杭州长租公寓迎来最严监管 机构需缴纳风控金或面临大洗牌

杭州长租公寓迎来最严监管 机构需缴纳风控金或面临大洗牌

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华夏时报（chinatimes.net.cn）记者陆肖肖 北京报道

近年来，长租公寓出现大量爆雷企业，房东和租客权益难保障。8月17日，杭州市发布了住房租赁资金监管新政，规定住房租赁企业收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理，对存量委托房源，应缴交风险防控金30%。

这一政策的实施，将对杭州当地的长租公寓企业产生深远的影响，风险防控金的缴纳，可以为房东和租客提供一定的保障，企业一旦跑路之后，房东和租客的经济损失，可以从这些风险防控金里面获得一定的补偿。另外，杭州这一举措起到了表率作用，净化租赁市场，淘汰鱼龙混杂公寓机构。

长租公寓迎来最严监管

一直以来野蛮生长的长租公寓，迎来了市场上的最严监管。8月17日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（以下简称《通知》）。目的是为了稳妥有序推进风险防控金缴交工作，同时减轻疫情对企业的影响，确保住房租赁市场平稳健康发展。

《通知》明确表示，2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

对未按本规定做好住房租赁资金监管相关工作的住房租赁企业，各相关部门将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。

实际上，在上述政策发布之前，杭州市在2019年末就发布了《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，提出了设立“租金资金专用存款账户”和“设立风险防控金”两项重要措施，还包含了适用范围、监管要求、账户变更、公示监督、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等多个方面。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，新政锁定了一部分长租公寓的资金，限制了租赁机构去盲目加杠杆进行规模扩张。风险防控金的缴纳，可以为房东和租客提供一定的保障，企业一旦跑路之后，房东和租客的经济损失，可以从这些风险防控金里面获得一定的补偿。

郭毅表示，新政的实施，客观上会造成行业的大面积洗牌，一些有自己安全底线的企业，在新政实施后会安全过关，另外一些经营机构很多已经走上了规模化的道路，这个时候让他踩下刹车，增加风险防控金的硬性成本，很多企业可能会出现资金周转的问题，出现运营上的风险。

房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者，面对租金下跌，传统的包租吃差价模式现阶段已经很难行得通了，众多企业还活着的最根本的依托，就是资金池，包括租客的押金和租客预付款，通过资金池进行周转，而现在这些资金将用于风险防控也就意味着这些资金会被冻结。租金保证金制度，对于资金见肘的公寓企业，无疑是釜底抽薪。作为长租公寓爆雷的重灾区，针对长租行业规范，杭州这一举措起到了表率作用，净化租赁市场，淘汰鱼龙混杂公寓机构。

长租公寓面临资金池风险

近几年来，在政策的支持下，长租公寓企业迅速在全国铺开，大批企业开始走上“二房东”的道路。直到2018年，这个风头正劲的行业开始出现一系列问题，有多个大型长租公寓企业爆雷，这个新生的行业在危机中逐渐开始自我净化。

受到资金链断裂的危机影响，在市场上消失的长租公寓名单有好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业、上海寓见公寓等。在企业爆雷之后，往往是房东租金被拖欠，租客押金难退，甚至租客面临被清退的风险，造成了大量民生和社会问题。

为了快速规模扩张，许多企业采取了“高收低租”的模式，也就是在市场上高价收来房源，而用比市场价更低的价格出租出去，以尽快获得现金流。另外，由于许多长租公寓企业融资困难，资金链紧张的企业采取了“长收短付”的模式，即收取租客一年的租金，而给房东按月支付租金。

为了吸引租客，很多机构宣传租客可以“押一付一”，但为了尽快拿到资金，这些机构让租客办理消费贷业务，租客以每月向网贷公司还贷款的方式来缴纳租金，网贷公司则一次性将租户一年或半年的房屋租金交付给运营机构。

慢慢的，长租公寓这门房屋租赁生意开始过度金融化，甚至变成激进的“金融游戏”。难以避免的是，长租公寓的这种资金周转模式面临着巨大的资金压力，一旦周转不灵，或者经营出现困难，资金链断裂成为悬在长租公寓企业头上的“达摩克利斯剑”。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”，行业最大的问题是金融化带来的资金池风险，机构的实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险，企业跑路的概率加大。

今年受到疫情的影响，长租公寓企业更是面临生死关头，许多企业的入住率大受影响，让企业本就脆弱的资金链开始紧绷起来。拖欠房东租金、租客押金的新闻常常见诸报道。

郭毅提示，很多企业在规模化的路上越走越远，开始频繁的加杠杆扩张，导致在面临市场风险的时候不堪一击，比如租金的波动，或者政策的收紧，面临运营风险，未来行业上的监管还需要加强，以防造成大面积民生问题。

责任编辑：何中夫