获广州国资低调驰援 “债务压顶”的富力开启“自我救赎”

原标题：获广州国资低调驰援 “债务压顶”的富力开启“自我救赎”

债务问题或许将暂时得到缓解。

2020年的最后一个月，富力地产营销条线的员工们忙碌异常。他们忙于全力冲刺那个几乎不可能完成的销售目标，朋友圈里充斥着热血的打气加油，但最终功亏一篑——克而瑞数据显示，2020年全年，富力完成销售额1496.6亿元，未能完成1520亿元的全年销售目标。

富力不尽人意的销售表现，外界并不感到意外。富力在过去几年间也发生过未能达成年初定下销售计划的情况，还曾在年中下调过销售目标，这不是富力眼下最要紧的问题。这家位列“华南五虎”的房企，当前的债务压力才是资本市场和投资者们关注的焦点。

富力在2020年底向外界释放的消息也有所指向，裁员、员工75折购房以及出让重资产的动作，都是在为“降低负债水平”做一些必要的努力。然而，相比起1877.4亿元的有息负债（2020年年中报数据），这些动作显然还不够。

不过，转机也在慢慢出现。根据国家企业信用信息公示系统，2020年12月29日和30日，广州富力分别将旗下的三家子公司广州圣景房地产开发有限公司、广州富景吉山房地产开发有限公司和广州天力建筑工程有限公司的部分或全部股权质押给广州城投投资有限公司，后者是广州市属国企。

在国资的驰援之下，富力的债务问题或许将暂时得到缓解。但富力更应该审视，在发展的过程中战略、管理与运营方面的缺憾，这也许才是富力能够真正解决问题的关键所在。

广州国资伸出援手

广州国资为房企提供帮助并非孤例。2020年11月，广州国资也对另一家龙头房企伸出援手，广州城投接手了中国恒大100亿元的战略投资者权益。

与直接参与恒大战投不同，广州城投驰援富力显得更为低调，是通过股权质押的方式。这三家被股权质押的富力子公司，均持有较为优质的资产，例如，广州圣景是富力盈凯广场的开发公司，后者是广州珠江新城CBD的大型复合地产项目；广州富景吉山则是天河吉山村旧改的开发公司，而天力建筑是富力旗下的一级建造资质总包单位。

目前尚不清楚富力能够以此获得多少资金，21世纪经济报道记者就此问询时富力方面表示不予置评，但富力资金面受困，已是不争的事实。

实际上，“降负债”是富力地产这几年的头等大事。富力地产董事长李思廉每一次亮相业绩会，都会被问及“降负债”的方式与目标。

李思廉的回答看起来也足够诚恳。在2020年3月举行的2019年全年业绩发布会，李思廉公布了富力的降负债目标，其称预期在2020年年内可以将净负债率在目前的水平下，再下降15%到185%以内；3年左右，肯定可以将净资产负债率降到150%以内。

从2020年年初至今，富力地产也通过多种方式进行了多次融资操作。例如，2020年11月发行了一笔利息达到12.375%、总额为3.6亿美元的美元债；更早之前，富力也通过配售2.57亿股新H股，募得净额为24.98亿港元的资金用于偿还境外债务性融资。

除了在资本市场上进行运作，富力地产旗下的部分子公司也有向金融公司进行股权质押的操作。21世纪经济报道记者查询到，2020年12月11日，富力全资子公司广州富辉投资咨询有限公司将全部股权质押给深圳安创投资管理有限公司，后者隶属于平安系。

尽管管理层决心很大，但降负债并不是轻而易举的事情。从公开披露的数据来看，富力地产的负债水平依然不容乐观。

根据三季度报表，2020年9月末，富力货币资金359.5亿，短期借款93.47亿，一年内到期的非流动负债659.23亿，货币现金远不能够覆盖短期负债。而Wind的数据显示，2020年9月末，富力地产的净负债率179.73%，如果依据“三道红线”的融资监管新规，富力地产在现金短债比和净负债率这两个指标上均“踩中红线”。

资本市场的担忧也未曾停止，2020年年内，富力地产被穆迪、惠誉和标普下调了评级，近期投行机构也开始谨慎看待富力。

摩根大通在日前发表的2021年内房展望中，下调了富力地产的评级，在报告中，摩根大通表示，公司盈利潜在不达标及因降负债而增长放慢，并将其评级由“增持”降至“中性”。

富力地产“自我救赎”

在外部求援之时，富力地产的内部求生也在同步进行。

降低负债水平无外乎“减少支出”、“增加收入”，富力地产在土地投资上，从去年以来延续十分谨慎的风格，鲜有大笔的土地投资支出。根据中国指数研究院发布的数据，2020年全年，富力地产拿地金额未进入TOP100（门槛为85亿元），而2019年，富力地产拿地金额超过200亿元。

更大的动作在组织架构调整方面。

2020年11月，富力地产传出“大裁员”，富力地产当时声明称，“近日，个别自媒体发布、散布不实信息，谣传富力集团停止岗位招聘及启动大规模裁员措施，该言论对我集团造成严重的商誉损害。相关自媒体所发布、散布的有关内容纯属凭空捏造和诽谤，我集团从未停止岗位招聘，且无裁员计划。”

一个月后，一份富力内部文件《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》流出，这份由富力集团营销总监郑穗伟签字的文件上写道，富力各地区须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31前完成人员配置及新员工上岗培训。

一名富力营销体系的人员向21世纪经济报道表示，“（富力）营销裁员，很多人工资（发放）都有问题，也有被拖欠的。”

与此同时，富力地产在2020年年底还推出了一项针对员工的购房计划。

购房优惠政策显示，凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工，购买2020年全国在售项目，在2020年12月23日-2021年1月22日，只要一次性付款，最低可获75折优惠。另外，在2020年12月29日-2021年1月6日一次性付清全款，可获8折；2021年1月7日-2021年1月22日一次性付清全款，可获85折优惠。

不仅如此，这项购房计划还可以享受全国范围内不限套数，且不计入员工折扣优惠的购房套数内。此外，自付清全部房款一年内，每套房源可无条件享受免费更名一次，员工之间可以联名购房。

尽管看起来十分诱惑，但富力员工对这项购房计划意兴阑珊。一名从富力离职的员工指出，“这是富力年底的保留节目，都要搞这样（类似）的购房活动。”而在上述营销体系的人员看来，这项活动更像是“去库存、回笼资金”，“好盘并不参与在内”。

“卧虎”还能崛起否？

富力地产何时陷入进退维谷的债务困境很难给出准确时间点，但业内普遍认为，其接手万达酒店资产至少是加剧了其债务压力。

2018年，万达向外出售13个文旅项目以及77家万达酒店，最终融创以199亿购买了13个文旅项目，富力以199亿购买了万达旗下的77家酒店。

富力当时这笔交易被认为“十分划算”，当时业界评估，万达的这77家酒店占地面积约为28.6万平方米，并且地理位置都处于各个城市的核心地段，价值非常高，富力这一交易价格，等于打了6折左右。

但199亿元毕竟是一笔十分可观的支出，一年多以后，富力地产的负债率一度逼近200%，利润表现也并不稳定，与万达的这笔交易也被认为是影响富力随后几年业绩表现的主因。

回溯过往，假若没有这笔交易带来的影响，富力地产在更早之前，就已经显示出增长乏力的前兆。2014年，富力地产完成544亿元的销售额，虽同比有23%的增长，但与当年设定的销售目标相比尚有距离。

尽管如此，富力还是在2014年当年喊出“2016年冲千亿”的目标，这种豪情也没有延续，之后的2015年与2016年，富力地产的销售目标都定得十分谨慎，两年均定在600亿，它的千亿目标，要等到2018年才最终实现。

多名富力内部人士与业界观察人士认为，富力没有赶上“高周转”的东风，在城市更新上面尝到了利润的甜头之后以“高利润”为导向，没有抓住机会。

富力以城市更新发家，是最早切入这一领域的房地产商。1994年，富力从广州荔湾区嘉邦化工厂为切入点，开启了旧改之路。截止到2001年末，富力已在广州完成了包括富力广场、富力半岛等10 个大型旧改项目。

这成为富力地产日后腾飞的基石，但太过固守过往路径，或许也不是一件幸事。富力地产这几年在公开市场上拿地动作少见，继续坚持加码城市更新，在成为“专家”的同时，也让销售额增长疲于增长。一名接近富力地产城市更新集团的人士指出，“（城市更新）都有点问题，旧改项目都很慢，时间也不可控。广州富力2019年没什么货卖，也有人出走，本身就是问题。”

与富力地产形成对比的是碧桂园，这家富力曾经比肩过的房企，凭借着对“高周转”的合理运用，成为房企之中当之无愧的“第一”，而富力地产，从TOP20慢慢滑落，被一众同行追赶。

富力地产的员工在接受采访时，“老派”、“守旧”是他们对富力的整体印象，这多少是富力地产风格的体现。在内外结合解除债务压力的同时，一个管理更规范、透明，业务更进取、上进的富力，是资本市场与富力员工期望看到的，也将是富力逆风飞行的动力。

作者：吴抒颖

责任编辑：薛永玮