中国文旅集团再冲IPO 房企多元化上市成风

华夏时报记者陆肖肖北京报道

近日，中国文旅集团二次递表冲刺IPO，作为中国奥园投资的文旅企业，中国文旅集团在近几年的收入不断增加，业务布局在大湾区，后续开发的潜力比较大。

除了中国奥园投资文旅企业外，近年来立足于多元化的房企开始频繁拆分旗下板块上市，截至目前，已有25家房企子公司分拆上市取得进展，业内人士分析，融资新规下，子公司分拆上市有助于缓解房企财务压力。

中国文旅集团再度递表上市

10月23日，中国文旅集团在港交所递交更新版招股书，再度向资本市场发起冲击，从招股书失效到再度递表仅用了5天时间，对上市做了充分的准备。

招股书显示，中国文旅集团是一家文化旅游物业开发商，主要从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展，主营业务包括度假物业发展、文化旅游业务，其中，度假物业发展为集团的核心业务。

近几年，中国文旅集团发展迅速，其招股书显示，从2017年至2019年，集团收益为1.86亿元、3.35亿元、7.35亿元。毛利方面，从2017年底到2018年同比增长约128.7%，2018年至2019年同比增长约112.4%。

作为文旅企业，中国文旅集团2020年的业绩大受影响，截至2020年5月31日，集团毛利较上一年同期减少约47.0%。中国文旅集团方面解释称，是由于疫情暴发的不利影响，以及前五个月处理的景点咨询服务合约较少。

但疫情之后，文旅地产整体回温迅速。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，经过上半年疫情的延缓后，人们更想出去玩一下，疫情之后文旅地产的复苏明显，很多旅游景区爆满。从长远的角度来看，文旅地产盈利还是不错的，产业盈利不盈利，最主要的还是看现金流，只要项目的内容做得好，会吸引人们反复来，现金流就会源源不断。

至于文旅产业的市场前景，卢文曦表示，文旅是很有前途的，近年来大家的生活水平有所提高，都想出去走一走，比如家庭、亲子的旅游就比较有市场，全家出动可以带动很多消费。另外，随着老龄化的来临，老年人也是旅游市场的一大群体。企业最主要的还是需要做好市场细分，进行产品的精准设计，做好差异化产品，注重打造自己的IP，才能对游客有持续的吸引力。

另外，中国文旅集团将主要业务布局在大湾区，集团于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，能够受惠于大湾区协同发展的国家策略。

至于大湾区的区位优势，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时指出，企业在大湾区布局，土地储备较多，后续开发的潜力比较大，可以预见未来企业会有一个好的收入表现。

关于企业发展目标、市场前景等问题，《华夏时报》已经将问题发送给中国文旅集团，但集团婉拒了记者的采访，称公司处于上市前的静默期，不方便发声。但据此前中国文旅方面的公开资料，公司的愿景是致力于成为国内文化旅游产业领军品牌。

房企多元化上市成风

中国奥园是中国文旅集团的重要投资方，中国文旅集团招股书显示，中国奥园是中国文旅集团的战略投资者之一（中国奥园透过全资子公司悦景持有中国文旅28%的股份。），除了中国奥园投资文旅企业外，近期有多家房企传出有关子公司分拆上市的相关消息。2014年6月，花样年旗下物业管理平台彩生活成功上市，成为国内首家分拆板块获得资本市场认可的上市房企。今年以来，房企分拆上市的动作尤为密集。

来自克而瑞地产研究中心的数据，截至目前，已有25家房企子公司分拆上市取得进展，其中，8家成功登陆港股市场，1家即将挂牌，2家正在招股，11家递交招股书，3家已公告拟分拆上市。近两年，房企子公司资本化动作明显加速。在板块的选择上，物业管理板块是大多数房企分拆上市的首选，代建版块是另一个成功登陆港交所的房企分拆业态，房企瞄准的分拆方向还有文旅、生态景观、装饰家居等。

卢文曦表示，房企拆分板块上市最近比较热，企业需要理清旗下的项目，不要跟主营业务混在一起，需要将真正赚钱的业务单独拿出来，拆分板块上市，可以为母公司融资做贡献，毕竟现在融资环境偏紧，多一个融资渠道会为企业带来更多的资金支持。

上述机构分析，房企子公司能够实现资本化运作主要有三方面的原因： 首先，分拆板块的独立性强。其次，多元化经营模式下，部分业务被市场低估。房地产行业是资金密集的周期性行业，房企杠杆率普遍较高，行业规模增长放缓后，开发业务的想象空间有限，因而房企普遍估值较低。而房企公开信息披露的内容有限，快速增长、市场空间大的板块由于营收占比较低难以获得更深的市场认知，其价值难以被合理评估。

第三，融资新规下，子公司分拆上市有助于缓解房企财务压力。监管部门调控房企有息负债的“三道红线”出台后，大多数房企必须调整债务结构，股权融资获得的低成本资金尤为重要。通过分拆上市，房企可以降低资产负债率，也可以出售子公司股权获得现金流入，而分拆子公司发展壮大后，母公司的估值也将有所提升，从而拓宽融资渠道，提升融资灵活度，实现融资的良性循环。

克而瑞地产研究中心分析，融资监管趋严后房企资金端压力大增，子公司分拆上市潮有望持续，成为行业发展趋势。多元化经营方面，多数房企已布局多年，业务繁多管理复杂，商业运营、代建、文旅、景观服务及装饰家居等领域已有房企取得成效，将合适的业务板块独立出来，母子公司都能加强业务聚焦，提升经营水平，开拓新的利润增长点，改善房企的资产流动性。

责任编辑：马婕