三亚湾凤凰水城海外滩被曝购房“双合同”乱象

海南严查楼市违规乱象

本报实习记者 黄琳 记者 赵毅 三亚报道

近日，海南省首次集中发布海南自贸港建设成效，海南房地产市场再度成为关注焦点。随着2018年海南省颁布限购令，该省投机炒房等情况明显减少。但《海南自由贸易港建设总体方案》的公布却让许多投资客再度摩拳擦掌。

为应对海南严苛的限购令，开发商们的应对策略可谓层出不穷。“在三亚买房大多需要签两份合同，一份购房合同，一份装修设计合同。”三亚凤凰水城海外滩项目销售人员向《中国经营报》记者表示。而万宁华润石梅湾销售人员则表示即便当前购房者无购房资质，也可以通过支付全额购房款锁定房源，“可提供第三方代办个税的公司，待两年后再签署购房合同。”

五花八门的方法正试图“合理”绕开限购令，海南省多地相关部门适时出手整治：三亚市住建局依法取消9家中介机构备案资格，取消无购房资格仍认购房产的购房者购房资格；海口市多部门对部分地产项目涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为，采取相关行政管理措施。

三亚湾明星新盘“双合同”乱象

根据海南省审计厅发布的2020年11月统计月报显示，2020年前11月，海南省房地产开发投资约1158.2亿元，较2019年同期上涨1.4%。其中海南省东部地区三亚市（不包含大三亚区域）2020年前11月共获约273亿元，较2019年同期上涨13.4%，远超海南全省同期数据的10%。

热度不减的三亚是具有热带海滨风景特色的国际旅游城市，2021年元旦小长假期间，三亚揽客超过40万人次，紧挨三亚市中心的三亚湾度假区再度成为焦点，只是这一次涌向三亚湾的不仅是游客，还有外省购房者。来自四川的夏姨（化名）找到当地中介机构欲寻三亚湾新房，“多个中介都向我推荐凤凰水城海外滩项目，据说这个项目是三亚湾明星楼盘。”

记者查询三亚市住建局官网发现，三亚湾凤凰水城海外滩是三亚湾2020年为数不多的新开盘的项目，其地处三亚市中心且可观海景，最高售价已突破每平方米45000元，但有购房者向记者表示，自己于2020年12月签署该项目购房合同时，被要求另需签署一份装修设计合同。与该项目隔路对望的珠江俪豪售楼处一工作人员向记者证实了上述消息，“凤凰水城海外滩备案价仅每平方米3万余元，但售价高达每平方米4万余元，只能通过装修设计合同提高价格。”

近日，记者实地探访凤凰水城海外滩项目时，同样被该项目销售人员告知购房必须签署装修设计合同，“三亚市很多项目买房都要签两份合同，一份购房合同，一份装修设计合同。”其表示，由于该项目仅以毛坯房获取备案价，故需要购房者另行签订一份装修设计合同才能获得样板间所展示的交付标准。

“同一栋楼的不同房子，其售价不一而装修设计合同价格也不一样。”该项目销售人员向记者表示每间房屋的实际成交价与备案价之差即是装修设计合同的款项。其展示了一张在售房屋具体的价格表，记者发现上面所有的房屋销售价均高出备案价，有观海视野极佳的房屋销售价高出备案价90万元。而该项目销售人员表示该房屋实际售价可享受内部员工折扣，综合计算后最终该房屋还需签署约60万元装修设计合同款。

购房者王乐（化名）向记者出示了其为该项目支付购房总价的两个账户，其一是用于支付房款的账户，收款账户名是三亚凤凰新城实业有限公司；其二是用于支付装修款的账户，收款账户名称是衡阳凯乐建筑装饰有限公司。“购房总价分别汇入上述两个账户，用于支付房款的账户收取房屋备案价，而超出房屋备案价的金额，即装修款，则汇入上述装修公司。”

当记者就该项目实际销售价高于备案价提出质疑时，该项目销售人员表示，三亚市大多数楼盘备案价与销售价并不一致，并非凤凰水城海外滩一家为之，其称自己此前在海上大都会项目担任销售时就已出现类似情况，“海上大都会项目备案价3万余元，但实际出售价格在5.5万元至6.5万元之间。”

而类似情况似乎也出现在三亚多个地产项目。当地中介林立告诉记者，三亚市涉及商业用地、产权四十年的楼盘都需要签署装修合同，其经手该种项目包括三亚爱上山等，“由于涉及商业用地的项目备案价较住宅用地低，所以有变相收费，且第二次交易需要缴纳20%~50%的增值税。”但由于该种类型楼盘项目不限购且易出手，故备受外省投资客喜爱。

针对上述情况，记者尝试联系北京春光房地产开发有限公司，随后获得爱上山项目实际操盘方三亚槟榔河实业相关负责人回复，其表示该项目确实存在售卖商业公寓的情况，但其否认存在“双合同”情况。

华润项目销售称无购房资质仍可全额购房

除了涉嫌“双合同”、价外加价等问题，海南省多个地产项目针对限购令采取了代办补缴个税的方法，帮助无购房资格的购房者获得房源。

三亚凤凰水城海外滩销售人员向记者表示，项目可为无购房资质的外省购房者代办缴纳个税的服务，“外省购房者缴纳一年个税即可获得购房资格，费用大概一万余元。”基于此，无购房资质的外省购房者仍可通过支付房屋全款的形式锁定住宅，但网签时间将延期至缴纳个税满一年、获得购房资格后。

“收据、认购合同、装修合同等等都是支付房款时签署并交付给购房者，且其上均印有开发商公章，购房是有保障的。”三亚凤凰水城海外滩的销售人员向记者表示。而与之类似的情况还出现在万宁华润石梅湾售楼处，该项目销售人员告知无资质购房者的购房方式与上述方法基本一致，代办费用均在12000~16000元。但无资质购房者面临的风险也不小。

同时，针对无购房资格仍认购三亚市房产的行为，三亚市住建局近日再次开展行动。据公开报道，王某娟、张某、王某荣、吴某君等4人，无购房资格仍认购三亚市房产，三亚市住房和城乡建设局依法作出决定，禁止上述4人5年内不得在三亚市购房，并列入诚信体系黑名单。

此外，记者查询海南省限购令发现，各地市限购政策仍有一定的区别。根据海南省2018年4月发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计五年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计一年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

而上述政策具体落实在各地产项目中时，缴纳个税的年限却让人捉摸不透。珠江俪豪一工作人员向记者表示，以金鸡岭和凤凰路为界，在三亚市中心位置实行限购的区域，外省购房者需最少缴纳五年个税或社保，才能获得购房资质；而在三亚其他位置则需最少缴纳两年个税或社保。

其表示，珠江俪豪与凤凰水城海外滩仅一路之隔，仍需外省购房者最少缴纳两年个税才能办理网签，当记者问及凤凰水城海外滩是否仅需外省购房者缴纳一年个税即可网签，其表示：“从来没听说过外省购房者仅缴纳一年个税就可获得三亚市购房资格，可能是凤凰水城海外滩项目有其他渠道吧。”

“被泼冷水”的海蓝控股

在海蓝控股有限公司（02278.HK，以下简称“海蓝控股”）的官网上，凤凰水城项目占据了半壁江山，地点分为海口和三亚。在三亚凤凰水城海外滩（以下简称“海外滩”）的公开宣传资料中，其表明三亚凤凰水城项目是占据三亚市区面积六分之一的超级大盘，且是首个三亚市政府专门立项规划的住宅。而海外滩则是三亚凤凰水城的压轴项目，共设四期面积约45万平方米。

据悉，海蓝控股于2015年注册成立，其在国内总部即位于三亚市。在其官网介绍中，三亚凤凰新城是其进军三亚房地产市场的首个项目。随着2013~2015年，海南省房地产市场蓬勃发展，海蓝控股营收增长迅猛，得益于此，海蓝控股于2016年成功上市。但上市后的海蓝控股却经历了起伏跌宕的发展历程。

2017年开始，海南省对房地产市场陆续调控，海蓝控股危机乍现。公开资料显示，其2018年报一度延迟至2019年9月才发布，且根据其2018年报显示，其2018年收益约1.4亿元，同比减少约42%；毛利约6亿元，同比减少约34%。2019年4月，海蓝控股发布停牌公告，直至六个月后才复牌。而根据其2019年报显示，其2019年收益同比减少约74.9%，毛利同比减少约81.1%。连续两年营收情况的大幅度下滑，让外界对海蓝控股的资金情况产生担忧。

据其2020年中期报告，其收益与毛利同比大幅度拉升，但与此同时，海外滩被购房者曝出“双合同”事宜。而这牵扯出与海蓝控股关系密切的翠屏国际控股有限公司（以下简称“翠屏国际”）。据海外滩销售表明，翠屏国际是海外滩的开发商，且是海蓝控股的大股东。

记者查询翠屏国际官网发现，其前身为香港中惠集团，成立于1994年，并于次年正式开拓进入房地产行业，2008年，中惠集团易名为翠屏国际。其在国内注册企业累计达88家，资产总额约325亿元，且多次位列中国房地产百强企业，目前业务主要聚焦在江苏、广东和海南三大区域。

2013年，业内曾爆出“南京翠屏地产”已在联交所排队上市。而IPO资料显示，翠屏打算融资最高达15.6亿港元，翠屏更是寻求大牌金融机构做保荐人。但此后却无下文，反而旗下海蓝控股于2016年率先上市。据天眼查资料显示，海蓝控股主要股东为中嘉（国际）投资建设有限公司和中泽（国际）投资有限公司，二者均属于翠屏国际的附属公司。

此外，海蓝控股多个高管也曾于翠屏国际任职，包括海蓝控股行政总裁兼主席周莉曾任中惠工程产业集团董事长；海蓝控股首席财务官杨东于2019年获委任为翠华国际非执行董事；海蓝控股执行董事陈祥曾任翠屏国际预决算员。

针对三亚海外滩项目涉嫌购房“双合同”等问题，记者尝试联系海蓝控股的相关负责人，截至发稿未获回复。

坚持“房住不炒”

随着《中共海南省委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）提出，“十四五”期间，海南将适时启动全岛封关运作。房地产投资客又开始蠢蠢欲动。

“政策随时都会变，但限购令似乎仍未有松动迹象，所以现在海南可投资的房屋可以说卖一套就少一套。”海口一中介向记者表示，其有多个外省投资客户在海南置业就是因为看重海南封港后的房地产市场交易。

实际上自从2017年海南省陆续出台限购令后，海南省多次对外表示坚持“房住不炒”的决心。2021年伊始，海南省有关部门再度出手整治房地产违规现象，加大对房地产行业各种违规乱象的查处力度和行政措施。相关数据表明，政府严厉打击违规行为已然奏效。

对此，海口市房地产协会秘书长王路表示，近两年海南省楼市以刚需为主，但2020年6月自贸港总体建设方案通过，市场信心明显恢复，“在疫情背景下，很多投资需求对海南的未来还是非常肯定的。”但受购买资质和供应结构影响，海南省房地产市场无法恢复到与2018年前一致。

对于未来海南是否将放开限购，王路认为海南不会放开限购政策，只会查缺补漏防止炒房，其认为住宅在海南省的拉动经济使命已经结束，未来海南省住宅主要承担两大功能：一是民生发展稳定器与招商引才的吸引力之一；二是由外部房产投资拉动变为内生价值提升正向拉动的物业价值。

责任编辑：梁斌 SF055