建发物业意欲上市 中小物企盲目突围或将沦为“炮灰”

在分化加剧之时入场的中小房企，究竟还能否突围？还是沦为资本市场的“炮灰”？

2020年，疫情对各行各业均造成了不同程度的影响，但物业行业却呈现出一片“风景独好”的画面，掀起了一轮上市的热潮。

然而，热闹红火场面的背后，却是不断加剧的行业分化。一方面，头部企业加速迈入“新战场”，迅速吸引资本市场眼光；另一方面，下半年以来，上市的物企屡次遭遇上市即破发的窘境，估值呈现“冰火两重天”。

不可否认的是，随着资本市场逐渐回归理性，物业板块开始不断调整，估值、市值、股价都在随之而动，逐渐向企业价值回归、靠拢。

据克而瑞统计数据，9~11月，共计30家上市物业企业股价下跌，其中蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%；其次为金融街服务跌幅达40%。11月，36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

但这仍然难以阻挡“后来者”急欲冲进资本市场的脚步。中指院统计数据显示，目前仍有20余家物业企业在准备上市进程，其中不乏一众中小型物业企业。

但在分化加剧之时入场的中小房企，究竟还能否突围？还是沦为资本市场的“炮灰”？

建发物业加入上市大军

受疫情影响，今年的物业格外引人注目，也意外地成为了资本市场的“宠儿”。

今年以来，已有包括恒大物业、融创服务、世茂服务、金科智慧服务等在内的15家物业企业成功上市，此外还有20余家物业企业在准备上市进程。而这些物业企业大多数由规模型房地产开发企业分拆产生。

只是，由于华润、融创、金科、恒大等龙头企业纷纷分拆物业上市，中小房企分拆物业上市的关注度明显降低，但却丝毫没有影响这些中小型物企对于上市的热情。

建发物业就是其中一个缩影。12月11日晚间，建发国际发布一则公告称，就分拆建发物业在香港联合交易所主板以介绍方式独立上市的计划，预期将于2020年12月23日向董事会提交决议案。

实际上，早在3个月前，建发物业就已经开始筹划上市。早在9月30日晚间，建发国际便曾发布公告称，公司建议分拆集团物业管理业务于联交所主板以介绍方式独立上市。于完成建议分拆时，建发国际将不会保留建发物业的任何权益，建发物业将成为建发国际的联营公司。

但在中原上海分析师卢文曦看来，此时此刻并不是中小物企上市的好时机。“去年到今年上半年这个时间段是物业上市相对不错的时间窗口，但现在资本市场逐渐回归理性，浑水摸鱼的时代已经过去。”

上市破发概率增大

“现在物业板块价值回归理性是不争的事实，资本市场更加看重个股的表现。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜说道，现在已经不是物业股上市就能得到很高市盈率的时期了，主要看个股自身的基本面以及业绩的表现。

而业绩和基本面的表现恰好是建发物业的痛处。从物业企业的硬性指标毛利率来看，招股书数据显示，2017年至2020年6月底，建发物业毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.3%，显著低于行业平均水平。

据兴业证券统计，2020年上半年主要物管公司的平均毛利率为 29.8%，毛利率平均增速为42.6%。

此外，建发物业的续约率还在逐年走低。根据招股书显示，2017年至2020年6月底，建发物业合同续约率分别为95.0%、92.7%、86.7%、85.7%，低于行业98.3%的平均水平。

柏文喜分析，物企续约率低可能有两方面原因，一是物业公司本身的服务、口碑让业主不是很满意；二是来自第三方的物业项目，由于市场竞争性比较强，导致合作企业到期之后不再续约。

但无论是服务质量不达标，或是竞争力不够强大，都意味着建发物业在这个激烈竞争的市场上不占据优势。在卢文曦看来，物业本身就是一个微利行业，不可能靠大幅度提高物业费来巩固业绩，拓展第三方物业是物企的一条出路。“如果接不到项目，企业以后的日子估计是不好过。”

柏文喜表示，一些体量比较小、没有特色、没有突出业绩表现、缺乏基本面支撑的中小型物企即使去上市，破发的概率也会比较大。而发展、业绩受限的物企“上市即破发”几乎成为目前物业行业的常态。

10月30日，合景悠活上市首日开盘价为6.48港元/股，较发行价7.89港元/股下跌17.87%；10月22日，第一服务开盘即破发，开盘价2港元/股，较发行价2.4港元/股跌16.67%。

卢文曦认为，对中小型物业而言，这会是一个恶性循环：上市-服务下滑-口碑下滑-拓展第三方物业受阻-业绩受影响-被投资者抛弃。“这一圈下来，首先对企业的影响就不好，而且对估值也会造成一定影响，结果就是股价不会高。”

中小型物企还有机会么？

“急着上市还是因为资金压力，但资本是不讲理、不讲情面的。”卢文曦称，为了上市，技术动作“走形”了，上市之后市场认同度也会不高。“把业务做精，这个才是当中小型物企主要的任务。”

而卓越商企服务执行董事兼总经理郭莹在2020中国地产新时代盛典上也谈到，尽管进入资本市场，但物业公司归根结底还是一个服务行业，只有在自己的基本业务上进行突破升级，提升服务品质，建立企业的核心能力，为客户创造价值，才能最终得到资本的认可。

实际上，业务同质化、高度依赖母公司、靠收并购短期内扩张规模，一直是物业行业的普遍现状。为了在竞争逐渐白热化的时代突围，不少龙头企业已经在抢占、拓宽新的业务竞争赛道。

10月31日，在万科集团上海区域媒体交流会上，集团合伙人朱保全宣布万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简称“万物云”）。万物云将技术融入空间，带来的不仅仅是服务效率提升，还有管理的颗粒度和透明度的提升。更名后，万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。

保利物业在9月携手菏泽城投在人文社区、公共服务、社会治理、产业整合、城市升级等城市建设和发展方面深入探索，打造“政府+企业”的公共服务创新模式。

“这是龙头房企才具备的能力，可以引领行业。”卢文曦表示，只是中小型物企在这方面不具备优势。那么，相对于背靠强大地产公司支撑的龙头房企而言，中小型物企出发点已经大幅落后。

那么，若想突围，中小型物业是否还有机会？

对此，柏文喜建议，中小型房企若想突围，可以从三方面着力。一是，提升服务质量和口碑，巩固已有的客户基础和市场；二是快速展开收并购，扩大业务盘面；三是，不断进行商业模式创新，利用新的技术进行增值服务，提升业绩。

只是，已经失了先机的中小型物业，想要在龙头物企碗里分得一杯羹，着实不是一件容易的事。而此时此刻盲目上市，恐将沦为“炮灰”。

文/王亚静（责编：高雅）

责任编辑：马婕