万科上半年销售下滑 27%净负债率是稳健还是太保守？

文 / 徐苑蕾

在面对媒体和机构投资者时，万科管理层经常将两句话挂在嘴边：一句是“每天都是卖房的好日子”，另一句则是“当好农民种好地”。不过今年上半年，受疫情的影响，万科这位“农民”想好好“种地”可能多少也有点有心无力。

根据8月27日晚间万科发布的中期业绩，上半年万科销售同比下滑，公司实现合同销售金额为3204.8亿元，同比下降4.0%。在拿地方面，公司也偏向谨慎，对应权益拿地总价较去年同期腰斩。

现金为王，手有余粮，万科一直深谙地产行业里的生存之道，截至报告期末，万科持有现金近1950亿元，净负债率降至27.02%。不过，在今日举行的中期业绩发布会上，有机构投资者表示担忧，称“万科会不会太过于保守了”？

上半年销售下滑 结算毛利率或继续回落

因疫情拖累，万科上半年销售下滑，在一季度受到较大冲击后，自5月份开始单月销售金额才开始恢复同比增长。

半年报数据显示，今年上半年，万科实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点；实现合同销售面积2077.0万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9个百分点；销售均价与去年同期基本持平，为15423元/平方米。

在四个大区中，上海区域销售金额再次登顶，而南方区域则再次垫底。上半年，上海、北方、中西部和南方区域对应销售金额分别为1322.6亿元、712.3亿元、638.5亿元和491.6亿元，销售占比分别为41.3%、22.3%、19.9%、15.3%。

就在发布半年报的当日，万科还宣布成立西北区域事业集团（BG），覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省。据了解，西北区域“区首”由万科西安公司总经理郭继勋升任。

在万科中期业绩发布会上，万科执行副总裁、首席运营官王海武指出，对于成立西北区域BG的考虑，其实由来已久。

王海武表示，西北五省大概有接近祖国1/3的面积，在管理半径上相对较大。万科过去也关注到这个问题，所以在组织架构上做了一些探索，比如进行二级建制，在中西部区域BG下成立了二级架构的西北招采中心。

“在西北区域BG成立之后，我们的五大区域BG目前的管理幅度，大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的半径以内。目前公司也没有进一步分拆新的区域BG的计划和打算了”，王海武说。

上半年，万科实现营收1463.5亿，同比增长5.05%；净利润为186.29亿，同比下降3.4%；归母净利润为125.075亿，同比增长5.62%。

其中，万科实现房地产业务结算收入为1289.7亿元，结算均价为12285.7元/平方米，较去年同期的15715元/平方米同比下跌22%，实现结算面积1049.8万平方米，同比上升24.0%。

值得注意的是，上半年万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。

结转毛利率的回落，主要因为2019年结算的项目大部分是在地产行业火热的2017-2018年期间销售的，使得2019年成为万科结算毛利率的一个高点。但是从目前房地产市场趋势来看，拿地销售均价比在不断上升，在此情况下，结算毛利率的下降将会是行业一个长期的趋势。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科目前销售的项目毛利率比已经结转的项目毛利率相对更低一点，年底业绩的毛利率还会有小幅的回落。

截至报告期末，万科合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。

净负债率降至27% 稳健还是过度保守？

2020年上半年，万科实现经营活动现金流净额226.06亿，较去年同期的117.5亿增长155.34%。从半年报数据可以看出，在销售下滑的情况下，为了手握更多“余粮”，万科在上半年主动降本增效，不仅费用率同比下降，同时公司也大幅缩减对外投资拿地。

半年报数据显示，上半年，万科获取的土地新项目为55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元，均价为6368元/平方米。

与去年同期相比，今年上半年万科投资规模直接腰斩。去年同期，万科获取的新项目有54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。

对于主动放缓拿地节奏，王海武在业绩会上解释称，万科每个季度都在迭代投资策略和投资原则，目前公司在手的资源可以保证未来2-3年的发展，同时公司也会不断地去关注市场的变化，不断去捕捉好的投资机会，“实际上，好的投资项目也需要仔细的观察，我们不会去追高，但是也肯定不会过分保守。”

截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约为15719.7万平方米，公司对应权益建筑面积约为9398.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧改项目，按当前规划条件，万科对应权益建筑面积在报告期末合计约582.5万平方米。

根据半年报数据显示，截至6月底，万科有息负债金额为2729.8亿元，较年初增加151.3亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计为968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债1，761.6亿元，占比为64.5%。

而万科持有货币现金为1942.9亿元，现金短债比达到2倍，净负债率为27.02%，较2019年末的33.87%下降6.85个百分点。

不过在业绩会上，有机构投资者表示出担忧，万科的风格是否会过度保守？

对此，韩慧华表示，在财务政策的管理上，万科内部一直坚持净负债率在40%以下的水平，特别今年疫情给万科最大的启示，还是“现金流是一个企业的生命线”，万科在未来也会坚持下去，不会放大杠杆去谋发展，而是会在一个安全、稳健的水平下去发展业务。

而在祝九胜看来，这样的低杠杆水平，也是公司面对近日“三条红线”监管时的底气所在。祝九胜表示，“从官方媒体的报道来看，监管机构从规范房地产行业和防范金融风险角度出发，出台了重点房企的资金监测和融资管理规则，我们会认真去研究，尽快去适应，不过我们对自己的适应能力从来都是充满信心的。”

责任编辑：陈志杰