积极加速降负债 富力地产“高权益比”背后的“真实底色”

来源：投资者网

作者：郑颖

随着“三道红线”融资新规逐步落地，富力地产在降负债的道路上持续提速。

于是，盘活资产、股权融资、加速回款．．．．．．．，多措并举的降负债行动下，富力地产债务水平再降至新低，不过，让业界更为期待的是，一向有着“高权益销售比”的富力地产，能否凭借其高速增长的业绩，为集团贡献可观的现金流入？从目前来看，“三道红线”下富力债务持续降级。

公开资料显示，富力地产成立于1994年，是一家以房地产开发为主业，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。至今，富力已进驻国内外超过140个城市和地区，累计拥有超过450个标杆精品项目，综合实力持续位居国内房企排名前列。

多种措施“加速”降负债

11月9日，广州富力地产股份有限公司（以下简称富力地产，02777.HK）公告称，公司全资附属公司富力地产（香港）有限公司（作为卖方）与The Blackstone Group Inc．联属的基金附属公司Sonic Holdings I Limited（作为买方）、傲迅有限公司（目标公司，富力地产全资附属公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附属公司）就转让位于广州国际机场富力综合物流园的该等物业权益订立合并协议。

根据合并协议，重组事项将予以进行，目标集团公司将成为该等物业的若干设施及相关土地使用权的注册拥有人；及合并事项将于重组事项完成后进行，因此目标公司将与合并附属公司合并，并将由买方拥有70%及由卖方拥有30%。

据悉，该物业位于中国广州花都区华东县土地总面积为1671亩土地，其中富力地产所拥有总面积约1，276亩土地（拥有权将转让予鼎富作为重组事项的一部份），华维所拥有总面积约238亩土地，及空港物流所拥有面积约157亩土地，价值为63亿元。

这是富力地产积极通过出售资产来降债务的又一举措。在此之前，富力地产董事长李思廉在2020年上半年中期业绩发布会上宣布，会采取一系列措施降低负债，例如出售部分资产的股权。

今年9月29日，与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展；10月12日，完成广州CBD某写字楼的部分权益转让，交易规模近20亿元。

股权融资上，今年10月，富力地产完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元（约3.2亿美元）；同时，基于旺季去化超预期，富力销售回款再提速。9月19日广州第二CBD，城市“新中轴”核心区的新楼盘“富力南驰 富颐华庭”首期正式开盘，2小时热销26.8亿，去化率100%，刷新广州5年单次开盘记录；江苏盐城富力科创城“秒开秒罄”的速度，单盘劲销超过20 亿元，去化率超过97%。不仅如此，富力携全国优质楼盘项目，超过500亿货值率先投放到阿里、易居联合成立的线上交易平台。自推出以来，天猫好房首战告捷，实现劲销逾50亿元。

“一分耕耘，一分收获”。富力去杠杆降负债取得显著成效。2020年10月5日，富力地产宣布公司完成H股配售，据了解，此次配售完成后，富力地产扣除预收款的资产负债率下降至69.72%，这意味着公司达到了资产负债率小于70%的新规标准，“三道红线”再降一档为“两道红线”，距离董事长李思廉的“一道红线”目标又近一步。

“高权益比”背后的“真实底色”

10月31日，克而瑞发布《2020年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》榜单，榜单显示，富力地产以权益销售额1026.5的成绩位列榜单第18名。

如今，在合作开发模式成为行业普遍现象下，权益销售金额更能反映房企的实际销售水平。

截至2020年10月末，富力地产取得权益销售金额为1026.8亿元，销售面积达约871.13万平方米，联营项目所占权益部分的销售收入约73.4亿元，权益销售比超92%。

“销售权益比例越高的企业，销售回款率往往越高，整体独立性强且比较稳定。由于权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例，一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围，权益销售比例越高，实际销售的金额越高，回笼的资金也就越多。”业内人士对此表示。

事实上，“高权益比”更能看清一家房企的真实“底色”。以富力地产为例，富力地产权益销售比很高，这意味着公司少数股东权益占比较少、公司合作项目少、表外融资少，相较其他并表“美化”业绩的企业，富力地产的营运能力及债务水平更加“真实”。

不过，上述“真实”的案例在行业并不常见。据《投资者网》了解，以2020年1月-9月百强房企销售额为样本，权益销售比超90%的房企仅有6家，分别为中国恒大、中海地产、时代中国、越秀地产和绿地控股，而富力超92%的权益销售比，在头部房企排名中位列第4，未来，随着集团业绩稳中向好，富力现金回款比例将大大提升。

今年以来，富力在现金回款上出现较大突破。2020年1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额为74亿元，较去年同期大幅增加并实现由负转正。2020年1-9月，公司经营活动净现金流净额进一步增长至188.45亿元，经营性现金流持续大幅度改善。未来，随着富力业绩飘红，源源不断的现金流入势必降低公司负债水平。

今年，富力降负债得到业内持续看好。9月30日，债券兑付上，富力地产完成16富力11回售登记工作，其中某大型股份制银行保留持有债券规模10+亿元，表达对其强烈的持续性看好。

同时，随着国内疫情消散，拥有国内最大高端酒店的富力地产，酒店业务现金流已经回正至2019年水平，未来随着酒店板块强势复苏、超速增长，亦能为集团贡献可观现金收入。截至2020年6月末，富力地产共运营90家酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，总房间数27173间，分布70个城市。

总而概之，“三道红线”压力下，多数房企融资受限，不过富力作为行业标杆企业，在新规出台后不久，便以多措并举降负债的行动，获得业内及机构纷纷看好，未来随着富力业绩持续向好，公司的“一道红线”目标指日可待。

责任编辑：陈诗莹