美好置业陷经营困境:转型至今仍处投入期 曾靠“卖子还债”
美好置业:破灭的美好幻想 | 红钻财经
原创 子乐 红钻财经
美好置业是房地产业务转型失败的典型,公司基本面一塌糊涂,负债累累。其股价出现的长期横盘、暴涨暴跌等现象具有明显的庄家控盘性质。
子乐| 文
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无征兆暴跌
在1月15日至2月4日的15个交易日里,美好置业(000667.SZ)股价暴跌,自3.8元一路跌至1.54元,跌幅59.4%,公司市值最低下探至38亿元。后出现小幅反弹,截止2月23日,股价收于1.83元。
美好置业暴跌前,其股价曾在3.8元附近高位盘整达5个月之久,当时私募界传言“该股已被庄家控盘,欲于2021年春节前拉升至7元”,期间有不少私募基金及散户跟进建仓。没想到他们等来的不是庄家抬轿,而是倾盆大雨般的砸盘,2月15日午盘,本来波动平稳的美好置业忽然出现数十万手卖单,瞬间封住跌停板,后有大买单翘板解封,但尾盘再次跌停,此后连续六个交易日跌停,开板后依然阴跌不止,最低探至1.54元。
美好置业虽然早就公布了股份回购计划,但直到股价跌至近期最低点后的次日,即2月5日公司才出资1985万元实施回购,时间点卡的死死的,印证了之前该股被庄家控盘的说法。
美好置业的第二大股东方时尚股价在同期也出现大幅下跌,而两者业务并无关联,东方时尚也未抛售美好置业股份。两者股价联动为何如此紧密,背后有庄家操盘的可能性极大。
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经营困境
作为老牌房企,美好置业曾有过美好时光。2016年,公司房地产业务收入创造历史最高,达50.62亿元,土地储备也创历史峰值,达258.13万平米。
但好景不长。由于房地产市场拿地价格高企,加上地产领域金融监管政策逐渐趋严,其业务受到影响。2014年开始,美好置业从房地产领域向装配式建筑业务试水,2017年又增加了向现代农业领域和产业新城领域转型。
装配式建筑是美好置业押注的方向,公司已成立13家装配式建筑业务PC工厂,其中8家投产。装配板块人员,也从2017年的329人猛增至2019年的2430人。期间,装配公司收入从3.34亿元增至7.14亿元,净利润亏损额从1352.84万元暴增至5.98亿元。
涉农方面,公司分别于2018年5月、7月、12月挥金百亿进军农业项目,拟用3年时间圈下200万亩土地,计划共投资100个亿。 截至2019年末,累计土地流转8.5万亩,改造虾稻田达8万亩,实现小龙虾养殖面积3.5万亩,水稻种植面积3.4万亩。目前,美好置业有18个生产基地,其中湖北洪湖下设13个生产基地,湖北监利下设5个生产基地,“虾稻共作稻渔种养”产业规划已经具备规模。
产业新镇业务主要围绕湖北洪湖新滩美好未来新城(一期)PPP项目(“洪湖新滩项目”)和武汉蔡甸索河未来田园小镇项目展开。洪湖新滩项目2019年实现投资7.5亿元,累计投资10亿元。
然而,这种大手笔投资带来更多是“噱头”而不是实绩,转型至今仍处于投入期,且盈利规模始终未成气候。美好置业为转型花费的时间与精力不容小觑,但这部分业务仍然未见起色。近三年来,公司业绩也持续处于下行状态,因房地产业务不断被淡化,加上涉足从未接触过的领域,导致公司造血能力一度下降。
到处插花花不放,残瓣颓废难觅春。
寄予厚望的装配式建筑连续两年半呈现亏损状态。财报数据显示,2018年到2020年上半年,美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元。装配式建筑目前产能释放情况并未披露,去年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元,其中81.7%是内部项目所消化。
投资百亿的农业板块,因持续亏损被退租。1月29日,美好置业现代农业共流转农业用地8.5万亩用于经营,由于连续亏损,已完成洪湖土地6.4万亩的退租工作,报告期内,将已投入的农田改造费用,即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入当年损益,该损失属于非经常性损益。
2020年上半年,美好置业现代农业营收占比仅为1.89%,主营业务为农业养殖与销售的湖北美亿农业发展有限公司,在上述期间内的净利润为-0.87亿元。
专家指出,美好置业的布局的确拖累了公司的整体发展,多元化发展前期投入巨大,而且投资回报周期漫长,特别是在主业业绩增长缓慢、利润下滑时,多元化可能会成为烧钱的产业,会拖累公司整体的规模业绩和利润增长水平。美好置业转型失利,最主要还是因为对跨界转型的行业不熟悉,缺乏这方面的人才经验,包括对国家在相关产业方面的政策支持也不是很熟悉,对盈利增长模式还没有完全掌握到。
改革趋势之下,美好置业在土地储备上逐步收缩,2019年拿地金额11.33亿元,当年签约金额67.38亿元。截至2020年上半年,美好置业土储计容建面为146.78万平方米,按照2019年58.15万平方米的销售面积估算,仅够2.5年开发。
2016年-2020年三季度,美好置业投资现金流持续下降,分别为-2759万元、-2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元、-4.5亿元。
2017年-2020年三季度,公司营业收入分别为44.38亿元、25.2亿元、36.59亿元、21.85亿元,净利润分别为6.64亿元、2.49亿元、0.67亿元、-1.43亿元。
大手笔转型后,盈利能力持续下滑、负债高企资金缺口大、融资渠道单一等问题让美好置业的发展显得不那么“美好”。
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债务危机
地产不断收缩导致自身“造血”能力不足,同时砸重金投入新业务的美好置业,让市场有冒进和高负债的担忧。数据显示,美好置业负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%,2020年前三季度进一步增至76.65%。
美好置业转型布局新领域所筹资金多是依靠向各大金融机构的融资,其中以信托等高成本融资居多,加上所涉项目投资回报期较长,导致借款一度逾期,甚至出现“卖子还债”的情况。
去年上半年美好置业融资余额达78.1亿元,期限在6个月至36个月,其中来自信托机构的贷款成本最高,达14.5%,其次是非银行类贷款,融资成本为10.5%-15%之间。
另外,截至2020年11月7日,美好置业累计对外担保余额66.49亿元,其中对资产负债率超过70%的单位担保金额为61.29亿元,达到公司最近一期经审计净资产的86.57%。
美好置业的融资成本高于房企平均信托融资成本。根据明源地产研究院2月6日提供的数据,近两周以来,信托端对房企放款的综合成本集中在10%-12%之间,与2020年持平。
虽然多渠道出击,仍难解美好置业的资金饥渴。一个不容回避的事实是,公司融资余额以及融资成本均处于上行态势。
财务费用高低对美好置业净利润的影响也较为明显,2020年上半年,公司财务费用同比增长364.34%,同期亏损9230万元,去年三季度,财务费用一度达到1.37亿元,而净利润也亏损至1.43亿元。
大手笔融资,也让公司一时间从信托机构借款的项目处于延期兑付危机中。2019年2月,美好置业旗下公司杭州美生向中建投信托借款3.5亿元,期限一年,美好置业为这笔融资提供保证担保,这笔借款在逾期一个月后才完成兑付。
债务承压下,公司紧急出售三家子公司的全部股权。2020年12月31日,美好置业接连发布了两份资产转让公告,拟转让东莞市塘厦宝光100%股权、安徽东磁100%股权、合肥名流100%股权,交易价格合计约为22.08亿元。
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后记
美好置业是房地产业务转型失败的典型,公司基本面一塌糊涂,负债累累。其股价出现的长期横盘、暴涨暴跌等现象具有明显的庄家控盘性质,散户的无序买卖不会使K线呈现这种特征。1月15日之前庄家拉升传言和之后的猛烈砸盘,很有可能是庄家间意见不统一、争相抛售所致。
公司1月19日发布业绩预告,认为2020年全年扣非净利润亏损不低于4.3亿元,这也是庄家决定提前放弃该股的原因之一。
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