艾德证券期货：上市物企头部阵营，还差一个金科智慧服务

10月28日消息，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科智慧服务”）过港交所聆讯，中信证券和华泰国际担任独家保荐人，预计募资7-8亿美元。

{image=1}

1、中国领先的综合智慧物业服务商

金科智慧服务于2000年在重庆成立，之后拓展社区增值服务、全国布局，再到2016年建立小区大数据中心、2017年开发“金科大小区”的一站式在线服务平台，2018年建立云服务中心等，成为中国领先、西南第一的综合智慧物业服务商。按综合实力计连续五年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年在西南地区物业管理公司百强榜首，业主满意率连续8年超过90%。未来将持续为全国住宅社区、商业楼宇等在内的全球数百个合作伙伴，提供智慧服务综合解决方案。

{image=2}

公司以“服务+科技”、“服务+生态”为战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，建立“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务”四大业务线，保持跨业态高速增长。

{image=3}

截至2020年6月30日，金科服务已进入北京、重庆、武汉、长沙等133座城市，服务843个项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米，及共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

在目前上市物企中，规模破亿的仅有碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、保利物业、招商积余及绿城服务等6家。上市后，金科智慧服务将进入上市物企头部阵营。

2、近三年收入复合增长率为81.5%

2017-2019年，金科智慧服务收益由10.47亿增至23.28亿元，复合年增长率为49.1%，净利润由2017年的1.14亿增至2019年的3.74亿，复合年增长率约为81.5%。截至2019年及2020年6月30日，收益分别为10.05亿及13.70亿，纯利为1.66亿及3.03亿。

据了解，收入主要由4部分构成，物业管理服务是收入贡献大头，历年占比超6成，非业主增值服务收入占比超2成，社区增值服务收入占比超1成，剩下1%为智慧科技服务。

{image=4}

从毛利率来看，2017年至今年6月末，智慧科技服务分别为67.9%、48.8%、48.3%及48.7%，社区增值服务的毛利为60.1%、51.5%、46.1%及36.6%，呈逐年下降趋势，主要是该部分市价较其他物业管理服务相对较高。

不过，物企朝智能化转型是大势所趋，提前布局的金科智慧服务已走在前列。

金科智慧服务的飞速发展，离不开关联公司的支持和自身服务外延的能力。金科股份（000656.SZ）以68.32%的股份比例成为金科智慧服务的控股股东，并于2017至今年6月，金科股份贡献在管面积分别占金科智慧服务总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%。外延在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

可见，内外合力是推动公司业绩增长的不二法门。

但是，外延也让公司的资产负债率维持在高位，过去3年分别达到423.5%、714.9%及362.4%，这对于轻资产的物管行业还是很高。

3、资本烧到了物管领域

随着城镇化水平大幅提高及人均可支配收入增长，未来人们将更追求好的生活条件和优质的物业管理服务。物管公司也将继续投资以提高服务质量，积极调整战略布局并加快扩张步伐，头部集聚优势愈加明显。

据中指研究院的资料，物业服务百强企业在管总建筑面积由2015年约50亿平方米增至2019年约104亿平方米，复合年增长率为20.4%，总市场份额由2015年的28.4%增至2019年的43.6%。

{image=5}

由于在管建筑面积的增加及有效的成本控制措施，中国各大物业管理公司的盈利能力将持续改善。不过，如何获得更多元化的资金，加速战略并购、扩大业务规模成为各大物管公司角逐头部的关键。

{image=6}

2020年以来，已经有10家物业管理公司合计IPO融资176.08亿港元。2020年Q4物业管理公司IPO融资规模，预计远超2020年前三季度总和，还有一些公司已经递表等待上市。其中新股第一服务、卓越商企、合景悠活和世茂服务都出现了破发，有可能影响市场对后期物管IPO的响应。

这主要是物业板多数个股本身估值处于高位，投资者需建立在对公司基本面及未来业绩增长空间具有足够把握的基础上再考虑是否持仓。

为了助力投资者参与港股打新，艾德证券期货特别推出了艾德新用户重磅活动，开户、入金、打新均有丰厚福利可领：

1． 港股实时行情免费送：在活动期间内，通过艾德证券期货开户并入金不低于10000港元或等值货币的新用户，赠送终身免费港股实时行情；

2． 180天港股免佣*：在活动期间内，按活动规则完成入金的用户可免费领取180天港股免佣福利；

3． 现金打新0认购费：港股打新首选艾德，现金打新0元认购费；

4． 平台使用费低：新用户享受港股免佣期间，港股平台使用费低至12港元/笔。

本次活动所有优惠福利不适用于“Y”开头的优惠码

* 180天港股免佣优惠不适用于“N”开头的优惠码

作者：艾德证券期货

{image=7}

免责声明：通过本文发布给阁下的资料包含的所有观点、新闻、分析、报价或其它信息仅为一般市场评论，并非构成投资建议，也并非劝诱或推荐阁下买入或卖出任何金融产品。此外，本文内容是在没有考虑任何特定人士的具体投资目标或财务状况（包括存款规模，杠杆，风险接受程度和风险承担能力）的情况下编制的。任何参考历史价格行情走势仅为提供资讯之用且基于发布者自己的分析。艾德证券期货及发布者不承诺和保证该行情走势可能会在未来发生，因为过去的表现不一定会说明未来的结果。发布者相信本内容所包括的资讯的可靠性，但发布者不保证其准确性或完整性。阁下清楚发布者制作本资讯的目的并非影响您的投资决定，因此，对于阁下因信赖此类资讯或进行任何交易所造成的任何亏损，包括但不限于可能会有的盈利出现损失，艾德证券期货及发布者不承担任何责任。

责任编辑：常福强