以信托之力 奥园京津冀的隐秘“援手”

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奥园京津冀的隐秘“援手”

乐居财经曾树佳 发自天津

聚焦于粤港澳大湾区的中国奥园（HK：03883），已渐渐将投资触角，伸向全国。其中，京津冀也是其重点的布局区域。近日一则消息，就披露了奥园位于石家庄项目的进展动态。

10月26日，乐居财经获悉，五矿国际信托有限公司（下称“五矿信托”）退出投资企业河北绿科房地产开发有限公司（下称“绿科地产”）。

此次股权变动前，五矿信托持有绿科地产20%股权，广州弘尚置业有限公司（下称“弘尚置业”）持有其78.36%股权，河北绿盛园林绿化工程有限公司（下称“绿盛园林”）持有另外1.64%股权。

五矿信托引身而退之后，其持有绿科地产的股权，由弘尚置业接手。由此，弘尚置业持股比例从78.36%上升到98.36%。

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若再向上溯及，则可以发现，弘尚置业为奥园旗下企业，绿盛园林则为锐拓集团旗下企业。他们共同持有的绿科地产，对应的合作项目为锐拓奥园（一号院），也称“奥园长安壹号”。目前，在项目公司的高管中，谢超、谭毅等都是奥园系成员。

以信托之力

早在2018年12月，奥园就携带8182万元资金，入股绿科地产，绿科地产的注册资本随之上升至1.82亿元。迅速入局，奥园意在借助这个“马甲”拿地；但长安颐园二期地块在月内停拍，它只能暂时等待。

但它并没有等太久。隔年3月，绿科地产就以9.39亿元竞得石家庄[2018]085号地块（即长安颐园二期地块），毗邻的长安颐园一期，已在锐拓集团的手中落地呈现。

锐拓集团，始创于2009年，在河北形成了集住宅地产、商业地产、综合体构建、园林设计、物业服务为一体多功能、复合型房地产开发格局。与锐拓这种本地企业不同，奥园彼时才刚刚首入石家庄。

那时候，锐拓集团董事长习庆军表示，长安颐园二期新拿的地块全部做超低能耗建筑，也就是被动式住宅。话音刚落，锐拓集团就与奥园在5月18日，举行了合作签约仪式。

这个合作仪式颇为耐人寻味，因为在此两天前，五矿信托刚带着4545.5万元入场，使得绿科地产的注册资本，再次由1.82亿元上涨25%至2.27亿元。这位“金主”，似乎是跟着奥园的脚步而来。

五矿信托的地产生意圈甚广，业内多家房企都是它的合作伙伴。此次为奥园长安壹号项目输送资金，并不足为奇。

不过，相关信息显示，除了允许五矿信托通过增资，获得绿科地产20%股权之外，弘尚置业、绿盛园林还陆续质押项目股权予五矿信托，从而获得少至372.73万元、多至1.78亿元的多笔现金流。

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在多渠道资金的加持下，项目的开发进展顺风顺水。

2019年6月，锐拓奥园（一号院）项目设计方案被披露，该项目位于北二环西路北、制酒厂东、颐宏路南、长安颐园西，用地性质为居住及养老。

根据规划图可知，其规划建设18栋被动式住宅，用地面积为61935.93平方米（约合92.9亩），规划户数1387户；其中，规划商品房户数1275户，保障房户数112户，容积率为2.5。

此后，锐拓奥园（一号院）项目（A区）陆续拿到预售证。如今年1月份，其获得了（2020）3号预售证，预售范围为8号住宅楼，预售面积9715.55平方米；4月份，其获得了（2020）43号预售证，预售范围为15号住宅楼。

而近日五矿信托退出，将持有的项目股权转给奥园，或许是它已完成了投资的“使命”。

业内人士对乐居财经表示，五矿信托的举动，实际上是债权的性质。之所以会以持股的形式进行，一方面可能是便于操作，另一方面也可能是出于对房企 “少数股东权益”数据的考虑。

不管是信托、资管计划，还是其他的金融产品，出资方都会在一段时间后退出；其中，融资计划到期、达到预期收益率等，都是其退出的部分内在原因。而从另一个角度讲，房企也希望他们适时隐退。

有统计数据显示，近十年来，奥园少数股东权益占比总体在50%左右，而少数股东损益占比近年来虽然呈现上升的趋势，但是依旧显著小于少数股东权益占比。

京津冀往事

借助信托的真金白银，实现项目开发的平稳过渡，是奥园董事局主席郭梓文乐于见到的。一直以来，他旗下的奥园虽深耕南方，属“粤系房企”，但向京津冀拓展的心思，却一直萦绕在其心头。

看着石家庄项目的案名“奥园长安壹号”，郭梓文脑海中，或许会泛起另一段艰涩的回忆。毕竟当年京城的“长安8号”项目，名字与之稍有相似。

2007 年，奥园重返香港上市。两年后，郭梓文决定北上“进京”。

2009年，中国房地产行业在4万亿的驱动下，显得有些躁动。年内，奥园以认购可转换票据、控股等一系列资本运作方式，用3.7亿元收购了世纪协润41.33%的股份，并向世纪协润提供了4.6亿元的短期贷款助其还债，以此将长安8号收入囊中。

奥园或许觉得，长安8号这样的明星项目正是自己丰富高端产品线、撬开北方市场的理想突破口。郭梓文也相信，这“将会对奥园未来 2-3 年的业绩起重要作用。”

不过，在一番火热的宣传造势之下，长安8号却令人大失所望。

拿下项目的隔年3月，长安8号首次开盘只获得了10亿元的销售收入，与郭梓文预期的120亿元相差甚远。紧接着，房地产调控不断上弦，限购政策大大挤压了住宅市场，豪宅项目受到的影响更大。

及至2012年3月，奥园终于决定放弃长安8号项目，以14.8亿元将其持有的项目51%股权尽数出清，不再留恋。

据业内人士透露，奥园运作失败的主要原因，是长安8号项目经过层层转手后，股权关系极为复杂，它一直没能掌握主导权。而且，光是偿还欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，奥园就耗资30余亿元。

在北京的这次败绩，对于奥园来说，是一个不小的打击，但这并没有击退郭梓文布局京津冀的念头。如2017年，奥园就在北京密云、丰台收购了两个项目，即奥园北京源墅、奥园二环广场。

今年4月7日，奥园宣布入主田汉控制的上市公司京汉股份。据悉，其入主之后，将获得京汉股份在京津冀以及重庆、成都、南京等地拥有的18个项目，共可售面积约124万平方米。

乐居财经查阅半年报获悉，今年上半年，奥园实现合同销售额508.72亿元，其中北京、天津、河北的合计销售额为23.69亿元，仅占比4.66%。不过，在郭梓文持续布局的情况下，该比例或许会在此后有所上升。

责任编辑：陈志杰