金茂酒店为何私有化？“三道红线”或是导火索

旅界 ，作者Simon skysong

在国内5座城市坐拥8家高端酒店的金茂酒店（06139.HK）私有化退市了。

从“拟私有化”到“通过私有化”再到正式从港交所退市，金茂酒店用了78个交易日。

公告中，中国金茂称将以4.8港元/股的价格来注销股份，该计划所需现金总额约为31.905亿港元，包括向金茂一致行动人士及计划股份合订单位独立持有人支付的款项。

早在今年6月12日，中国金茂与金茂酒店联合发布公告，称建议私有化金茂酒店，同时撤回上市。

对于私有化金茂酒店的原因以及益处，金茂酒店在此前公告中给出了三个解释：一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响，私有化符合长期发展；二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低，该情况已持续较长时间；三是目前是变现投资的好机会。

目前，金茂酒店在中国一线城市抑或旅游胜地的黄金地段坐拥8家豪华酒店，客房价格从千元到万元不等：金茂北京威斯汀、北京金茂万丽、上海金茂君悦、崇明金茂凯悦、金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店、金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿、金茂深圳JW万豪酒店 丽江金茂璞修雪山酒店每家都是响当当的大牌酒店，“酒店豪门”的称谓实至名归。

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金茂年中报显示，今年金茂酒店业绩并不理想，由于新型冠状病毒的蔓延，严重影响旅游、酒店等行业，2020年上半年金茂酒店实现收入6.11亿元，较去年同期下跌大约50%；毛利为3.15亿元，同比下降56%；整体销售毛利率为51%，上年同期为59%。

公司认为，业绩大幅下降主要是受到疫情影响，随着疫情好转，部分城市如上海、深圳和三亚酒店的入住率有所回升，但和去年同期仍有较大差距。

人流减少，也导致金茂88层观光厅业务极其惨淡。今年上半年，金茂88层观光厅业务停业近4个月，直至5月初才全面恢复营业，观光厅业务收入400万元，同比下降89%。

疫情期间，金茂旗下酒店入住率一度最低19%，这些都促使金茂决定将酒店板块私有化。

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为了融资？？

金茂酒店的退市或与此前房企的“三道红线”有关。

跟其他房企相比，中国金茂借助央企背景，加上新华人寿和中国平安两大股东坐镇，中国金茂的平均融资成本也只有4.68%，远低于6%的行业平均水平。

按照今年2000亿的销售目标，中国金茂已经完成了72.91%，剩余不足30%的销售额，随着下半年楼市热度逐渐释放，完成全年销售目标问题不大。

既然实现目标没问题，按理说中国金茂的应该走出一轮不错的股价行情，但在7月初股价几乎追平6.33港币的历史高价后，便一路狂跌。

资本市场似乎并没有为中国金茂漂亮的销售数据和低成本融资表现买单，究其原因无外乎两点：

一是该公司盈利质量有待提高，资本回报比较低；

二是资金层面短期偿债压力较大，且每年近10亿的永续债利息支出，也在摊薄金茂利润。

事实上，根据半年报披露，在中国金茂986.47亿的银行借款中，一年内到期的短期债务规模达到337.45亿元，约占所有借款的34%。

此外，截止到目前，中国金茂的净负债率只有76.6%，但算上195.46亿的永续债，其净负债率则直接升至124%。

巨额规模的永续债，也在摊薄中国金茂的利润水平。

因此，一方面，金茂酒店私有化或更便于金茂融资。金茂酒店在上海拥有金茂大厦，在中国拥有其他八家豪华酒店资产，总公允价值估计超过200亿元，私有化将使中国金茂更容易将这些资产抵押进行融资。

另一方面，中国金茂核心业务分为地产开发、酒店、商业三大板块，金茂酒店所在的酒店板块业务总资产201.07亿元，在中国金茂总资产占比仅为5.5%。

有业内人士分析，金茂酒店私有化后，中国金茂或意在重组资产，有可能联合商业板块做大上市。

截止10月13日，中国金茂股价已从最高6.29港币跌至4.14港币，跌幅近30%。即便这几天股价因港股台风延迟开市，但下跌趋势似乎还未停止。

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金茂酒店的私有化为中国金茂后续操盘旗下产业提供了更多操作空间，但未来如何能在保持自身融资优势和土储优势的同时，降低负债水平，恐怕依然是金茂亟待解决的问题。

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责任编辑：陈悠然 SF104