北京房租下行已一年 只涨不跌的时代已经过去了？

来源：镁刻地产

撰文：王佳飞

“我们公司已经全面停止了收房，现在可以说是租出一套少一套了。”

北京市房山区，为了营造紧迫感，一名头部长租公寓经纪人对正在看房的赵迅这样说。

这就是北京租赁市场现实，头部长租公寓企业开始收缩，租赁双方也调低了预期。

机构数据表明，北京租赁市场持续低迷，2020年11月北京市成交量环比下降3.8%。

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收缩

自本轮危机爆发以来，长租公寓企业的举动明显更为谨慎，该经纪人说：“我们现在已经开始有意收缩，退出那些不太盈利的房间。”

赵迅对这句话是深有感触的，其实这也是他开始找房的原因。赵迅向镁编表示，自己从毕业开始一直租住在长租公寓中，现在因为房东和运营方的合同到期而不得不搬走了。

目前，很多业主对长租公寓不再信任。2020年7月，赵迅租住的房间因运营方和房东协商降房租，双方一度计划过解约，不过最终以运营方的妥协而作罢，而合约到期的2021年1月，双方都表示不会再继续合约。

虽然有别家长租公寓企业公开表示会接手蛋壳公寓目前的一些房源，但上述经纪人表示：“我们肯定也是要进行筛选的，只有优质的房源我们才会选择接盘。”

目前在一些长租公寓的官网中，很容易发现“租金9折”“免一个月房租”等优惠政策，但经纪人仍然表示：“现在空置期大约在20天左右，一些抢房的事还能看到，不过不多了。”

2020年1~11月，房客源平均成交周期分别为44.3天和21.5天，相比2019年同期分别延长了12.0天和13.2天，房客源成交周期仍保持高位。

事实上，在一定程度上，北京的房租预期是被头部长租公寓拉高的。2018年8月，时任我爱我家副总裁的胡景辉炮轰部分长租公寓企业以高于市场价20%~40%的价格争抢房源，人为抬高收房价格。

当月，为了平抑房租，北京市住建委联合北京多个部门集中约谈了住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

一位经纪行业内部人士告诉镁编：“其实长租公寓较高的收房价格是以长期为目标的，至少是5年周期，长期来看这个账是算得过来的。”

而现实是，市场并没有按照预期继续上涨。

贝壳研究院数据表明，2020年11月北京市成交量环比下降3.8%。北京市租赁成交量在8月达到年内峰值后，从9月转入市场淡季，9、10、11月连续环比下降。

从租金水平来看，2020年11月北京市月租金水平为79.5元/平方米，与10月基本持平，同比下降2.4%。

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“无所谓”

目前，房东的预期不再是一涨再涨。

李盛是北京的一名房东，在石景山有多套房源，之前他都是把房子租给长租公寓企业稳定地收租。

“谁也没想到会出这个事情，我现在只能一套一套解约，把租客请走。”

在李盛看来，自己收不到来自长租公寓企业的房租，那么租客就没有在自己屋中住下去的理由。镁编没有问到他请走房客的细节，总之，就是房源又到他手中了。

“可能就是之前他们签的价格太高了，我就是求个安稳，到期能收到房租，其实租金多点少点无所谓的。”他说。

贝壳研究院的数据也反映了房东预期的下降。11月，北京新增房源挂牌均价环比基本持平，但仍保持低位水平。2020年11月新增房源挂牌均价为82.6元/平方米，环比基本持平，与去年同期相比下降5.7%。业主出租心理预期从6月开始四连降，11月开始止跌，与10月基本持平，保持低位水平。

就在这种“多点少点无所谓”的观念中，李盛告诉镁编，他手中的不少从蛋壳空出的房源很快便通过小区附近的中介租了出去。

“大约每个房子租金少了5%吧，但是总算把这事解决了。”

贝壳研究院数据表明，北京各个区域租金总体是下降的，2020年11月东城、昌平、顺义和门头沟区租金环比有小幅上涨，其余城区租金均环比下降，降幅均在5%以内。

成交量方面，2020年11月通州、西城和石景山区等三个城区租赁成交量环比上涨，涨幅均不超过3%，其余10个城区成交量均有不同程度下跌，其中昌平、房山、门头沟和亦庄开发区成交量环比跌幅超过10%。

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“能商量”

“这个房租价格能商量吗？”

“能。”经纪人肯定地回答。

在北京石景山，赵迅在网上看中了一套一居房源，一大早在经纪人的引荐下便向房源出发。路上的闲聊中，经纪人告诉他其实这一段时间的租赁业务并不是特别忙，带看明显没有之前多。

房东已经早一步到达，据介绍这是他手中的一套回迁安置房，因为并没有还贷压力，所以也不急着出租，只求找个稳定的租客。

赵迅告诉镁编，房东话虽如此，在最终谈价的时候，房东还是接受了比报价低400元/平方米的结果。

“现在差不多也就是这个价吧，你我各让一步。我知道去年这周围的一居室都要比现在的价格贵上1000块钱左右，您要是能长期稳定地租下去，咱们就这个价格吧。”

支付过定金后，房东才对赵迅说：“昨天其实我在这里接待了一天的看房客，不是价格不行就是觉得屋中条件不行，看您爽快我愿意少要点房租。”

赵迅告诉镁编，自己从2017年开始住长租公寓，往年签约的时候，几乎都会有10%左右的租金上浮，但是2019年续租的时候，房租罕见地没有上浮。

从贝壳研究院的数据看，北京房租从2019年末开始便下行，2019年7月达到峰值后，单平方米月租金便开始下行，疫情更是深化了这个趋势，令北京的租赁市场持续下行。

“所以我才能砍价400元，这之前我也知道不可能。”赵迅说。

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责任编辑：刘万里 SF014