深圳楼市调控效果逐现:二手成交量回落 房价涨势受压制
文 / 徐苑蕾
截至目前,深圳楼市调控新政落地已满两月。7月15日,深圳祭出堪称史上最严的“限购令”,并且重启“豪宅线”的房屋总价条件,从限购、信贷、税收等方面围堵各类炒房途径。
“715新政”成为深圳楼市的“分水岭”,7月上下旬成交数据差距拉大,而8月则是调控落地后的首个整月。随着更多楼市数据的发布,深圳调控效果也进一步显现——最大的影响无疑是二手房成交量的大幅回落,并且上半年房价非理性的上涨行情也得到压制。
二手成交量回落 非深户买房占比提升
在深圳市场,购房需求长期大于供应,因此新房成交量更多由房企的推盘数量所决定,受调控新政影响则较小,“715新政”更多在二手市场发挥“功效”。
从8月深圳楼市的相关数据来看,受调控新政的影响,二手房成交量和成交结构均出现较大的变化。
成交量方面,“715新政”对“豪宅线”进行了调整,转让增值税也从2年免征更改为5年免征,直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费,增加了购房成本。在部分房源购房成本上升、新房供应增加的双重作用下,二手住宅市场成交量大幅下滑。
深圳中原研究中心数据显示,从过户数据来看,8月深圳二手住宅成交套数为11322套,环比下滑15.6%,成交面积为97.5万平,环比下滑15%。
此外,“715新政”提高了深户的购房门槛,新增了在购房日前连续缴纳36个月的社保或个税的要求,使得部分深户失去了“房票”。而新政对非深户购房要求维持不变,导致非深户购房客占比达到25.6%,环比增长5.4%,为今年以来的最大值;投资客占比则为34.67%,较7月下降0.82%。
“豪宅线”的调整也直接影响了近期购房者置业的偏好。数据显示,8月购房者更偏向于选择小户型低税费的房源,比如60平以下的二手房成交占比出现上升;“豪宅线”750万价段以上的房源成交占比则较7月下滑6.1%至17.2%。
不过,由于过户成交与实时成交之间存在时间差,8月过户房源主要来自前2个月的成交,因此过户套数虽有回落,但依然处于高位。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,网签数据存在滞后性,因此无法反映实际的市场情况。根据估计,二手房实际成交量较“715新政”前下降了60%-70%,跌幅非常明显。
房价涨幅收窄 需求外溢至广州惠州
虽然二手市场热度回落,深圳房价却没有出现明显下跌。不过,一个值得注意的现象是,深圳上半年非理性上涨的房价走势已受到压制,如调控预期逐渐回归到较为正常的水平。
根据统计局数据显示,6-8月,深圳新建住宅销售价格环比上涨0.8%、0.6%和0.5%,二手住宅销售价格环比上涨1.9%、1.2%和1.1%。由此可见,近3个月以来,深圳一二手房房价涨幅均有所收窄。
何倩茹认为,此前在货币宽松政策的刺激下,深圳房价上涨最快的阶段已经过去,叠加“715新政”的出台,直接让二手房市场按下了暂停键,成交量下降使房价上升的动力减弱。
值得注意的是,深圳周边城市房价也应声而涨。从统计局8月房价数据来看,广州新建住宅销售价格环比上涨0.9%,连续2个月领涨全国,二手住宅环比上涨1.7%;惠州则在一手房市场领涨,新建住宅价格环比涨1.9%,二手房环比涨0.9%。
市场观点普遍认为,受深圳调控影响,部分购房需求转移至广州、惠州等临深城市,此外,大湾区的经济恢复情况相对较好,也导致这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。
当下已进入传统的金九银十阶段,房企打折促销、加快回款的意愿强烈,是否会引导深圳新房价格的涨势继续收窄,二手房市场在调控新政的影响下,后市又将如何发展?
“8月深圳一手房的成交量已经超出预期地冲上了4000套的水平,但目前来看,一手市场还没有出现大规模打折促销的情况,由于今年深圳外围区域的房价已经跟随大市上升,因此预计一手房价也将出现上升的趋势”,何倩茹表示,进入金九银十,深圳一手房的新增供应量将可承接7月以来的供应量走势,有利于支持一手住宅成交量保持在高位水平。
何倩茹还提到,二手房市场受调控政策影响较大,因此在金九银十阶段仅能保持低位成交量水平,价格出现横盘,“715新政是一个比较严厉的楼市调控政策,市场热度也应声而落,预计短期内深圳不会再出打压政策”。
责任编辑:王婷
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