鹤岗看房记:低总价住宅 值得押宝吗?
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眼下,热播剧《大秦赋》中的一个镜头令人印象深刻:秦孝文王驾崩的那一刻,吕不韦偷偷躲到房间,露出了“诡异”的一笑。
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这一笑背后预示着吕不韦押宝的嬴异人,也就是秦始皇的老爸,将成为下个接班人,进而自己也将“飞黄腾达”。没错,后来,吕不韦确实从一介商人一跃成为大秦丞相,地位仅次于秦王。
押对宝,有多重要?从过去你买的房子财富翻N倍,就可以看出来。今年因为特殊的疫情,押宝的人也不在少数,90度身边有押宝股市的,收益率激增至50%,也有押宝楼市的,他们不辞辛苦奔向燕郊、武汉、成都、青岛等全国各地看房买房。
这些人中,一个有意思的现象是,很大一部分人都是冲着低总价房源去的,毕竟,手里不多不少的现金,房产总归是一个好去处,总比放在手里贬值强。那么,低总价的房子,值得押宝吗?
S照例每周与父母问候的一通电话打过去,没想到父母竟然在鹤岗的大街上溜达,从济南到佳木斯机场再到鹤岗,三四个小时的车程,老两口(以下称“L夫妇”)也不觉得累。
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是的,你没看错,就是传说中的“楼市白菜价”、黑龙江的地级市鹤岗。根据国家统计局最新全国城市二手房价显示,鹤岗二手房均价仅2064元,同比下跌9.79%,位居全国倒数第一。业内预测,不出意外,明年鹤岗房价将跌破2000元/㎡。
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L夫妇美其名曰是去东北旅游,实则就想去看看那里的楼市。毕竟“网红”城市,最关键的是,如果真能像网上说的,房子几万一套,买上一套放在那里,坐等升值岂不是很值?
于是,落地后,还没来得及好好感受这座城市,也顾不得寒冷天气,L夫妇就准备找一名中介开启看房之旅。
但他们发现,不像热闹的城市那样,一落地就有中介热情围上来或所到之处很容易找到中介,当地卖楼的中介非常少,用L夫妇的话来说“不是一般的少”,映射出这里楼市的冷清。
L夫妇沿着市区满大街寻找中介门店,好容易寻到了一家,这才在中介经纪人开着面包车的带看下,从市中心到四周郊区,新房、二手房,看了个遍。
一圈下来,L夫妇说,市区四周遍地棚改房,鹤岗总体楼市价格确实如网上所说“白菜价”,均价在2000—3000元,远一点郊区的房子不到1000元/㎡就能拿下来。“就这个均价在其他地方的盖房成本都不够。”
以L夫妇看过的一套郊区棚改新建房为例,82平,按照每平米1000元计算下来,总价还不到10万元。
当然,这里还有更便宜的房子,花2万元就能买下一套60平米的房子,相当于每平米只有300元。“2万元在北京可是连一平米都买不了呢,在这里就能买一套房!”L夫妇电话里不住地对女儿S感叹道。不过,总价2万的房子,硬件条件并不好,基本都是在顶层,且无电梯。
从白天看到夜晚街灯亮起,两天下来,跑断腿儿的L夫妇只看上了一套130平米的房子。
这套房子位于市区,独立新楼,共18层。开发商对外售价是每平米约3000元,不过位于10层的一套开发商顶账给到项目经理的房子,急于售卖变换成现金,开价每平米2300元,中介说再砍砍价,估计还能更低。按照户型面积130平米算下来,总价不到30万。
那么多便宜的房子,为什么只看上了这套房子呢?
看过全国各地不少房子的L夫妇男主人说,因为只有这套房子有增值空间的可能。“增值空间就在于旁边配套的两所学校,一所小学,一所中学,关键是那所中学能排进全市前三名,教学质量又好,生源也不错。”
男主人的判断是,需求决定着增值空间。
“但是,这套房的增值空间只是有可能,不是一定能。因为城市的整体基本面很差。”男主人接着补充道。
男主人目测,鹤岗虽然成片成片的房子很多,但入住率很低,目测只有1/3的入住率,剩下的2/3都是空置状态,感觉是一个“空盒”的样子。这说明城市的活力不足,人口少。
老两口对这座城市活力的基本判断,也在中介那里得到了回应。
中介坦率告诉他们:如果想在这里买房住,特别合适,因为总价非常低,环境除了冷之外也适合居住;如果是投资,并不适合,因为鹤岗的需求并不活跃,总人口也少,周边也并没有来这里的热情、向往和热潮,而且年轻人还在不断往外走,这些都堵住了增值空间的向上通道。
“就现在这个楼市房价,也是鹤岗在网上火了以后才涨起来的。三年前,如果在这里有一套,现在估计能翻倍。现在买坐等升值,很难。”中介摇摇头,不建议在这里投资。
不过,L夫妇看上的那套总价不到30万可能存在升值空间的房子,最终,没买。“与其花30万在这里投资一套房,为什么不去更有投资价值的地方呢。”
当然,遍地总价2万、总价10万的房子,L夫妇也没收入囊中,没任何投资价值的房子,他们觉得买了又能怎么样呢?还不如多花点钱投向其他的市场。
“并不是所有低总价的房子都有投资价值。”L夫妇搓手念叨着。
放弃了这里的房子念想,L夫妇终于可以静下心来好好感受一下这座城市了:
城市干净,街道繁华,甚至还会出现堵车的情况;有正在修建的高铁和机场;这里的人超级热情,司机师傅滔滔不绝;美食也好吃,三四个人200元一顿饭的消费水平似乎还赶超了很多三四线城市……
对于这样一座因为房价成为网红的城市,谈到其他方面时,L夫妇的好感度不曾少一分。
但全国城市的比拼就是这样的现实和残酷,当你没有了人口吸附力、吸引力的支撑时,你就被淘汰被遗忘了,就会沦为L夫妇口中的“空盒”。
所以,这也就是为什么各大城市抢人大战、抢年轻人大战愈演愈烈的重要原因。毕竟,“人”才是构成城市活力的底层基础。就如一开发商告诉90度的那样,要买房投资,就去人口不断流入的城市买。
“有人的地方才有生活。”在佳木斯机场准备启程离开时,一个两年前从佳木斯来到北京打拼的女孩,向L夫妇讲述了一个“东北白菜文化”的故事。
女孩说,在东北有一种传统文化叫“囤白菜文化”。她小的时候,冬天每一个街角缝隙里都塞满着大白菜“御冬”,与这个城市的钢筋水泥融为一体,那个时候,“囤冬白菜”也成为东北最隆重、最浪漫的冬季节日。甚至,“秋菜指挥部”也成为最忙碌的一个部门。
“不过,囤白菜也将成为东北非物质文化遗产了,因为现在的东北年轻人已经开始不囤白菜了,他们可能更多的像我一样,离开当地去往全国各地其他城市生活。”
对于广大购房人来说,值不值得押宝,【城市能级】或是一个可参考的指标。城市能级就是一个城市的现代化程度和对周边地域的影响力。城市能级越高,越有活力。
根据人民论坛测评中心去年发布的《对19个副省级及以上城市的城市能级测评》显示,高分组(得分>80分),包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市;中间组(70分<得分<80分),有重庆、杭州、武汉、南京、成都等11个城市,这些城市多为日益崛起的二线城市。
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而一般组(得分<70分),东北就占了三个城市,长春、沈阳、哈尔滨,由于这些城市所在的城市圈建设滞后,中心城市辐射带动作用有待加强,因此,在19个城市中能级水平较低。所以这里的楼市也成了购房者“可买可不买”或“不买”的选择。
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北大金融学教授徐远的购房建议清单
在各大城市都在通过各种创新途径抢跑时,或许,这也是留给城市能级较低的城市管理者一道思考题:如何挖掘当地潜能,吸引更多的流量进来,是重中之重。毕竟,有了流量才好搞事情,房价也才有最底层的支撑。
责任编辑:张亚楠
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