贝壳找房多个城市上涨中介费：居心何在 服务值这么多钱？

原标题：贝壳找房多个城市上涨中介费，居心何在？

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前情提要：贝壳多地中介费涨至3%

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这几年，链家的高层一直是北京住建部门和消保委约谈的常客。

在2017年房价窜至顶点的前夕，北京市的管理部门又集中约谈了链家、我爱我家、麦田等几家中介老大，核心的谈话内容只有两个：降低中介费、把信息系统开放给监管部门。

最后，这两个要求都不了了之，北京链家在北京的中介费至今还是2.7%。但是，也很难说，如果不是这次约谈，链家会不会涨到3%。

因为，转过眼来的第二年，链家在上海就上调了中介费，由原来的总共2%，提高到3%，其中买家承担2%，卖家承担1%。

但是，有过买房经验的人都知道，二手房交易过程中出现的所有税费（包括中介费），不管法律上应该由谁支付，现实中一概是由买方承担的。所以，在上海通过链家买房的人，绝大多数都“自然而然”地付了总体3%的中介费。

之后，深圳、广州、成都，直到最近的重庆，链家都选择在合适的时机，逐个把中介费上调到了3%。

重庆这次的不同在于，之前的城市是仅在链家渠道内上调中介费，而重庆是贝壳旗下全线上调，包括链家、德佑、中环、恩居、21世纪不动产。

恩居是重庆本土品牌中的老二，有400家左右门店。链家在重庆大概有100家门店，德佑有将近100家。中环在重庆大约有70家店。

21世纪不动产从58阵营反水投靠贝壳之后，开始加速扩张规模，并在2019年成立了重庆区域公司，提出2020年开业300家门店的目标。但实际开业量估计没那么多，应该有100多家。

这几家贝壳系的品牌在重庆的门店总量约在700-900家的区间。

很多人说，贝壳涨了中介费，买房可以跳单到别家啊。

贝壳在重庆有个死对头：到家了。两家一度打得不可开交。之前“到家了”的中介费（有几大项）基本和链家持平，买房人没有跳单的动力。

现在应该会有一部分人跳单，但到家了的门店数量大概在400家左右，规模只有贝壳的1/2。

另外，房产是围绕某个具体小区和商圈的区域竞争，在贝壳系高密度布局社区的范围内，买房者不一定能找到合适的中介和房源去跳单。如果卖家认定了贝壳，操作起来就更难——而买方的原则是总价第一、省事第二。

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中介费应该收多少？收多少才能覆盖客户流失掉的损失？并保证公司业绩增长和员工收入增长？

每次调价前，贝壳是经过严格的数据测算的——这就是贝壳多年布局大数据的成果。

如果你是一家大中型中介，就不要想着从它们嘴里吃到漏掉的东西，必须正面刚。如果你是一个小品牌，贴身捡漏也不失为一种策略。一定要记住，包括链家在内的贝壳系是很聪明的对手，他不会主动犯错误。

贝壳这次调价的时机也很巧。

根据统计局的官方数据，1月份，重庆新房环比上涨0.5%，同比上涨4.9%。二手房环比上涨0.3%，同比去年基本持平。

但贝壳的内部数据比统计局要“快一步”。在贝壳系统内监测到，2月份重庆二手房调涨价格的房源数量占比已逼近50%。

有一半业主都在看涨，这个体量比例，再加上中介的“信息不对称”暗示，已经足够影响市场预期。对于买房者来说，一套150万的房子，中介费多了1.5万，涨价500元/平米，总价会多5万以上，你会选择快点入市，还是拉长周期去冒风险跳单？（备注：重庆主城区二手房均价约12000-15000元/平米。）

强大的贝壳数据系统，一度成为业内和业主、买房人判断市场冷暖的“风向标”。这也正是北京、深圳约谈贝壳，让后者隐藏历史成交价格的原因。

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2018年，链家在上海上调中介费。也是这一年，贝壳正式成立。一向低调，一年只参加四次商务饭局的左晖，开始不断出现在公众视野内。

左晖十数次演讲中高频出现了几个核心词：

存量时代、脱贫、经纪人的尊严、正循环。

这几个词，大房深度解读一下：

马上要进入存量时代了，二手房会超过新房占据主流，未来五年内经纪人的数量会翻倍，这是时代的红利，贝壳既要抓住成交量的红利，又要抓住经纪人规模增长的红利，在两端都做大。

所以，一向对资本市场不感冒的左晖，一反常态，在两年多时间内就把贝壳推上市了。因为：资本是缩短时间的最好渠道。

融到钱之后，贝壳大规模扩张，不仅在二手房，新房也同步出击，并布局家装、海外地产。甚至，通过入股的形式快速拿下一些二三线城市的本土龙头中介。

另一个动作：贝壳不断提高经纪人的待遇，提高招聘成本，让竞争对手难以跟上。在北京，10年前的情况是：链家是黄埔军校，一些从链家出来的经纪人，去其它中介当店长。而这几年，北京链家的经纪人里面有大量从我爱我家、麦田跳过来的黄金经纪人。

线上平台、经纪人待遇、门店数量，这三个主要方面都是需要砸钱的，贝壳和链家同时砸钱。第一下就在北京把思源、中原、Q房砸死了。

从官方说辞来看，贝壳提出：对经纪人好。只有提高经纪人的收入，才能让他们长期留在行业内，并形成积累。

这个方向是对的。

左晖说，“这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人均收入的1.2倍。”

所以，在贝壳融资成功和上市前后，链家（贝壳亲儿子）、德佑（贝壳大侄子）在各个城市提高了经纪人工资。

有些城市，链家人的收入已经是当地人均收入的2-3倍。

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与此同时，贝壳在宣传风格上全面向互联网大厂对标，赞助“奇葩说”、“乐队的夏天”、“脱口秀”、“东京奥运会”等大型娱乐节目和赛事，投入千万甚至亿级的市场广告费用，具体费用在多少，我们不妨看看贝壳找房CMO宋琦此前在接受媒体采访谈到的数额。

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贝壳找房CMO接受采访谈赞助费用

贝壳还在搞新房佣金垫付等垫资动作，以拉拢代理商。2019年贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本增加到347亿元，同比增加了60%

花钱的地方多了，自然需要更多收入来覆盖，涨价的冲动会越来越强。

实际上，除了中介费涨价，贝壳系统内针对经纪人和门店的收费项目也越来越多，困在贝壳系统内的经纪人，在“百万门店”、金牌经纪人的财富示范效应下，根本就停不下来。

但对于被困在中介费上涨门外的买房人，他们只有一个简单的问题：

你的服务值这么多钱吗？

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责任编辑：王蒙