵儿以后，又变成了要给予刺激，让房地产业回暖。政府在这样一个不良循环中，压力是非常大的，至于老百姓，更是有很多积怨，从经济社会生活这个视角来看，呈现了很多不和谐因素。我们上一轮摆子，是2016年“930”新政以后，从峰顶硬压下来，几年来到了这次疫情发生而现在本土上基本控制住以后，看到有不少的中心区域，地方政府不得已要放松房地产业的控制。上一轮往下压的过程基本完成了，差不多就是底部了，现在往上升，有的地方想松动一下，马上被约谈，政府的姿态是想控制这次不要再有后续上得那么快的过程。实际上面对市场本身的力量，仅靠这种行政手段也改变不了周期的节奏与轮回，关键是怎么让它更健康。
三、房地产健康发展长效机制的关键，是基础性制度建设
第三个层面，跟房地产相关的“基础性制度建设”的特征，体现着相关改革在深水区“啃硬骨头”的艰巨性。在2016年不得不实行“930”新政以后中央经济工作会议给出一个基本引导方针：房地产长期发展、健康长效的机制，要依靠基础性制度建设来打造。到现在为止，什么是基础性制度建设？学者有些探讨，官方从来没有正面表述，但是我们不要忘了这一指导思想，它是高屋建瓴的。我们认为这个基础性制度实际讲的就是土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度的“啃硬骨头”的改革。在改革深水区，怎么做好这些啃硬骨头的事情？这是对我们整个社会和全民的考验。所以，房地产业既是支柱产业，又是敏感区域和矛盾集中的领域，中国往前要跨越中等收入陷阱，如何打造出房地产可持续健康发展的形势，是我们面对的历史性的考验。
四、相关的几个热点问题分析
再往下，我想做相关的几点分析，时间有限，点到为止。
第一，对社会上人们说了很多年的“土地财政”应怎么看？其实放眼看全世界，地方政府靠山吃山，靠水吃水，形成自己财源建设的机制，培养可用财力的来源，有共通性。比如美国属于发达市场经济，它的地方（local）政府就是靠它的地皮吃饭，地方辖区的地皮结合上边的不动产源源不断每年都提供的财政贡献，就是他们普遍征收的所谓财产税、不动产税，就是住房保有环节年年都有的税收来源。它难道不是土地财政嘛？土地和上边的房子是不可分离的。中国的土地财政是什么？恰恰它不靠这种有比较常规、有大宗稳定特征的不动产保有环节上缴的现金流作为财政税收来源，中国主要是靠土地批租这个环节：土地一级开发的时候，在任的地方领导者要把钱拿走以后，在自己可预期的几年任期内要拼命出政绩——出政绩符合他以官员身份追求业绩而支持他的仕途升迁的行为模式，但必然带来的是短期行为：我这一届把这一地皮批出去了，一管40年到70年，后面可能还有十几届，从这个地上也再按这个方式拿钱，一分钱也拿不到，但这跟我无关，在短期内，我出政绩我升官——就是这个道理。这个短期行为从全社会来说，它不是健康因素，恰恰是不健康、不可持续的因素。怎么使地方政府行为短期化得到改变？当然这是很深刻的改革问题。
还有一个视角上需要做的分析，是地价决定房价，还是房价决定地价？我的基本看法是，要说到房，特别是住房的“房”，最终用途就是用来住，“房住不炒”说的就是这个事情。假定有公平竞争的价格形成机制，这个问题根本上就是开发商的预期的他未来把成品卖出去时可能的房价，决定他在招拍挂这个环节上出手的地价，房价地价这个关系说到底，并不是实际生活中人们讨论“鸡生蛋还是蛋生鸡”而说不清楚的事情，想到住房最终用途，开发商拿地以后就是要把这个最终用途变成市场上面对社会成员的成品卖出去，那么这个开发商拿地时挂出的那个价位，一定是他“在商言商”、做了大量的市场调研和按照自己竞争中的实力，他愿意出的这个价。但最后谁拿到了——我们可以探索所谓“限地价竞房价”，或者“限房价竞地价”的操作机制，这个机制起多大的作用，大家可观察，它可能有一定道理。比如说政府面对的社会压力大，这次这块地皮拍卖时封死地价，但是让开发商进来，竞争最后出手的时候，大概房价是什么水平，价低者得。或者政府说把房价限死，最后一平米就是两万或者三万元封顶，不能再高了，那么看开发商现在谁愿意出更高一点儿的价格把地拿到手（未来房价已经在这个环节限死），这都是可以探讨的机制。但是这些机制，并不否定根本上是未来的房价决定招拍挂环节的地价。当然，我说的这个条件，是有公平竞争的价格形成机制。如果不是公平竞争，那就另说。我们可以设想：有人说如果说政府控制了地价，房价是不是就能应声而落，所以主张政府管住地价就解决问题了，然而政府管住地价只能用行政手段的话，要让市场起作用，政府以行政手段指定地价的结果是什么？我们必须发展社会主义市场经济，房地产业不可能没有市场轨，如果前边地价被政府死死摁住了，开发商拿到地皮，开发的成品从市场轨上交易的结果看，卖给谁？还是会随行就市。那这不是政府帮着它拿暴利吗？那谁能把地拿到手？如果没有招拍挂竞争机制，行政手段摁死，拿地只能类似行政划拨，谁去拿到那个地，靠什么？那就会是靠所谓设租寻租，一定会搞得乌烟瘴气，一定要让市场经济没法像市场经济。所以，这个事情是环环相扣的制度安排问题。
还有一个视角：房价上涨就是因为货币投放过多吗？房价上涨的具体情况和货币供应量的变化有关，是说货币供应量从总量上影响全局，它间接体现为全局之中各个部分多少都会受影响，其中有一块是房地产的需求——这个表现为市场上有支付能力的购买力，是跟着整个银根松紧的变化也会带来变化，所以也会影响房价。但是在很长的时间段内，由于中国的中心区域的房地产主要特征是我说的卖方市场，必然表现为在中长期，房地产成交均价它是一个上扬曲线，我们没有完成城镇化高速发展阶段之前从均价看（就是全社会或者一定区域内成交价的平均值看），它一定表现出是一个上扬曲线。这样一个曲线我认为没有什么力量能够把它根本改变，但中央所要求的健康长效机制，能使这个曲线不那么陡峭，特别是不要那么容易大起大落。从这个意义上来说，往往还不是因为货币供应量的过多造成了我们所说的房价上涨问题。货币供应量当然要合适，在总量银根松紧的控制中，房地产市场价格自己的变化和货币供应量总量之间，是间接的关系，是在资源配置过程中有货币支付能力的主体寻找它自己认为最合宜的对象出手，因为房地产在很多人看来是一个有稳步升值前景的对象，买来以后自住或者有机会出手做投资，都觉得比别的方案更安全，很多人愿意把支付能力放在房地产这个对象上，因而不能简单地说我们把货币供应量控制住了，房地产市场的价位问题就解决了，不是这样一个关系。许多具体的市场交易门类的均价，更多是由供需关系和结构因素决定的，而不是货币供应总量决定的。比如我们观察电子产品，这些年电子产品总趋势是什么？是非常明显的降价，它的供需关系造成了这种情况；汽车也是这样的，这些年总体上看机动车的价格是往下走的（关税与进口车价的关系需另作专门分析），你货币供应量再多，它们的趋势也是往下走的。猪肉怎么样？前一段时间猪肉价猛涨是什么原因？是我们好心做了一些傻事儿，说养猪造成面源污染，几乎所有地方政府为出环保政绩把小养猪场和农户散养的猪统统摁住，不许养了，存栏数、出栏数急剧下降，过了一个临界点，市场上猪肉价格猛升，这跟货币供应量有什么关系呢？没有。我们现在还可以设想一下：最稀缺的高端房地产假定是西湖边上的别墅（据说现在西湖边上没有任何地方可以再建别墅了，也就是那点儿存量），它一定是全球对杭州有关注而愿意考虑在湖边上买别墅的顶级富豪们争夺的对象，谁愿意出手转卖大家就竞一个价，那个价和总体的货币供应量高低有什么直接的关系吗？没多大关系。
除了这样的一些分析，我还要简单再说一下大家关心的房地产税。我是主张它势在必行，当然要有一个立法过程，不能着急。这个房地产税到底想实现什么目标？我列了四条：一个是有利于房地产业发展，遏制炒作，防止大起大落，减少房地产，特别是住房这方面的空置。第二，它优化收入再分配，促成财产配置优化，而且会带来小户型供需上体现出来的比重提高，促成土地使用集约化。第三，它是中国搞市场经济必须搞的财政分税制当下所必须的积极配套推进地方税体系建设与地方政府职能合理化相内洽的一个制度建设。第四，它会从社区基层促进“公共参与”的法治化、民主化的制度发育。这四条你说哪条是房地产追求的目标？它们都是。这些是综合在一起形成一个目标束，在实际生活中，一个都不能少。所以，很多学者不断强调，你到底想拿这个税来解决什么问题？我说是要有利于解决所有相关的问题，这不是分离开说的选择性目标，如果能比较高水平地建立房地产税——就是住房保有环节的税收制度框架，它至少是在这四个方面都会形成正面效应，是综合在一起发挥的作用。
还有一个问题，这就落到我们一开始的切入点：房地产业扮演重要的角色，我们希望它更多地体现为一个正面的角色，客观上这存在可能性，它是支柱产业，是我们整个全局不可缺少的、服务于中国现代化的国民经济组成部分。但是它又关联着人们制度建设的主观作为，而这种制度建设主观作为是有可塑性的，就是你这个认知水平和担当水平如何，落到改革创新的方面，就是你改革水平高或低，是空谈改革，还是真的审时度势、设计并可操作了高水平的改革方案。我前面所说的房地产业健康发展相关的制度建设是对我们的考验，当然首先是对政府管理部门和决策机关他们怎么样真正在改革方面交出高水平答卷的一个考验，也是我们全社会成员一起参与使中国的改革与现代化发展能够持续推进而对我们全体国人的考验。
这些看法请大家批评指正。谢谢！
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