“跳单”后被房屋中介起诉 根据《民法典》新规，法院这样判

原标题：“跳单”后被房屋中介起诉，根据《民法典》新规，法院这样判

房东接受房屋中介公司服务后，绕过中介出租房屋，中介可以主张报酬吗？2月20日记者从北京一中院获悉，该院首次适用《民法典》第九百六十五条关于“跳单”的新规定，公开开庭审理了一起涉及“跳单”行为的二审案件，并当庭宣判。

小涛公司于2018年1月与一房屋中介公司取得联系，委托中介寻找房源。中介人员带小涛公司领导和经办人看了多套房源，后者同意租赁其中3套。同年2月9日，小涛公司和中介人员建微信群，在群内中介人员讨论了房屋租赁细节，包括3套房子的面积、租金、押金、水电费、物业费、租期、违约金、开具发票等条款以及其他需要中介与业主协调的问题。当月11日和12日，中介员工将修改过的3个房屋的租赁合同发到微信群。后中介员工将修改后的合同发送给业主，在业主反馈后，将草拟的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》发给业主和小涛公司员工。

但最终，小涛公司与另一家小昌公司签了这3套房屋的《房屋租赁合同》及《居间合同》。小涛公司与业主、小昌公司所签租赁合同，除租期起算日期和房租支付日期与小夏公司提供的合同模板相差两天外，最重要的条款均一致。

上述第一家中介公司遂以小涛公司有“跳单”行为，起诉要求小涛公司与涉案房屋业主支付居间服务费。

法院判决

根据相关法律规定，在不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离当事人合理预期的情况下，《民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件可使用《民法典》相关规定。因此，此案可适用《民法典》第九百六十五条关于“跳单”行为的新规定。

一审法院认为：原告中介公司虽未与小涛公司签书面居间合同，但双方存在事实上的居间服务合同关系，合法有效。该中介为其提供了居间服务，小涛公司应付居间服务费，按照房屋面积，法院判决小涛公司应付原告房屋居间费27000余元。但原告证据不足以证明其与房屋业主设立了居间服务关系，故其要求房屋业主给付居间服务费，法院不支持。

小涛公司上诉请求改判，主张其未与该中介签订居间合同，不应付其居间费用。

北京一中院认为，第一，涉案中介公司向小涛公司提供了房源信息并带看了房屋，微信聊天记录显示双方多次沟通租金、租期、违约责任、租金发票开取等问题，也经沟通多次修改租赁合同内容，后应小涛公司要求拟定了房屋租赁合同。因此，法院认定小涛公司接受了该中介的服务。第二，小涛公司、房主、小昌公司所签租赁合同与涉案中介向小涛公司提供的租赁合同成交版的租金数额、免租期、租赁期限等重要条款基本一致，且上述内容系经涉案中介反复修改得出的。小涛公司虽主张最终签合同前有自由选择居间方的权利，但未提供证据证明小昌公司向其提供了何种居间服务。故法院认定小涛公司最终与房主达成交易实际系利用了涉案中介提供的服务。第三，小涛公司接受并利用该中介提供的服务后，转而选择报酬较低的小昌公司与房主订合同。综上，此案应适用《民法典》第九百六十五条规定，小涛公司应向涉案中介付酬。最终一中院二审驳回上诉，维持原判。

法条链接

《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

法官说法

《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》 及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

是否构成“跳单”？首先要看中介合同是否已生效，并看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有3种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲友，以亲友名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

责任编辑：刘万里 SF014