[CFO成绩单]德信中国上半年有息负债增长85% 土储结构、质量一般

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，德信中国及CFO整体的财务成绩平均分为77.65分，表现相对较差。德信中国现在负责管理集财务事务的为单蓓，其于2020年8月获委任为执行董事、助理总裁兼财务管理中心总经理。单蓓于2011年5月加入德信地产集团，先后担任项目财务经理、资金管理中心副总经理、财务管理中心副总经理等职务。单蓓在加入德信地产集团之前，曾在中国一间房地产开发公司担任会计。

首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，德信中国的有息负债合计187.26亿元，较2019年同期增长85.11%，负债规模增长较快。

而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，德信中国的资产负债率为76.28%，剔除预收款后的资产负债率为75.21%，超出监管给出的“剔除预收款后的资产负债率不超70%”红线。截至6月末，德信中国的净资本负债比率由2019年底的68.7%增加了7.6个百分点，至76.3%。值得一提的是， 2015年至2017年，德信中国的净负债率分别高达278.7%、435.2%和275.7%，2018年这一比率骤降至67.6%，得益于少数股东权益的激增及现金的增加。

从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年，德信中国对合营、联营的投资为52.77亿元，占比总资产仅6.69%。而当期公司的少数股东损益为6.43亿元，占公司13.43亿元净利润的47.88%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为49.82%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为74.2亿元，占总权益的57.64%，已经超出归母权益，少数股东不再“少数”。

在债务对于利润表的影响方面，截至6月末，德信中国的利息支出为8.58亿元，占当期76.49亿元营收的11.22%，而资本利利息为4.73亿元，利息资本化率55.13%，在地产行业这一资本化水平不算高。Wind数据显示，截至6月末，公司的ROE为13.38%，除了收益的增长外，与少数股东权益相比，归母权益增长相对得到控制也是重要原因。

而相对于可以在一定程度上得到“美化”财务指标，融资成本往往可以更真实的反应企业的实况及市场认可度。今年上半年，德信中国的平均融资成本为8.9%，在上半年相对宽松的融资环境中，这一融资成本并不占优势。

最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，截至2020年6月末，德信中国的土储建面为1570.52万平方米，是2019年销售建面的6倍多，土储相对充裕。上半年，德信中国拿地均价7502.3元/平方米，约占当期销售均价的35%，土地成本不算高。但是从土储结构来看，并不算合理，截至2020年6月末的1570.52万平方米土地储备中，杭州和温州两地的占比超50%，浙江省内较为集中，存在一定的单一地域风险。并且，三四线城市土储较多，存在去化风险。