深圳楼市先行示范引关注 农地转用审批权下放破解资源瓶颈

原标题：广东省房地产行业协会会长王韶：深圳为新型房地产业态 注入新动能

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020—2025年）》（简称“方案”）引发社会高度关注。

针对行业人士热议的农地转用审批权下放是否对当地楼市带来利空、新型房地产业态能否从中获得新动力、深圳人才政策将对区域发展带来哪些新的机遇等焦点话题，广东省房地产行业协会会长王韶也从多个维度进行了探讨和展望。

●焦点1

农地转用审批权下放破解资源瓶颈

经济特区建设40年，深圳在空间资源极其有限的条件下实现了城市快速发展，完成了高度的城市化，为土地管理制度改革提供了有力的经验支持和保障。与此同时，也带来了土地资源的过快消耗。王韶认为，深圳当前土地开发强度已接近50%，而按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%。面对土地资源局限，以及高企的房价，深圳必须创新土地利用及管理思维，以土地为源头，有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系，引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者的载体。通过房地产发展模式的转变，促进资源效能的更大释放，带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其他经济环节，实现资源增效。

南方日报记者注意到，方案明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托予深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革……

作为资深业内人士，王韶认为，上述指引性意见为深圳带来了更大的发展空间，将有力解决影响深圳城市社会经济发展的“土地瓶颈”问题，为深圳经济社会持续健康稳定发展提供有力保障。

●焦点2

商品住房用地依然主要依靠盘活存量

40年，深圳新兴产业、科技产业等蓬勃发展，土地使用亦不走寻常路，彻底摆脱了对房地产业的依赖，方案公布后，有人认为增大土地供应量可能利空商品房。

对此，王韶并不认为。他认为，有人将房价过高、买房难的问题归咎为深圳土地供应结构不合理，其个人觉得有失偏颇。这当然是原因之一，但是，完全产权的商品住房少，加上高素质、高知识人才的大量涌入，财富阶层的高度聚集等也是主要原因。

王韶分析称，虽然国务院赋予了深圳永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批权，将对深圳未来土地管理制度创新变革带来一定的影响。但土地资源使用必须坚守在“生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线”等“三线”严控之下；且去年《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》也强调：落实生态环境保护“党政同责、一岗双责”，实行最严格的生态环境保护制度，对违法行为“零容忍”；加上国家要严守“1.8亿亩耕地红线”，农业用地比较集中的坪山区、光明区、大鹏新区及深汕特别合作区不会、也不可能有过多的农用地转为建设用地，尤其是商品住房建设用地。

为此，他认为，更多的建设用地大概率主要集中于保障性住房（尤其是人才住房）用地和二三产业混合用地，商品住房用地依然主要依靠挖掘存量土地和闲置土地的潜力，提高土地利用效率，以期解决土地供应的结构性问题。

在王韶看来，未来深圳住房问题的解决途径有四：一是政府主导的保障性住房（60%），二是购买商品住房，价格将非常昂贵；三是部分住房需求将被外溢到快速交通干线比较完善发达的周边城市，纽约和东京便是如此；四是租赁住房。

●焦点3

人才政策为新型房地产业态注入新动力

人才政策是近年各地因城施策保障刚需人群居住需求和促进城市高质量发展的有力抓手。

根据最新政策动向，为留住人才扎根于深圳，深圳将大力推行“清”“亲”高效的行政服务体系建设，完善就业创业服务、卫生医疗、住房教育等方面的配套政策；消除人才流动的政策障碍，建立高端人才互认和创新成果转化制度；加快搭建全国创新领先的养老服务体系，满足老年人持续增长的养老服务需求，以应对人口老龄化。同时，积极深入推进租购并举和人才住房保障制度的建设，实实在在用事业和感情留人，为吸引更多优秀人才深度融入扎根深圳、打造全球人才高地创造有利条件。

王韶认为，国家发展靠人才，民族振兴靠人才，人才是兴国之本、富民之基、发展之源。人才是社会进步和经济发展的核心力量，同时也是推动城市发展的强大“引擎”。

40年前深圳还只是一个边陲小镇、一条小渔村，但凭借毗邻香港的优势地位，以及特有的经济开放政策，最主要的还有一大批年轻、活跃的高知识、高素质人才，使深圳以最快的速度完成了资本的原始积累。今天，深圳GDP总量已超越香港，达到2万多亿元，成为全国经济中心城市、国家创新型城市、国家科技和产业创新中心、21世纪海上丝绸之路战略支点。未来，深圳建设成中国特色社会主义先行示范区，更需要一大批源源不断涌入的“高精尖缺”人才作为支撑。

从房地产市场发展角度而言，王韶认为，人才政策带来的利好体现在，一方面大量新增人才的涌入，将使城市对住房的需求稳步增长，对住房需求总体保持旺盛态势。另一方面，旅游、休闲、文化、娱乐、购物和大健康产业等将迎来更大的发展空间，给休闲文旅地产、度假养生地产、体育健康地产等新型房地产业态注入新动力和发展空间。

南方日报记者 冯善书

责任编辑：王蒙