鹤岗看房记：低总价住宅值得押宝吗？

90度地产2020-12-23 17:41:350阅

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眼下，热播剧《大秦赋》中的一个镜头令人印象深刻：秦孝文王驾崩的那一刻，吕不韦偷偷躲到房间，露出了“诡异”的一笑。

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这一笑背后预示着吕不韦押宝的嬴异人，也就是秦始皇的老爸，将成为下个接班人，进而自己也将“飞黄腾达”。没错，后来，吕不韦确实从一介商人一跃成为大秦丞相，地位仅次于秦王。

押对宝，有多重要？从过去你买的房子财富翻N倍，就可以看出来。今年因为特殊的疫情，押宝的人也不在少数，90度身边有押宝股市的，收益率激增至50%，也有押宝楼市的，他们不辞辛苦奔向燕郊、武汉、成都、青岛等全国各地看房买房。

这些人中，一个有意思的现象是，很大一部分人都是冲着低总价房源去的，毕竟，手里不多不少的现金，房产总归是一个好去处，总比放在手里贬值强。那么，低总价的房子，值得押宝吗？

S照例每周与父母问候的一通电话打过去，没想到父母竟然在鹤岗的大街上溜达，从济南到佳木斯机场再到鹤岗，三四个小时的车程，老两口（以下称“L夫妇”）也不觉得累。

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是的，你没看错，就是传说中的“楼市白菜价”、黑龙江的地级市鹤岗。根据国家统计局最新全国城市二手房价显示，鹤岗二手房均价仅2064元，同比下跌9.79%，位居全国倒数第一。业内预测，不出意外，明年鹤岗房价将跌破2000元/㎡。

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L夫妇美其名曰是去东北旅游，实则就想去看看那里的楼市。毕竟“网红”城市，最关键的是，如果真能像网上说的，房子几万一套，买上一套放在那里，坐等升值岂不是很值？

于是，落地后，还没来得及好好感受这座城市，也顾不得寒冷天气，L夫妇就准备找一名中介开启看房之旅。

但他们发现，不像热闹的城市那样，一落地就有中介热情围上来或所到之处很容易找到中介，当地卖楼的中介非常少，用L夫妇的话来说“不是一般的少”，映射出这里楼市的冷清。

L夫妇沿着市区满大街寻找中介门店，好容易寻到了一家，这才在中介经纪人开着面包车的带看下，从市中心到四周郊区，新房、二手房，看了个遍。

一圈下来，L夫妇说，市区四周遍地棚改房，鹤岗总体楼市价格确实如网上所说“白菜价”，均价在2000—3000元，远一点郊区的房子不到1000元/㎡就能拿下来。“就这个均价在其他地方的盖房成本都不够。”

以L夫妇看过的一套郊区棚改新建房为例，82平，按照每平米1000元计算下来，总价还不到10万元。

当然，这里还有更便宜的房子，花2万元就能买下一套60平米的房子，相当于每平米只有300元。“2万元在北京可是连一平米都买不了呢，在这里就能买一套房！”L夫妇电话里不住地对女儿S感叹道。不过，总价2万的房子，硬件条件并不好，基本都是在顶层，且无电梯。

从白天看到夜晚街灯亮起，两天下来，跑断腿儿的L夫妇只看上了一套130平米的房子。

这套房子位于市区，独立新楼，共18层。开发商对外售价是每平米约3000元，不过位于10层的一套开发商顶账给到项目经理的房子，急于售卖变换成现金，开价每平米2300元，中介说再砍砍价，估计还能更低。按照户型面积130平米算下来，总价不到30万。

那么多便宜的房子，为什么只看上了这套房子呢？

看过全国各地不少房子的L夫妇男主人说，因为只有这套房子有增值空间的可能。“增值空间就在于旁边配套的两所学校，一所小学，一所中学，关键是那所中学能排进全市前三名，教学质量又好，生源也不错。”

男主人的判断是，需求决定着增值空间。

“但是，这套房的增值空间只是有可能，不是一定能。因为城市的整体基本面很差。”男主人接着补充道。

男主人目测，鹤岗虽然成片成片的房子很多，但入住率很低，目测只有1/3的入住率，剩下的2/3都是空置状态，感觉是一个“空盒”的样子。这说明城市的活力不足，人口少。

老两口对这座城市活力的基本判断，也在中介那里得到了回应。

中介坦率告诉他们：如果想在这里买房住，特别合适，因为总价非常低，环境除了冷之外也适合居住；如果是投资，并不适合，因为鹤岗的需求并不活跃，总人口也少，周边也并没有来这里的热情、向往和热潮，而且年轻人还在不断往外走，这些都堵住了增值空间的向上通道。

“就现在这个楼市房价，也是鹤岗在网上火了以后才涨起来的。三年前，如果在这里有一套，现在估计能翻倍。现在买坐等升值，很难。”中介摇摇头，不建议在这里投资。

不过，L夫妇看上的那套总价不到30万可能存在升值空间的房子，最终，没买。“与其花30万在这里投资一套房，为什么不去更有投资价值的地方呢。”

当然，遍地总价2万、总价10万的房子，L夫妇也没收入囊中，没任何投资价值的房子，他们觉得买了又能怎么样呢？还不如多花点钱投向其他的市场。

“并不是所有低总价的房子都有投资价值。”L夫妇搓手念叨着。

放弃了这里的房子念想，L夫妇终于可以静下心来好好感受一下这座城市了：

城市干净，街道繁华，甚至还会出现堵车的情况；有正在修建的高铁和机场；这里的人超级热情，司机师傅滔滔不绝；美食也好吃，三四个人200元一顿饭的消费水平似乎还赶超了很多三四线城市……

对于这样一座因为房价成为网红的城市，谈到其他方面时，L夫妇的好感度不曾少一分。

但全国城市的比拼就是这样的现实和残酷，当你没有了人口吸附力、吸引力的支撑时，你就被淘汰被遗忘了，就会沦为L夫妇口中的“空盒”。

所以，这也就是为什么各大城市抢人大战、抢年轻人大战愈演愈烈的重要原因。毕竟，“人”才是构成城市活力的底层基础。就如一开发商告诉90度的那样，要买房投资，就去人口不断流入的城市买。

“有人的地方才有生活。”在佳木斯机场准备启程离开时，一个两年前从佳木斯来到北京打拼的女孩，向L夫妇讲述了一个“东北白菜文化”的故事。

女孩说，在东北有一种传统文化叫“囤白菜文化”。她小的时候，冬天每一个街角缝隙里都塞满着大白菜“御冬”，与这个城市的钢筋水泥融为一体，那个时候，“囤冬白菜”也成为东北最隆重、最浪漫的冬季节日。甚至，“秋菜指挥部”也成为最忙碌的一个部门。

“不过，囤白菜也将成为东北非物质文化遗产了，因为现在的东北年轻人已经开始不囤白菜了，他们可能更多的像我一样，离开当地去往全国各地其他城市生活。”

对于广大购房人来说，值不值得押宝，【城市能级】或是一个可参考的指标。城市能级就是一个城市的现代化程度和对周边地域的影响力。城市能级越高，越有活力。

根据人民论坛测评中心去年发布的《对19个副省级及以上城市的城市能级测评》显示，高分组（得分>80分），包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市；中间组（70分<得分<80分），有重庆、杭州、武汉、南京、成都等11个城市，这些城市多为日益崛起的二线城市。

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而一般组（得分<70分），东北就占了三个城市，长春、沈阳、哈尔滨，由于这些城市所在的城市圈建设滞后，中心城市辐射带动作用有待加强，因此，在19个城市中能级水平较低。所以这里的楼市也成了购房者“可买可不买”或“不买”的选择。

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北大金融学教授徐远的购房建议清单

在各大城市都在通过各种创新途径抢跑时，或许，这也是留给城市能级较低的城市管理者一道思考题：如何挖掘当地潜能，吸引更多的流量进来，是重中之重。毕竟，有了流量才好搞事情，房价也才有最底层的支撑。