最不负责任的一句话是:上半年京投发展交出了一份亮眼的答卷
来源:地产财经师
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这两天,看到的一句最不负责任、还有些冷幽默的一句话是:
行业遇冷下,上半年京投发展交出了一份亮眼的答卷。
是。上半年,京投发展营业总收入从去年同期的11.75亿元,大幅上涨到20.48亿元。可净利润从去年的2.81亿元减少到2.39亿元,增收不增利。
营收增长净利润却下跌,有时这比营收、利润双降还可怕。
京投发展盈利能力让人怀疑,最早是在2017年。
2017-2019年,京投发展少数股东权益所获得利润,一直超过归属于母公司所有者权益的利润。少数股东收益反而超过控制人大股东,难免让人产生输送利益之嫌。
2017年底,京投发展少数股东权益19亿元,比归母净股东权益还少4.5亿元,可少数股东收益6.25亿元,归母股东收益只有3.22亿元,不过少数股东收益的一半。
少数股东收益远远超过归母股东收益,在京投发展一直持续多年,2018-2019年一直如此。
事出反常必有“妖”。
京投发展的话事人,董事长是京官下海者魏怡。
9年前,魏怡在北京市延庆县政府做京官,后在北京市基础设施投资当副总经理,京投发展被北京市基础设施投资收购控股后,她转而在京投发展做董事长。
而“吃掉了”京投发展大部分收益的少数股东,最终控制人就是京投发展的控股股东——北京市基础设施投资。
资料显示,北京京投银泰置业、北京京投银泰尚德、北京京投兴业等几家公司是京投发展的少数权益股东,2017-2019年,它们分走红利10亿左右。
北京市基础设施投资吃掉大部分收益,魏怡之前在这儿上班,难免太巧。
毋庸置疑,京投发展现在作为北京市基础设施投资旗下的国企,为国争利是义务所在,可它已经正式上市,股东还包括阳光人寿、程少良、中国银泰投资等其它投资者。
魏怡的重要职责,有时候就是在老东家和京投发展其它股东间做出平衡和选择。
前两天有一个抖音,一个善良的人拿鱼去喂一直濒死的鸟。一个网友的评级是:
对于鸟来说,你是“天使”;对于鱼来说,你是“恶魔”。
1.
对一家房企来说,土储是核心的竞争力,而京投发展的土储增幅,却显示长期乏力。
去年年底,京投发展项目规划计容建筑面积是306.69万平方米,还有北京市门头房项目、三河市燕郊项目、无锡市经开区项目3个项目待开发。到了今年年中,项目计容建筑面积是386.4万平方米,待开发项目只剩下一个。
土储含量,基本停滞不前。
能不能再好好的活下去?上海联交所都对京投发展产生了质疑。
6月份,上海联交所给京投发展发了一个问询函。其中问题之一:你预付账款余额 1.82 亿元,其中账龄三年者占比 62.64%,为何形成?
结果又和董事长上过班的大股东有关。
早在2010年,京投发展通过子公司和北京市门头沟区潭柘寺政府签署了一份协议,帮助门头沟区潭柘寺镇的土地流转,待土地流转后,京投发展拿到相应的补偿款和利润。
10年以后,门头沟区潭柘寺镇已经流转了土地2200多亩,可京投发展拿到的补偿款只有1433.45万元。
北京土地市场的寸土寸金和水涨船高,这10年在2000多亩流转的土地没有体现?
要知道,1亿多元放在10年前,并不是一个小数目。
这1亿多元假如“生在”万科、碧桂园等高效率、高周转房企,这10年可能已经运转了10次20次,从而撬动数千万的利润。而这1亿多元在京投发展,只是在门头沟区潭柘寺镇一级土地开发中,仿佛净置了10年。
每年只收回143万元,更别说利润。
截至去年底,京投发展的资产负债率已经高达91.05%,剔除预收账款后,依然达到了83.01%。
基于高昂的负债,2019年,京投发展的利息费用是 4.71 亿,是归母净利润的6倍多。
资金压力下,京投发展的每一分钱,本来都是它的救命稻草和珍惜水源。
京投发展副董事长兼总裁高一轩多次表示,中国楼市已步入“后地产时代”,依托10万亿TOD市场参与楼市建设,是公司主要出路。
先看看北京楼市, CRIC 研究中心数据显示,今年上半年,北京市商品房的成交金额 1075 亿元,同比大幅下降了 32%。“住房不炒”下,北京市变成了最先见顶的城市。
且不说高一轩口中的10万亿TOD市场和京投发展的规模,已经相去甚远。显示看来,资金利用率相对较差的京投发展,它所依托的北京市TOD模式,更像是一把双刃剑。
运用得不当,可能也会划伤自己。
2.
京投发展逐渐“丢失”赚钱的能力,这一情况在它的理财收益率中,也有集中的体现。
去年年报显示,京投发展累计理财金额是3.23亿元,而累计收益不过180.56万元:
平均年收益率不过0.56%。
而要知道,中国银行(维权)、招商银行的活期存款,现在收益率都能够达到3%上下。
仔细梳理京投发展委托理财的细则,它委托给宁波银行的理财产品,年化收益率大多位于1.66-2.7%之间,几乎没有超过3%的年化收益率。
如图:
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值得一提的是,京投发展崛起于宁波,前身是宁波华联,被北京市基础设施收购后,业务才逐渐向北京拓展。
因而,京投发展和宁波银行有着莫名宿命般的联系。
当前的股东提走了大部分利润,曾经的朋友又赚走几个面子钱。现在的京投发,需要解决的内部问题,可能并不算少。
“仿佛丢失了赚钱的能力”这一句谚语,在京投发展去第四季度的营收和利润分布上,也有着重点体现。
去年第4季度,京投发展营收是30.26亿元,占43.28亿元营业总收入的69.91%。可当季归母净利润,只有0.84亿元,增幅和营收相距甚远。
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就在去年,京投发展的总营收比2018年的79.75亿元减少了36.47亿元。那么,问题出现了:
到底是京投发展为了业绩好看,而在去年第四季度大幅结算营收;还是营收是真实的,但盈利能力确实难以为继?
到底是哪一种情况,只有它自己知道。
而无论是哪一种,对京投发展来说,都不算是最好的现实。
外有强敌,内有追兵,“吐蕃”、“大辽”、“女真”环绕之下,京投发展将何去何从?
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责任编辑:陈志杰
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