南京证实出台土地新政:土拍价触顶将摇号、房企披"马甲"拿地受限

财联社（上海，记者 王海春）讯，继七月出台抑制“假离婚”投机炒房等九条措施后，南京又针对土地市场出台了新政。

业内近日风传南京土地出让规则发生变化，与此同时，网上还传出一份《关于进一步严格住宅用地公开出让有关事项的通知》，措施包括调整竞价成交方式、严格开发资质条件、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量等。

对此，记者向南京相关部门进行了求证核实。南京市政府办公厅一位工作人员表示，“你说的这些措施比较细，涉及到具体领域，由相关分管部门掌握。”

南京市规划和自然资源局则向财联社记者证实，土地出让规则的确发生了变化。

“这几条措施是真实的。土地出让规则，最近的确做了些调整。”南京市规划和自然资源局办公室一位负责人向记者表示，南京土地出让新政并非草拟的意见稿，而是自通知下发后已开始实施。

8月18日，南京发布了09号土地出让公告，共推出9幅地块，这批土地将于9月17日上午在网上竞拍。

“我们今天公告出让了几幅地块，这批新出让的地块，九月份就会按新规则正式实施。”南京市规划和自然资源局办公室人士说。

此次南京土地新政中最受关注的一个变化是，出让土地价格达到最高限价后，将不再竞争人才房面积，而是改为通过摇号来确定竞买人。

克而瑞驻南京分析师乔俊杰指出，此前南京土地出让活动中一些热门地块，价格触顶后开始比拼人才房，这一定程度上是在考验房企前期对项目净利润测算能力及后期操盘能力。

“大房企这方面的综合能力往往比较强，中小房企由于担心地价成本过高、或人才房投资周期过长而很难准确测算出项目利润，很难竞争得过大企业。此次土拍新规一个引人关注的变化在于，价格拍卖触顶后通过摇号来确定最终竞买人，这其中反映出这样的信息，并非拼价格或人才房就一定能拿到地块，从而增加了大企业拿地的不确定性。”乔俊杰在接受记者采访时说。

对于南京为何在7月23日出台九条楼市新政后，不到一个月再发土拍新规，业内人士认为，此前“宁九条”楼市新政是针对需求端，此次土地政策则是针对供给端，而两者都是为了防止楼市过热。

“今年复工复产后，南京新房和二手房市场持续升温。六月南京重启土拍双限规则，延续之前限地价措施，此次土拍新规引入限制毛坯售价的规则，意在抑制楼市进一步升温。”同策研究院分析师丁垚告诉记者。

“7月23日的政策更多侧重商品住宅市场，重点扶持刚需买房与抑制离婚炒房；此次则侧重土地供应。从土地出让情况看，房企看好南京市场使得其在南京拿地热情不减，在中央重申‘房住不炒’背景下，南京为进一步抑制土拍热度，在土拍中引入摇号等多条规则。”丁垚进一步表示。

除规定拍地价格触顶后通过摇号确定竞买人、竞买人应具备房地产三级以上开发资质、房企拍地保证金及后续购地资金须为自有资金外，南京土地出让新政中，另一个值得关注的规则是：在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）用地，其他用途地块除外。

此外，同一开发商用多个“马甲”企业参加同一批次或同一场土拍，在热点城市土拍市场屡见不鲜，而南京土地新政直接封堵了这条路。

“同批次公告对竞买人拿地数量的规定，可以规避一些大房企同时竞拍几块土地，从市场公平的角度来讲，这也是对中小房企的一种保护。另一方面，我们一直严控围标、窜标，以保护所有房企公平竞争合法权益。”南京市规划和自然资源局办公室负责人向财联社记者表示。

就同一批次土地出让，同一竞买人不得竞买两幅以上土地的规则，乔俊杰指出，这条新规一定程度增加了大企业拿地的难度，同时保证中小房企能获得更多参与市场竞争的机会。

“这将对大房企拿地形成一定制约。此前会出现这样的情况，大房企在同一批次，甚至一天内就能拿下多个地块。新政的出台，一方面意在堵住大房企通过多个‘马甲’来拿同一个或多个地块，该措施同时对防止围标、窜标也将起到一定作用。”乔俊杰补充道。

记者了解到，此次南京土地新政，还对房企参加土地出让过程中的活动做出规定：不得泄露报名及竞买信息，泄露相关信息影响土地市场秩序的，将纳入土地市场信用记录，一年内该企业及同一集团成员企业不得进入南京土地市场参与土地竞买。

“以前拿地前或拿地过程中，行业内投资圈的人多少会交换一些信息，因而很多时候在拍地前，可预估此次竞买土地竞争对手情况，及大致的竞争激烈程度。这条规定出台后，可能会在一定程度上减少企业间信息交换，增加了拍地现场不确性，拿地环节不可控因素较此前有所增加。”乔俊杰表示。

丁垚告诉记者，从楼市调控历史看，2016年地王频出时南京也曾出台过摇号政策，但在土地拍卖热度下降后又取消。

“考虑到目前不少城市对土地财政依赖度依然较高，结合历史经验看，土拍长期摇号可能性不大。当达到一定效果后，政策可能会再次调整，这实际也符合稳地价、稳房价、稳预期的政策基调。”丁垚说。

责任编辑：张玫