[CFO成绩单]蓝光发展上半年地价上升较快 存短期偿债压力
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近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据,蓝光发展及CFO整体的财务成绩平均分为72.14分,表现相对较差。蓝光发展现任首席财务官为欧俊明,2017年7月入职,还兼任四川蓝光和骏实业有限公司首席财务官。其曾任广东省审计厅直属分局科员,外资审计处科员,广东省华粤会计师事务所业务三部经理,越秀(集团)有限公司监察稽核室副总经理,越秀集团审计室总经理,越投城建财务部总经理,越秀集团,越秀企业(集团)有限公司财务部总经理等职位。
首先,从有息负债规模及结构来看,截至2020年6月末,蓝光发展的有息负债规模合计745.93亿元,较去年同期增长22.13%,增长较快。公司的短债占比达到46.89%,
负债结构不算合理。期末现金及现金等价物+受限制现金合计为252.69亿元,现金对短债的覆盖系数为0.72倍,不到1倍,存在偿债压力。
而在杠杆率方面, 截至2020年6月末,蓝光发展的资产负债率为80.84%,剔除预收款后的资产负债率为71.34%,超过70%的监管红线,同时 ,净负债率达到113%,也超过监管给出的100%红线。蓝光发展的现金短债比、剔除预收资产负债率及净负债率均触及红线,未来的降债压力较大。
从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。
2020年上半年,蓝光发展的长期股权投资为65.36亿元,占比总资产仅2.87%。当期公司的少数股东损益为1.49亿元,占净利润的9.86%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为24.74%%,与2020年H1的损益占比有一定的差距。2020年上半年,公司的少数股东权益为239.93亿元,占总权益的54.94%,数据显示,公司少数股东权益从2018年开始快速增长。
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Wind数据显示,2020年上半年,蓝光发展的加权净资产收益率为7.7%,较2019年同期有所上升。
最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,中指研究院公布的数据显示,今年上半年,蓝光发展的拿地均价达到5205元/平方米,占当期销售均价8393.51元/平方米的6成,拿地成本上升较快,对盈利造成不利影响。截至2020年6月末,公司的总货值为3100亿元,约占2019年销售额的3倍,土储相对合理。Wind数据显示,其上半年的ROIC为1.59%,较2019年同期略有下降。
附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:
有息负债规模增速;
现金短债比;
短债占比。
而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:
资产负债率;
剔除预收款后的资产负债率;
净负债率;
永续债调整后的资产负债率。
此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:
少数股东权益占比;
对合联营企业投资/总资产;
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:
平均融资成本;
财务费用率;
利息资本化率;
ROE;
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:
地价/房价;
一二线土储占比;
土储去化周期;
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查,则剔除该指标并对余下指标做权重调整。
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