优客工场季报解读：非美国通用会计准则下实现首次季度盈利

优客工场（NASDAQ：UK）今日发布2020年第四季度及全年财报。财报显示，2020年优客工场总营业收入8.77亿元，其中第四季度营收2.79亿元，环比增长39.4%，超出市场预期。

非美国通用会计准则下，第四季度净利润达6，279万元，实现首次季度盈利。

截止2020年12月31日，优客工场在54个城市共有234已签约场地，其中163个为在营场地。管理面积约为65万平方米。为104万会员提供服务。

截止2020年12月31日，优客工场轻资产业务在46个城市共签约125个场地，管理面积约为35.2万平方米。与2019年12月31日相比，轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别提高了84%、166%及105%。

优客工场Q4营收2.79亿 环比增长39.4%

优客工场2020年第四季营收为2.79亿元，较上一季度增长39.4%。其中轻资产收入同比增加220.8%。

{image=1}

在商业模式方面，优客工场在2019年奠定轻资产模式，2020年大力推进轻资产模式。这既是为了适应监管的需求，也是因为优客工场进入到了新的发展阶段。优客工场无论是品牌还是运营方面，在国内都是首屈一指，完全可以赋能于更多物业主，实现共同发展。

优客工场创始人毛大庆表示：“随着核心城市城市化进程的逐步结束，优质土地变得稀缺，现有企业对商业办公空间的需求依然巨大。2019年底，为了应对市场演变和中国商业房地产行业不断收紧的监管环境，我们开始将业务从自营模式转变为轻资产模式，以进一步增强我们的运营灵活性。利用我们的轻资产服务、运营专业知识、强大的客户获取能力和完善的合作伙伴网络，我们成功地利用了这些趋势，到2020年底，将我们轻资产模式下的总管理面积提高到总管理面积的54.3%。与此同时，我们的子公司希遇科技（SaaS服务和IOT解决方案提供商）继续了亮眼的表现， 其收入贡献使我们的其他收入分类在第四季度同比增长297.3%。展望未来，我们计划继续推动我们的业务转型，同时完善我们的运营，为我们的会员、合作伙伴和整个社会提供持久的价值。”

优客工场Q4EBITDA亏损9，483万 同比收窄51.0%

轻资产模式起到了低成本快速扩张的效果，并且效果已经在财务上显现。

优客工场2020年第四季EBITDA亏损为9，483万元，较上年同期的1.94亿元与2020年第三季的1.58亿元分别收窄51.0%和40.1%。

{image=2}

非美国通用会计准则下，第四季度EBITDA亏损为936万元，较上年同期的1.09亿元与2020年第三季的7，613万元分别收窄91.4%和87.7%。

{image=3}

优客工场Q4Non-GAAP下净利6，279万

优客工场2020年第四季度净亏损为1.49亿元，较上年同期的净亏损2.36亿元收窄36.8%；较上一季度的净亏收窄11.9%。

{image=4}

优客工场2020年第四季度Non-GAAP下净利润为6，279万元，Non-GAAP下净利润率为22.5%，上年同期的Non-GAAP下净亏损为1.95亿元。这也是优客工场实现首次盈利。

{image=5}

现金及现金等价物

从财务状况来看，截至2020年12月31日，优客工场拥有现金及现金等价物为4.01亿元，2019年12月31日为1.96亿元。

优客工场单季度实现盈利，并且现金储备充足，可见优客工场已经度过最艰难的时期。未来除了继续扩张新的联合办公，还会发展出特有的软实力。

轻资产服务与不动产资产管理系统服务（SaaS服务）

2020年优客工场重点发展了轻资产和不动产资产管理系统服务，其中不动产资产管理系统服务就是优客工场的软实力。

从规模扩张上来看，2020年优客工场轻资产业务新增管理运营面积180，300平米，新增场地78个，新覆盖城市21个，在快速拓展场地的同时大幅度减亏。

轻资产模式将运营管理能力从商业地产运作中分离，专业的人干专业的事，有利于提升商业地产物业方的运营成功率，实现有效提升坪效、引入产业、重塑品牌与空间价值；对下游入驻的企业而言，轻资产模式快速输出的优质空间和企业服务，能够帮助解决经营中的各种痛点，为企业持续赋能。强大的获客能力和平台化增值服务能力，构成了轻资产模式丰厚投资回报率的基础。

目前，优客工场的轻资产社区在全国各地迅速发展，并深度参与到了当地的城市更新发展中：北京798国辉、北京中细软、北京首创和寓、西安航空基地、新疆盘古智库、深圳科大智谷二期、深圳深总院、石家庄众美，等众多的优客工场的运营管理能力和资源体系优势通过轻资产模式，快速输出到了大量城市的地标建筑中。

软实力方面，2021年优客工场在轻资产模式的基础上还新增了房地产经纪业务，链接业主、企业和高素质的经纪公司、独立经纪人三方群体，打造一站全包的全流程商业选址平台，将商业租赁的服务体验升级到了新的高度。

除了房地产经纪业务，优客工场还拥有了科技赋能的能力。优客工场通过旗下科技公司希遇科技，利用自有的SaaS技术打造了DOMES不动产资产管理系统。该系统为各类园区、商业楼宇等提供大数据管理及智能化服务，截止2020年12月31日，希遇科技的第三方SaaS服务管理面积约为96.9万平方米，与去年同期相比管理面积增加93%。

在大的宏观背景下，随着中国城市化进程和工作形态的演化，越来越多的大中企业选择入驻优客工场的联合办公社区，据统计，入驻的A股上市公司11家，港股上市公司11家，美股上市公司18家，独角兽公司13家。这些企业之所以会选择优客工场，正是体现了优客工场的软实力。

在2020年，优客工场不断探索和开拓联合办公领域的轻资产运营管理模式，这种创新的方式已经取得了显著的效果，将会积极推动优客工场向品牌化的资产管理运营方向发展。

责任编辑：郭明煜