郁亮再谈“三道红线”:管理红利时代下房地产行业将与制造业无异
王茜
“三道红线”之下,房地产行业何去何从?万科集团董事会主席郁亮试图用“管理红利时代”去解答这个问题。
他近日在万科北方媒体交流上指出,地产进入管理红利时代,“房地产行业还原成普通行业,意思就是说我们要和(对待)制造业一样去面对它。”
这并不是郁亮第一次提到“管理红利时代”。在今年6月举行的万科股东大会和今年9月举行的南方媒体交流上,他都多次提到“管理红利时代”这一观点。郁亮指出,行业高歌猛进的时代正在远去,行业发展从土地红利到金融红利再到管理红利。
相较于“白银时代”这样的抽象表达,“管理红利时代”直接、具象,一如郁亮的行事风格。在本次北方媒体交流上,郁亮继续阐述了他对于“管理红利时代”的理解。“从土地到金融到管理红利三个不同阶段,本质是:在不同的市场环境中,你靠什么竞争取胜?”
“在土地红利阶段,毫无疑问,拿到土地能取胜,所以那时候最关键的是土地,评价各大公司的指标是土地储备,你有多少土地证明有多少价值,因为是赚土地的钱。到金融红利阶段,我觉得万科有很大的作用,万科活生生地把这个业务做成了快消品,我们赚的是加工的钱,买了地,加工了房子卖掉,再买地,卖更贵的房子快速周转,在行业里变成了用PE去衡量,那时候有些人胆子大,用更高的杠杆可能有更高的空间。
到了管理红利时代,显然杠杆不能用了,靠真本事,靠全面竞争能力,也就是和中国制造业一样。所以到了管理红利时代,我们房地产行业还原成普通行业,意思就是说我们要和制造业一样去面对它,所以我们也是比拼综合的方方面面的能力,一个环节做得不好都有很大的问题。”
当然,房地产行业“挥别”金融红利的背后有一个重要语境,那就是今年8月传出的“三道红线”令绝大多数房企都风声鹤唳。
据媒体报道,监管层为地产开发商设置的融资“三道红线”分别是:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档,每一档均规定了有息负债的增速限制。更有消息称,“三道红线”将于2021年起在全行业全面实施,并力争让房企在三年内完成降负债的目标。
今年9月,郁亮在万科南方媒体交流会上首次表示,“三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度,这意味着房地产企业又站在了同一起跑线上,“游戏规则变了,不是影响部分企业,而是影响所有企业”。
他当时透露,在这种穿透性的融资要求下,万科未来要讲财金纪律,即财务金融纪律。“其实我们几年前就觉得应该是这样子的。为什么?你看我们房地产金融占比越来越高,这是不对的,因为国家发展不能只靠房地产,应该有各种各样的高科技基础设施。”
离开了高杠杆,房企接下来该如何生存?在郁亮看来,管理红利时代,企业首先要具备强大的战略规划能力和布局能力,做正确的事情,不能选错赛道;其次,企业需要具备强大的组织能力,“你怎么把个人能力变成组织能力,怎么去和别人PK?你怎么让适等匹配人才?”最后,需要对每一个环节进行精细运营,将科技引入经营管理。
“所以说,我觉得管理红利时代是一个全面竞争时代,每个方面都还不容有失。” 郁亮说。这与他早前提出的“均衡无短板”一致。他曾指出,在管理红利时代,如果企业有明显短板,例如现金流问题,则会引发系统崩溃。
会上,郁亮还表示,房地产业是古老的行业,但随着环境变化一直在进化出新的东西,未来仍有很大的发展空间,比如过去被忽视的租赁住宅,又比如将取代传统购物中心的大型商业综合体业态。他进一步表示,万科将在房地产的相关赛道,沿着城乡建设生活服务商的策略继续往前走,“一根筋”走到底。
责任编辑:邓健
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