美国房市迅速回暖之际 数百万人或将失去住所

文/魏天谌

“K型复苏”——不均衡的复苏几乎体现在了今天美国经济的方方面面，房地产市场也不例外。近期，美国房市迅速回暖之际，却有数百万人或将很快面临无法支付贷款或租金、被迫失去住所的境地。

根据美国普查局11月9日完成的一项调查系显示，约有580万美国人表示，他们在接下来的两个月中很有可能面临被驱逐或房产被拍卖的处境。美国目前约有1780万人无力支付房租或贷款，处境将进一步恶化的这部分人占到了三分之一左右的比重。

对于利用政府贷款买房的人群来说，他们还有大约4个月的缓冲时间，来解决当下的财务难题。基于3月美国联邦颁布的新冠财政刺激法案，贷款者如果在偿还贷款遇到问题，可以延期还款最多一年时间。所以，如果联邦政府没有延长这一宽限期的话，这部分贷款者的最终还款期限会在明年3月左右。

利用商业银行贷款买房的人群则要视银行的具体规则而定。新冠危机期间，大部分银行提供了3个月的贷款缓还期。但是，延期还款不代表可以不还，最终贷款者还是需要偿还贷款以及这段时间欠下的利息。目前，危机自3月暴发以来已经过去了近9个月时间，部分银行已经开始催债、逐步启动清债法律程序。如果这部分人群持续无力偿债，房屋也将面临被拍卖的风险。

对于租房者来说，情况就更为紧迫。许多州和地方政府的暂停驱逐令将在明年1月前到期。此前，美国普查局的调查显示，现在约有四分之一的有孩租房家庭存在拖欠租金的情况。联邦政府预计，暂停驱逐令到期之时，美国可能会有3000-4000万人收到驱逐令。

在阿肯萨斯州、佛罗里达州和内华达州，这一问题最为严重。调查显示，有约75万个家庭都表示了在明年1月可能会失去住所。在大都市区中，纽约、休斯顿和洛杉矶的住户也面临着相同的遭遇。

与此同时，美国整体房市却异常火爆。10月，美国新屋销售额创下了14年以来的新高水平，比去年同期增长了41.5%。这一上涨趋势已经延续了数月。

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楼市的火爆主要归功于美联储3月以来极度宽松的货币政策。人们可以以极低的利率贷款买房，推动楼市上涨。

原本人们预期的是，由于新冠病毒背景下的社交隔离要求，许多人离开城市，来到郊区生活工作，从而推动了郊区楼市增长。令人惊讶的是，近期市区楼市也出现了迅速回暖迹象。

最新数据显示，近来的房市包括纽约在内的大都市区在也完成了强劲反弹。在短暂的下滑后，美国20个主要城市的房价水平突然攀升，增长已经恢复到了2018年的前阶段高点。

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如上图所示，9月Case-Shiller 20城房价指数实现了惊人的6.6%的年化增长，远超此前5.3%的预期，且为30个月以来的最高水平。不仅仅是洛杉矶、西雅图等市区的平均房价实现了超过9.5%以上的年化增长，就连纽约都增长了2.8%。也就是说，每一个美国的主要城市的房价增长率都超过了4.3%，是美联储2%平均通胀目标的两倍以上。

美联储长期声称其双重使命之一是维持物价稳定。目前看来，美国经济几乎只在房地产上翻倍实现了其通胀目标，其他领域尚未面临通胀问题。极低的利率和空前的量化宽松使资金大幅流入风险资产市场——股市、债市以及房市。虽然市区内房屋刚性需求相比于疫情之前下滑不少，纽约市内租金断崖式的下跌即说明了部分问题。然而，来自美联储“源源不断”的钱必须有个去处。

后果是显而易见的。拥有大笔风险资产的富人群体搭上了“顺风车”，财富与日俱增。中低收入群体却深陷困境，难以支付租金或房贷，面临失去住所的风险，房价的飙升将使原本财务困难的人群更加难以负担买房，基本生存状况难以保证，贫富分化日益加剧。美联储曾反复表态，对美国的贫富分化问题表示忧虑，但在具体措施实行时，又表示货币政策在缓解贫富差距方面作用有限，需要财政政策发挥主导作用。

日前，美联储已经多次确认下一次加息至少在2023、24年之后，耶伦即将出台财政部部长的消息更为市场巩固了信心——“大水漫灌”的货币政策仍会持续，为房市提供持续上涨的动力。但是，如果美国经济面未出现改善痕迹，流动性所提供的巨大驱动并不可持续，届时整个经济体，尤其是普通民众，仍要为泡沫破碎的代价买单。

责任编辑：杨亚龙