[CFO成绩单]保利地产拿地成本大幅上升占售价5成 ROE降至6%

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，保利地产及CFO整体的财务成绩平均分为85.33分，表现中等偏上。周东利现任保利地产财务总监，从2014年10月开始任职。其历任保利建设开发总公司财务部副经理，保利（北京）房地产开发有限公司财务部经理，上海海洋水族馆内审部经理，保利文化艺术有限公司财务部副经理，旅游卫视财务总监兼运营中心总监，保利影业投资有限公司常务副总经理，中国保利集团公司财务部副主任，保利科技有限公司总会计师，保利投资控股有限公司总会计师。

首先，从有息负债规模及结构来看，保利地产上半年的有息负债规模合计为3020.51亿元，同比增长11.46%，增速相对平稳。同时短债占比为21.27%，负债结构相对合理，现金短债比达到1.96倍，现金安全度较高。

而在杠杆率方面， wind数据显示，2020年上半年，保利地产的资产负债率为77.66%，而剔除预收款后的资产负债率为67.40%，净负债率为72%，永续调整后的资产负债率为79.5%，杠杆率水平在业内来看不算高。

从明股实债等隐性债务来看，对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年，保利地产的长期股权投资为310.95亿元，占比总资产仅2.83%。而当期公司的少数股东损益为31.99亿元，占总利润的31.6%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为34.99%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为820.03亿元，占总权益的33.51%。

在债务对于利润表的影响方面，作为作为地产央企排头兵，保利地产的融资具有“先天”优势，据天风证券研报数据，保利地产上半年的平均融资成本为4.84%，保持业内低位。但保利地产的利息明细项披露不详，2020年上半年，保利地产的利息费用为31.26亿元，但这是除掉资本化利息之后，总的利息开支及当期资本化利息不明。故保利地产的整体评分指标剔除该项及相应的无法估算的项目，并对余下指标做了权重调整。

最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，保利地产的拿地成本上升较快，2020年上半年拓展项目 44 个，新增容积率面积 984 万平方米，拓展成本 820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升 19%、54%。公司上半年拿地均价达到8333.33元/平方米，较2019年全年的5798 元/平方米大幅上升，2020年H1拿地均价占当期销售均价的55.38%，进一步蚕食利润空间。

截至6月末，保利地产的土储建面约6727万平方米，而2019年全年销售建面2123.12万平方米，按此估算去化周期约2年多，土储在头部房企中相对不算充足。Wind数据显示，上半年公司的加权ROE为6.23%，较2019年上半年下滑了1个多百分点。当期ROIC为2.84%，2019年同期为3.19%。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。