央企物管龙头陷争议 保利物业遭机构减持背后:规模利润率双承压

2021年伊始受政策利好影响，跌跌不休的物业股略小幅回温。趁着股价回温机构投资者频频减持套现。作为龙头之一的保利物业近期遭到了摩根大通、施罗德基金、新加坡政府投资公司（GIC）减持，引起市场关注。

事实上，保利物业背靠保利地产有着央企背景，上市一度被看好。不同于彼时招商积余刚刚经历重大资产重组，保利物业股东结构简单清晰；也不同于中海物业的保守，保利物业的第三方面积占比十分可观。但上市一年多时间过去，保利物业的表现陷入争议之中。

频遭机构减持 施罗德套现8亿港元

1月25日，GIC减持保利物业77.4万股，每股均价68.69港元。21日GIC还减持了42.1万股，每股均价67.34亿元。两次减持合计套现资金8152万港。尽管更早之前，GIC以更低的价格增持约57万股，两次减持后GIC持股比例从8.47%减少至7.96%。

相比于GIC，减持更为明显的是摩根大通和施罗德。摩根大通在保利物业股价高位的8月分别以82港元、62港元的价格大手笔减持132万股、282万股，再加上12月份53港元减持13万股，两次减持精准踩在相对高的股价位置。粗略测算，近期的三次减持摩根大通套现约3.1亿港元。但施罗德基金的减持套现金额更大。

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施罗德基金在保利物业上市之时，以每股42港元左右的成交价进入，2019年公司年报显示其持股比例为4.62%，仅次于保利发展控股为第二大股东。此后施罗德在2020年2-5月及2020年12月两个阶段分批次减持，期间12次减持2次增持，合计套现金额8.23亿港元。

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以高瓴资本和GIC为代表的基石投资，偏长线投资而被市场视为风向标。GIC此番数额不大的减持或被外界解读成消极情绪。此前保利物业今年中报发布之后，被美银美林及摩根士丹利、瑞信三家机构先后下调目标价。

美银美林发表研究报告更是直言，保利物业上半年业绩令人失望，美银美林目前将公司三年的每股盈利年复合增长预测由38%降至33%，以反映增值服务利润较低的影响。

央企物管龙头陷争议

今年上半年保利物业实现营业收入36亿元，同比增长27.6%；期内溢利为4.1亿元，同比增加28%。业绩增长略低于行业平均（30%），中报次日（8月25日）保利物业直接跌10.63%。市场的担忧多因半年报不及预期。

从长远发展角度，半年报出现了两个不利信号。一是规模。2020年上半年，保利物业合约面积为493.4百万平方米，较2019年末减少了4.7百万平方米。主要是个别合同面积较大的项目合约期满，来自第三方的合同管理面积较2019年底下降了13.8百万平方米。

梳理保利物业近年来的发展轨迹可知，第三方项目增长较快是其优势之一。其中公共及其他物业在2017-2019年的新增在管面积占当期新增面积的比例分别为21.22%、72.07%、74.57%。截至2020年中报，公众及其他物业在管面积占比50%，第三方项目在管面积占比56.8%。现在第三方项目不续约或打破这一优势。

一边拓新盘一边丢盘，物企很容易就陷入“虚胖”模式。截止中报保利物业储备率为0.56，在业内不算突出。在同行业并购竞争如火如荼之际，保利物业过去一整年并未进行收并购。短期内，公司约187.2百万平方米的合同管理面积将在2020年末要到期，占中报在管面积的59%，占中报合约面积的38%。续约率关乎规模，规模关乎业绩，2021年公司业绩势必承压。

第二个不利因素是利润率的下滑。上半年，保利物业三大业务毛利率分别下降0.1个百分点、0.6个百分点、13.9个百分点，综合毛利率同比下降约3个百分点至20.4%。其中，社区增值服务毛利率降幅最大，从44.1%降至31.4%。上半年受疫情影响，不少物业管理公司享受了社保减免等政策优惠，剔除该部分影响，毛利率的下滑或更为明显。

中金公司预计公司全年利润率或承压。预计2020年物业管理服务和非业主增值服务毛利润率同比将基本持平。预计全年社区增值服务毛利润率约为30-35%（较上半年的30.2%可能略有改善，但低于2019年的41%），主要因为社区零售和美居等低毛利业务增长较快。

压力之下，保利物业在2020年下半年提出大物业的概念。总经理吴玉兰表示，目前的保利物业在公共服务领域还处于规模扩张阶段，并不急于输出增值服务。希望保利物业能在公共服务的赛道上率先形成统一的标准、平台，建立起公共服务的联盟平台，赋能更多物业及产业链单位。公共服务即如学校、场馆、高速公路，也包括城市新区、城镇整体服务等多种业态。

下半年保利物业也确实在外拓方面有所表现。比如10月15日公司进驻西安地铁二号线场段物业化项目；10月27日公司中标无锡首个“城市物业”试点项目锡东新城商务区；11月进驻广州市南沙环卫一体化项目、广东城际铁路运营广清线项目和南联航空食品北京项目。2021年2月3日，与鄂尔多斯市文化旅游发展集团签订战略合作协议。

支持的观点平安证券则认为，中长期来看保利地产土储充裕（1.62亿平米），土储/合约面积覆盖比达32%，且58%土储位于消费能力较强的核心城市，为公司扩张提供有力支撑。同时公共物业的拓展可期。

一切仍需2020年年报数据验证。不过新浪财经注意到保利物业第三方项目增收能力较差。2020年上半年，公众及其他物业在管面积占比50%，对应物业管理服务收入占比仅15.2%。第三方项目在管面积占比56.8%，对应物业管理收入占比24.1%。第三方项目收费较低。

目前保利物业股价从最高位的92.4港元跌至54.9港元，市盈率（TTM）为48倍，低于融创服务、恒大物业的百倍市盈率。

责任编辑：公司观察