招商蛇口再次转让子公司 负债表面靓丽少数权益背后有猫腻?
招商蛇口再次转让子公司,负债表面靓丽少数权益背后有“猫腻”?
作者:丁一
出品:全球财说
2020年招商蛇口(001979. SZ)流年不利,净利腰斩、增资失败、渡让股权等新闻层出不穷。
11月3日,北京产权交易所的披露中,再度出现了招商蛇口的消息。
接连“卖子” 意欲何为?
据最新披露,招商蛇口拟转让深圳市商启置业有限公司49%股权,转让底价为26.02亿元。
公开资料显示,深圳商启置业成立于2015年10月26日,注册资本约6122.45万元。深圳市集宇发展有限公司持股51%,招商蛇口持股49%。
截止2020年9月30日,商启置业营业收入22.39万元,营业利润-1.49万元,资产总计25.61亿元,负债总计23.79万元。
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图片来源:北京产权交易所
《全球财说》发现,此次出售标的深圳市商启置业有限公司的51%持股股东背后则是中集集团(000039. SZ)旗下的中集产城,以及碧桂园(02007. HK)。
就在此前一日即11月2日,招商蛇口刚刚拟转让深圳太子湾商储置业100%股权及2.38亿元债权,转让底价约10.98亿元。
北京产权交易所信息显示,深圳市太子湾商储置业有限公司注册资本1.4亿元,截至2020年8月31日,营业收入为0,营业利润为-21.48万元,资产总计3.04亿元,负债合计1.64亿元。
然而,这只是冰山一角。进入2020年下半年,招商蛇口便通过转让、增资等方式频繁“卖子”,先后挂牌转让旗下公司股权及资产,9月份更是在9天内4次转让。
其中包括广州金山谷创意园区项目、招盛阁置业、明华(蛇口)海员服务公司、深圳市乐艺置业有限公司等。
上述转让资产中,包括商业物业经营管理类、酒店经营类、房地产开发类。2020年半年报中详细披露了广州金山谷创意园区项目的情况。
9月13日,招商蛇口控股子公司下属间接全资子公司将金山谷创意园区5栋办公楼与1栋酒店出售给招商局仁和养老投资有限公司,交易金额为5.27亿元。
公开资料显示,广州金山谷项目于2015年9月开工,预计总投资额达到5.1亿元。截至2020年6月30日,可租售面积33.91万平方米,累计竣工面积28.78万平方米,然而本年签约面积仅为1.48万平方米,本年结转面积为1.54万平方米,不甚理想。
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图片来源:招商蛇口2020年半年报
此外,2020年招商蛇口转让旗下子公司沈阳金道汇通房地产,并通过增资方式出让长沙、西安、佛山、嘉兴等4处项目股权。
增收不增利 扣非净利腰斩
少数股东权益存“猫腻”?
原因为何?下降的业绩、高企的负债、紧绷的现金流,便是根本。
2020年三季报显示,招商蛇口前三季度的营业收入为501.17亿元,同比增长96.21%;归属净利润为21.91亿元,同比下降56.69%;扣非净利润为20.97亿元,同比下降58.11%。
虽然营业收入增长喜人,但陷入了增收不增利且净利腰斩的尴尬局面。
招商蛇口称,净利润的减少主要源于受结转结构影响,社区业务毛利率同比下降;减免租金等措施,导致园区业务利润同比下降;同时,上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。
由此可见,招商蛇口对于“卖子自救”已经轻车熟路,但是转让子公司所带来的收益不具有持续性,同时也是自损八百的做法,这样的情况何时才能得到彻底改变?
《全球财说》注意到,2020年前三季度招商蛇口的投资收益为7.63亿元,而该项收益2019年同期高达48.19亿元。
为了可以更直观的了解数据,以半年报披露数据作为参考,2020年上半年招商蛇口投资收益为5.22亿元,占利润总额24.33%。其中,长期股权投资收益为1.20亿元,丧失控制权后剩余股权按公允价值重新计量产生的利得为0.63亿元。
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图片来源:招商蛇口2020年半年报
相较于2019年上半年,招商蛇口投资收益为44.04亿元,其中长期股权投资收益28.93亿元中,包括股权处置收益15.62亿元,而股权处置收益在2018年同期更是高达33.18亿元。
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图片来源:招商蛇口2019年半年报
《全球财说》查询历年财报后得出,2016年-2019年,招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元,占净利润比例分别为43.87%、22.99%、42.97%、39.17%。
不过,可喜的是,招商蛇口的销售情况已经在第三季度开始回暖。9月销售简报显示,2020年1-9月,公司累计实现签约销售面积821.30万平方米,同比减少1.41%;累计实现签约销售金额1901.76亿元,同比增加17.36%。
虽然,签约销售面积仍不及2019年,但已较半年度有所好转,同时销售金额的同比上升,也较为可观。
负债方面,截至2020年9月30日,招商蛇口剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%、1.02倍,均符合“三道红线”监管不大于70%、不大于100%、不小于1.0倍的要求。
虽然资产负债的表面数据并无问题,但背后的问题需要注意。一个就是少数股东权益,截至2020年9月30日,招商蛇口少数股东权益为1386.04亿元,此数据在2018年同期为287.64亿元,整整翻了近5倍。
同时,2020年前三季度,少数股东权益已经超过归属母公司股东权益约512.06亿元,而少数股东损益却仅为12.19亿元。
招商蛇口的少数损益比远低于少数权益比,个中缘由值得咂摸。
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