安居客上市招股书：我们的房源全面且真实 你信吗？

来源：智通新股

继贝壳赴美之后，58同城旗下房产信息服务平台安居客开启赴港上市之路。这是姚劲波将58同城私有化退市后，再一次向资本市场发起冲击。4月8日，港交所网站显示，安居客向港交所正式递交上市申请。

智通财经APP了解到，安居客于2007年成立于上海，公司业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等多个领域。其于2015年3月被国内信息服务类网站58同城以2.67亿美元收购，目前定位为房产信息及交易服务开放平台。

招股书显示，2020年，安居客服务超过650个经纪品牌和95家百强开发商，线上覆盖的城市及县城数量超820个，收入来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，以及新房销售交易的佣金。

被诟病“假房源”

“假房源”是安居客绕不开的话题。

在新浪消费者服务平台黑猫投诉上搜索发现，安居客共有751条结果，投诉集中在中介跑路、虚假房源骗取信息费、一房多发等问题上．

甚至有用户称，在平台上发布了真实的房源，但却显示违规无法申诉、且无法退回保证金。

在微博上，有用户创建了“安居客假房源”的话题，阅读24万，讨论117条。

2020年12月，南方+记者在曝光安居客假房源后，甚至遭到了不明中介电话的连环轰炸式骚扰。

不过，安居客在招股书里表示：“我们的房源信息全面且真实。”

矛盾的是，在招股书的“风险提示”中，安居客又表示，风险包括：

公司雇员或平台的其他业务伙伴被指称行为不当、平台上的房产信息的不真实性、业务行为不道德等等；

业务产生及处理大量数据，不当使用、收集或披露该等数据可能造成声誉不利影响。

有意思的是，在阿里因垄断被罚182亿元后，安居客的董事会主席姚劲波来劲了。月10日下午，58同城总裁姚劲波分别在朋友圈、微博喊话，认为房产交易领域有更明目张胆的“二选一”，强烈呼吁依照反垄断法罚款贝壳40亿元（按4%标准）。

搞笑的是，姚总的微博评论成了大型翻车现场。

网友们纷纷表示：“58，一个神奇的垃圾网站。”“你那全都是假房源，没得看。”“但凡真实点，也不会被贝壳按在地上摩擦。”少数“支持姚总”的评论亦被网友斥为“收钱水军”、“有任务的员工”。

随后，姚劲波关闭了微博评论。然而，随着网友们大量转发，依然无法阻止负评铺天盖地。

安居客：只能赚流量的钱

为什么安居客摆脱不了“假房源”，贝壳却能主打“真房源”？这是由安居客的生意模式决定的。

站在盈利模式的角度，发布假房源的经纪人和中介是安居客的“金主”，平台难以真正下狠手惩治。

安居客赚的是中介的钱，中介是假房源的发布者；

贝壳赚的是房产交易的钱，房产的买家和卖家是最痛恨假房源的。

事实上，安居客长期被中介吐槽，来自安居客上的咨询流量，同行来套信息的比真实的买家还多。

这是安居客很大的一个问题，即没法通过二手房交易本身，来赚取利润，只能反复吃中介的信息服务费而已。

从收入结构来看，安居客目前超过95%的收入仍来源于在线营销服务。2018-2020年内，安居客来自在线营销服务的收入分别为61.47亿元、72.97亿元、78亿元，分别占总收入的98.9%、96.3%、96.9%。其他两块业务中，交易服务在报告期内的收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8%，其他服务则占比为0、0.2%、0.3%，两项业务合计所占比例并不高，从趋势上看，在线营销服务还是将在很长一段时间内依然占据主导地位。

交易服务，是安居客名义上的第二大收入来源，但在过去三年营收占比仅为1%、3.5%、2.8%。这部分收入主要来自于“爱房”相关业务中从开发商处赚取的新盘销售佣金。2020年，安居客交易服务收入为2.28亿元，其中2.01亿元由旗下新房交易平台爱房产生。

这是安居客与贝壳的根本区别。贝壳的三大业务为存量房交易、新房交易业务以及新兴业务。在贝壳，虽然存量房的交易总量更高，但新房业务反而贡献了更高的营收。2020年，贝壳存量房业务的交易总量为1.94万亿元，营收为306亿元；新房业务交易总量为1.38万亿，贡献收入379亿元。贝壳2020年全年交易总量达人民币3.50万亿元。

安居客将爱房作为2021年起整体增长的主要驱动，但在这个赛道上，贝壳已经成长为巨舰。仅在新房交易上，2020年，安居客的爱房无论是交易总量还是营收，都远不及贝壳，连贝壳的5%都达不到。

高毛利高负债

不过，仅看财务数据，安居客毛利率较高，小日子不错，但负债也挺高，达到92.74%。

2018年至2020年，安居客的营业收入分别为62.16亿元（人民币，单位下同）、75.79亿元、80.52亿元。在营业收入连年增长的情况下，公司同期纯利表现却并不稳定，分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。公司表示波动的主要原因为2020年销售及营销开支和财务开支增长较多。

值得注意的是，作为轻资产运营平台的安居客，其毛利率尽管也呈现波动的趋势，分别为92.5%、89.2%、90.5%，但依然处于业内较高的水平。

根据艾瑞咨询数据，安居客目前线上覆盖820余个城市，在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万，按2020年平均移动月活跃用户量计算，为中国最大的在线房产平台。截至2020年12月31日，安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额。

58同城是国内最早的流量玩家，在2015年相继收购安居客，经过数年发展，原有的安居客与58同城房产业务已经基本实现合并，从业务上来看，目前其主要为房地产行业提供新房及二手房在线营销服务，旗下拥有爱房和巧房两个品牌。

招股书显示，安居客旗下新房交易平台爱房目前业务已扩展至33城，爱房在2020年的交易总量达653亿元，较2019年增长282%。巧房则提供SaaS解决方案以帮助经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率，同时提供经纪人招聘及培训等增值服务赋能经纪品牌及经纪人。

背靠58同城的大树，安居客的关联交易金额也颇高。2018-2020年内，安居客向58集团的采购金额分别为15.68亿元、19.78亿元、21.17亿元，主要采购是流量获取服务、业务营运服务、广告及营销服务及共享服务。同时，安居客向58集团的销售金额分别为33.92亿元、36.91亿元、33.73亿元，主要向58集团提供支持服务，与母企保持密切关联。

另外，安居客曾披露2021年至2023年与58集团关联交易的建议年度上限。安居客2021年至2023年采购的建议年度上限分别为32.7亿元、41.8亿元、51亿元，销售的建议年度上限分别为21亿元、3亿元、2亿元。对此，公司表示将继续受惠于58集团所提供的流量获取、业务营运及广告及营销服务，进一步提高公司的网络平台与58集团运营的网络平台的协同效应。

然而，安居客财务压力不小，数据显示，安居客的负债率由2019年末的17.49%飙升至2020年末的92.74%，负债总额也由2019年末的22.72亿元激增至2020年末的156.6亿元。同时，在激烈的市场竞争中，安居客的经营表现也逐渐面临压力。近三年来，公司经营活动所得现金净额分别为22.76亿元、26.79亿元、21.48亿元，呈现逐年下降的趋势。

负债从何而来呢？

2019年安居客的财务成本仅为120万元，而2020年增长到2.07亿，扩大近169倍。对此，安居客解释称，主要是由于分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支。

此外，据披露，为了给部份私有化提供资金，58同城与上海浦东等四家银行签订融资协议，四家银行向58同城提供16.5亿美元的初期融资和金额相当于8亿美元的现金过渡期融资。这其中，有12.38亿美元、及21.95亿元人民币的债务，以及相关的利息落在安居客身上。截止2020年底，安居客长期有息借款高达105.24亿元，其中，替58同城背负的贷款为101.57亿元，关联方借款3.67亿元。

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责任编辑：陈诗莹