[CFO成绩单]远洋集团盈利能力弱 ROE仅2.44%、ROIC仅0.62%
新浪财经房产|大眼楼管
近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据,远洋集团及CFO沈培英整体的财务成绩得分82分,整体表现相对较好。沈培英于2007加入远洋集团,于2015年12月至2020年3月期间出任公司执行董事,现任公司财务总监,沈培英亦为盛洋投资的执行董事及首席执行官,在上市公司企业管理、投融资及财务管理等方面拥有丰富的经验。
首先,从债务规模及结构来看。
据Wind数据显示(下同),今年上半年,远洋集团的短期债务达到220.4亿元,长期债务达653.62亿元,总债务规模相较于去年同期减少0.27%,债务规模得到控制。此外,其中的短期债务占比为25.22%的相对较低水平,债务结构有一定的改进空间。
而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达437.39亿元,超过4百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为1.98,短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面,远洋集团好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中现金短债比为1的水平。
其次,从房企杠杆率方面来看。
远洋集团的资产负债率为73.57%,而在剔除255.99亿元合同负债及预收款后,其资产负债率为70.61%,略超过70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年仅为65.03%的水平,大幅低于100%的红线。
远洋集团上半年的财务数据仅1个略超红线,高杠杆率的风险较小。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为73.57%,没有变化。
再次,从或有的隐性债务方面来看。
对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。
今年上半年,远洋集团的少数股东权益占比达到24.92%的高水平,而上半年少数股东损益为7.56亿元,占净利润19.79亿元的38.2%。高于2018年中的少数股东权益占比,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为8.96%,占净资产的33.96%。
而从债务对于利润表的影响来看。
平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。远洋集团的平均融资成本不算高,达到5.14%。但相应的以利息支出为代表的财务费用并不低,上半年远洋集团的财务费用率4.97%,这主要是由于利息资本化率较低的缘故。报告期内利息支出23.37亿元,其中资本化利息13.76亿元,资本化比例仅有58.88%的水平。
不过,由于较低杠杆率等缘故,远洋集团上半年的盈利能力表现较差,加权ROE仅为2.44%,在行业处于下游水平。
最后,从量入为出的拿地政策来看。
远洋集团的土储建面达到3741.8万平方米,相较于2019年634.7万平方米的销售面积来说,可以满足未来5年左右的销售,土储相对过于充足。不过其中处于一二线城市的土地储备占比达到约80%。
此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。远洋集团上半年的拿地均价为11200元/平米,销售均价为20600元/平米,地价与房价之比为0.51,处在合理略高的水平。公司上半年的ROIC(投资回报率)有0.62%的水平,这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。
附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:
有息负债规模增速;
现金短债比;
短债占比。
而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:
资产负债率;
剔除预收款后的资产负债率;
净负债率;
永续债调整后的资产负债率。
此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:
少数股东权益占比;
对合联营企业投资/总资产;
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:
平均融资成本;
财务费用率;
利息资本化率;
ROE;
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:
地价/房价;
一二线土储占比;
土储去化周期;
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。
责任编辑:公司观察
国芳集团:公司及商业零售项目目前均未提出免税经营资质申请
8月13日消息,连续两日涨停的国芳集团(601086)晚间公告,公司投资了吉林奥来德200万股股份,占其发行前注册资本的比例为3.6461%。公司持有吉林奥来德股份比例较少,不会对公司业绩造成重大影响。公司与杉杉商业集团有限公司共同投资的甘肃杉杉奥特莱斯购物广场有限公司于7月25日正式营业,项目开业后尚需市场培育周期。公司及投资开设的商业零售项目,目前均未向相关部门提出免税经营资质的申请。0000三湘印象业绩断崖式下滑:多年未拿地 演艺业务不稳定难撑大局
新浪财经房产|大眼楼管王永7月23日,三湘印象披露了2020年半年报,这家“文化+地产”双主业的公司,迎来了业绩的断崖式下滑。三湘印象是一家比较“独特”的地产公司,近年来几乎停止拿地,销售主要来自之前储备的上海及杭州项目,近年来销售额保持在二三十亿的规模。上半年由于结转收入减少,导致业绩出现断崖式下滑。0000华东重机的财务迷局:毛利率诡异 应收账款疯狂
来源:虎视财研{image=1}华东重机近几年的财务业绩看起来很靓丽,营收高歌猛进,利润节节攀升。实际上这家公司的财务疑点颇多,核心问题两个:一是毛利率超高;二是应收账款超多,账期超长。这事儿,要从2017年的一桩并购案说起。一、诡异的毛利率华东重机2012年上市,上市当年业绩立马变脸,净利润和扣非后净利润同比降幅超过40%,随后业绩一直低迷,净利润在17年以前从未超过3,000万。0000证监会函复实名举报恒实科技者:将在后续监管中予以关注
今年7月3日,《金陵晚报》“易索赔”频道曾发布《恒实科技遭曾经的合作方举报公司称举报不实》一文,对公司遭到实名举报的事情进行了报道。近日,举报人李某告诉《金陵晚报》记者,他收到了证监会对于他举报的书面回复。00052分钟读财报|朝云集团IPO:业绩滞涨不敌蓝月亮 依赖立白集团
继蓝月亮向港交所递交招股说明书后,背靠立白集团的朝云集团也迈开了港股上市的步伐。8月底,朝云集团递交招股说明书。财务数据显示,公司2017年-2019年营业收入分别为13.46亿元、13.5亿元、13.83亿元,2020年前三个月营业收入为7.34亿元,净利润为1.7亿元、1.88亿元、1.98亿元,2020年前三个月净利润为1.6亿元。000110