营收下滑面积增长停滞 彩生活上半年业绩低迷裁员1322人

8月18日，物业第一股彩生活发布2020年中期业绩报告。上半年彩生活实现营业收入18.11亿元，同比下降1.8%；实现净利润2.5亿元，同比增长4.8%。继2019年全年营收录得6.4%的行业最低增速后，彩生活上半年营收出现负增长，业绩持续低迷。

2019年，彩生活一直致力发展的增值服务惨遭滑铁卢，2020年公司喊出了回归利润、回归面积的口号。首席执行官由唐学斌换成了黄玮，一系列人事变动之后，彩生活1-2年的调整期才刚刚开始。

上市6年首次负增长 增值服务继续大幅下滑29%

彩生活于2014年6月上市，为内地在港上市的第一家物业公司。

作为一名老将，彩生活上市至今已经走过了6个年头。相比大多数2018年、2019年才上市的物管公司，彩生活早已通过一系列并购，规模跃居头部。但近两年彩生活迷失在在互联网+物业的探索中，最终被同行甩在了后面。

Wind数据显示，29家AH物业股2019年营业收入的平均增速是41%，剔除重组的招商积余，彩生活6.4%的营收增速垫底。2020年上半年，纵观目前公布中期业绩预告的物业股：滨江服务净利润同比增长90%、正荣服务同比增长90%、鑫苑服务同比增长140%，普遍业绩增幅在50%以上。在这样的大环境之下，彩生活上半年营收同比下降1.8%，与行业背离趋势尤为明显。而这也是彩生活上市以来首次营收负增长。

分业态来看，上半年彩生活物业管理服务同比增长3.2%，增值服务及工程服务分别大幅下降29.2%、21.7%，拖累整体营收。公司解释称，主要原因是战略转型导致网上推广服务、设备安装服务等收益减少，同时也受新冠肺炎疫情影响。

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实际上，从去年开始公司增值服务和工程服务已经出现颓势。2019年将设备租赁收入按原方式列示，调整后增值服务实际同比下降11.4%，工程服务勉强持平。2020年上半年两项业务双双滑铁卢，呈现出与行业趋势完全相反的态势。

比如同样刚刚发布中报的时代邻里，非业主及社区增值服务同比增64%、42%；新城悦服务开发商及社区增值服务同比增8.8%、95%；奥园健康销售辅助及社区增值服务同比增36%、97%。

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由于物业管理行业收入不具有季节性，上半年收入一般与下半年持平。而在疫情防控常态化的背景下，公司下半年工程服务大幅增长的可能性也比较小，这样一来，彩生活2020年整体营收下滑的风险犹在。

裁员1322名 期间费用不断压缩

上半年，在营业收入同比下降1.8%的基础上，彩生活净利润实现同比增长4.8%。一方面，其他收入同比增加了966万元，同比增长约33.7%，几乎弥补了主营业务收入的下降缺口。另一方面，不断被压缩的期间费用功不可没。

2020年上半年，彩生活的毛利率为32.6%，净利率为13.8%，期间费用率为18.8%，这是自2015年来彩生活期间费用率最低的一次。分析彩生活近年来的盈利水平，毛利率从55%下降至35%，净利率从22.4%下降至14%，期间费用率从32.5%被压缩至21.3%。2020年上半年18.8%的费用率较去年末又下降了2.5个百分点。

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上半年彩生活的员工人数从15289名下降到13957名，大幅减少了约1332名员工。自2014年上市以来，彩生活过往只有一次裁员经历，也就是2017年员工人数下降了514名。

2015年彩生活收购开元国际营收大增113%后，2016/2017年营收增速连续放缓，2017年裁员当年期间费用率骤降4个百分点。2018年彩生活收购万象美营收再度实现121%的高增长，此后营收再度放缓，2020年再度采用了相同的手法，以期度过难关。

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但随着两次大规模的并购，彩生活的盈利水平不断被拉低，2020年H1毛利率较去年末下降了2.7个百分点，已经没有太多的费用空间可以压缩。彩生活坦言，我们有很多低价项目，低成本竞争是其优势所在。资料显示，彩生活百万平米劳动用工数始终处于行业较低水平，2017-2020H1这一数据为133人、155人、148人、154人，500强物企平均为187人，行业平均为228人。

物业管理行业员工成本是大头，过度压缩用工人数无疑会影响到服务质量，如何提高高毛利业务收入或许更值得思考。

面积增长几乎停滞 现金短债比低于1

近两年的业绩低迷，再加上碧桂园服务、保利物业的等龙头接连上市，曾经的物业第一股风光不在，以至于市场常常忘记彩生活其实还算是一家头部的物管公司。

以面积来看，2019年末彩生活359.7百万平方米的在管面积位于港股第一，562百万平方米的合约面积位低于碧桂园服务排在第二。但是以2019年营收排列，彩生活只能排在第7位，相当于碧桂园服务40%的体量。

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加之房企纷纷拆分旗下物业上市，港股物业股标的越来越多，且由于房地产前两年的高速发展，造就了大量的关联面积结转高峰期。对比之下，缺乏强有力的关联方支持也是彩生活不被看好的原因之一。

2020年上半年，彩生活在管面积363.7百万平方米，较去年末增加4百万平方米；合约面积为563.7百万平方米，较2019年末仅增1.7百万平方米。无论是在管面积还是合约面积都没有太大的增长。截至目前，彩生活来自母公司花样年的管理项目贡献占比仅为1.5%，第三方的管理项目贡献占比高达98.5%。

正如彩生活所承认的，花样年给予彩生活的住宅面积支持每年是百万级的，碧桂园是五千万级的，相差近十倍。从这个逻辑来讲，现在看规模、看资源的免费性，大地产商附属的企业短期内会有优势。

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彩生活从2014年上市起，不断的并购扩张到今天的规模。按照彩生活的说话已经是经历过市场化发育的企业。梳理彩生活的近几年的发展，自2018年收购万象美合约面积大幅增加后，2019年新增合约面积仅8.3百万平方米，上半年面积增长几乎停滞。

物业管理行业规模往往代表增长。彩生活上市之前收并购企业就接近100家，上市之后又收购了100多家，同时还参股了100多家，不断的并购积累的规模是否已经到达极限？未来还能否依靠并购驱动？这是市场最关心的问题。

随着不断的并购，彩生活的资产负债率也在不断攀升，从2014年末的32%增至2018年的67.5%，2019/2020年将是降负债的两年。2020年上半年，公司融资成本较2019年同期下降约20.1%，债务总额约为22.5亿元，较2019年末减少约4240万元。

上半年彩生活总债务虽然减少了，但是短期负债在增加。流动负债中优先票据及公司债券增加了约7亿元，一年内有息负债总额达17.3亿元，同期银行结余及现金为14.5亿元，现金短债比0.83，低于1，存短期偿债压力。

值得注意的是，物业管理行业现金流充沛，一般情况下企业无短期借款甚至是零借款。并且大部分物管公司由于新进近上市，手握大量募资，现金及等价物超过10亿元的公司不在少数。而彩生活则需要通过多种渠道融资，来备战潜在的并购市场竞争，让人唏嘘。

2014年以来彩生活估值不断走低。上半年中报发布后，19日公司股价跌8.76%，市场也在用脚投票。

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责任编辑：公司观察