恒大：网传“谣言”下的真相如何

原标题：恒大：网传“谣言”下的真相如何

来源：YY评级

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1． 一张截图的来龙去脉

昨日，一张截图在QQ群疯传开来，指出恒大地产将“因现金流断裂而无法偿债，进而引发金融系统性风险”，不知其上下文，不知谁写的，也不知写给谁。这样一张没头没尾的图使市场炸开了锅，一时之间，各种猜测纷纷而起，有说是造谣伪造的，有说是向监管部门逼宫的，有说是某些投资机构妄图操纵估值的，而等到今日完整版出来，真相才水落石出（大概率是）。

首先，截图内容并非伪造，而是取自恒大向广东省人民政府发送的一篇名为《恒大集团有限公司关于恳请支持各大资产重组项目的情况报告》，发文时间在8月24日，即12家房企座谈会后的第四天。

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这份文件的内容，主要包括四个部分。

第一部分是概述恒大与深深房的重大重组进程，2016年即开始启动，2017年分拆A股上市获得港交所的批准，同时符合法律法规、监管的要求，恒大还按要求引入了1300亿元战略投资，并说明此次重组“不新增地产上市公司数量，不进行任何直接和间接融资”。意思就是我是好学生，重组完全符合监管要求，有百利而无一害。

第二部分即表明公司坚持执行国家“房住不炒”“稳地价”“稳房价”“稳预期”“防风险”等各项调控政策。具体说到公司销售的普通住宅占比“96%”，近几年销售价格没有上升，坚决不囤地、不抄底，不拿地王项目，新增土储中还有54%为并购的不良资产，公司盘活了这部分资产。同时公司还主动降低了负债率。

第三部分说明公司规模很大，在地产行业具备很强的重要性，“位居中国房地产企业综合实力第一名”、“世界500强第152名”，成立以来借款涉及金额3.5万亿，未发生一笔展期违。

第四部分即上面截图部分，说明若恒大在2021年1月31日前未能在A股上市，可能面临巨额回购，进而导致公司资金链断裂，届时将引发系统性金融风险。

最后还附上恒大地产最新股东名单以及在各家金融机构的借款余额。

虽然断章取义的截图部分确实是这篇文章的核心内容，大家解读的它的最终目的也没错：即让监管部门对自己回A放行。但是仅看这一部分会显得恒大态度较为强硬，甚至有一丝“挟民生以斗政府”的意味，因此部分解读者用上“逼宫”一词，但是全文看下来恒大的姿态还是摆的很低的，态度十分诚恳，动之以情、晓之以理，仔细品读令人动容。

另外，这份文件的时间是8月24日，从这个时间点，站在恒大的角度想一想，我们可以完全可以理解恒大的难处：

（1）时点来看，在“三道红线”出台的第四天，恒大也是纳入“三条红线”试点的。截至2020年6月末，公司剔除预收的负债率、净负债率、现金短债比分别为85.3%、199.3%、0.36，是十二家试点房企里面红档代表，按照规定有息负债不得增加。而若在2021年1月31日前未能上市，若战投们要求回购，巨额回购款将从权益列入负债，则有息负债必然会增加。其他战略投资者我们不知道，至少不久前，苏宁在其业绩交流会上透露，如果恒大未能如期回A，苏宁或将行使200亿回购权，苏宁这边的逼宫是赤裸裸的。因此恒大确实是会进退两难。而距离大限又仅剩半年不到，要靠经营回款把回购的窟窿填上也几乎不可能。因此恒大此份文件主要是在向监管哭诉自己的惨状，监管把它两条路都堵死了，它确实也是很无辜。

（2）从发文到爆出已经过去了1个月，说明此份文件并非恒大自己主动要爆出，更有可能是内部人透露的。

2． 监管方会对回A放行吗？

引入1300亿战略投资者最初就是为了降低负债率，以满足回A股的要求，可以说对监管有求必应，监管这边却迟迟不放行。 眼看着离对赌期限越来越近，偏偏还出了“三道红线”，似乎显得不仁不义。 但监管不放行的原因也很明显。

深深房开始停牌重组的时间是16年9月，此时房地产业新一轮收紧的调控周期刚开始。2017年-2018年处于严监管的节点时期，如果让这样的地产巨头回A会给市场释放一种放松的信号。此外恒大杠杆很高，监管层近几年来对资本市场高杠杆收并购、以小博大的行为比较厌恶。而2019年监管层重点培育科创板，这样一个万亿巨头A股上市，对于科创板获取融资也是不利的。且在其后面，还跟着一队想回A股圈钱的港股房企，自然不能任其顺利上A。

3． 恒大债务压顶与挣扎

截至20年6月末，公司有息债务总额8，355亿元中，短期有息债务达3，957亿元，而同期非受限货币资金仅1，407亿元，短债之剑悬于颅顶。 不过恒大走钢丝也非一朝一夕了，公司的杠杆率一直很高，依赖着再融资滚续了下来。

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三道红线出台后，估值有显著上升。

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另外，我们看到恒大上半年想尽办法进行促销卖房，回笼资金，可见公司还在积极地自救，没有“轻生”的迹象。2020年以来，恒大再一次提出向“高增长、控规模、降负债”转型的战略，上半年通过“网上直播卖房”+“折扣销售”+“推荐奖励”+“无理由退房”等营销组合拳，实现销售3，488亿，同比增长24%，销售回款3，120亿，同比大增67%，回款率89.4%，实现逆势突围。虽然由于未到营收结转周期，负债率还未见下降，但以这样的促销力度，负债率下降是可预期的。

4． 万亿帝国将倒下吗？

债务、回购压顶是事实，这也已经成为恒大的常态，那么恒大这个万亿帝国真的要轰然倒塌了吗？ 我们认为大概率不会。

首先，正如恒大自己所说，恒大的违约确实会造成金融系统性风险，同时可能会造成上下游一大批企业受牵连破产，对我国目前的经济还是难以承受之重，监管层面或许会伸出援助之手。另外，无论是债务还是回购，可能有一定协商空间。此次的状况其实与2008年公司港交所IPO功败垂成时何其相似，当时以IPO为条件的入股、还款和股权抵押几乎全部触发回购机制，好在机构投资者们以更高的资本回报率为条件做出了让步，才让恒大化险为夷。这次这些战略投资者也只是想博取高收益，并不想真的中途离开这趟通向A股的车或是吞下一个自己完全没有管理经验的地产巨头，在期限上可能会有所妥协，监管方面可能也会暗里协调。对于苏宁的200亿回购，则估计是会继续找其他投资人上车买票以填补。另外，公司还有相当规模较为优质的土储和项目，有实实在在看得见摸得着的土地在，这也是房企相对于实业公司融资的优势所在，只要给予其时间，则仍有较大的腾挪变现空间。

此外，2020年9月23日刚发行了40亿，票面5.8%的公募公司债，企业此刻直接躺倒的概率不大。

因此这张图并非无中生有的造谣，而是恒大关于监管指示和想回A股的一些诉求，说明既不在A股上市又不增加自身的有息负债，对于恒大目前的状况来说是不太可能的，是在向监管哭诉和求助。

当然了，有人说是因为这个事情：

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大家自由发挥。

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责任编辑：逯文云