老孙又准备割黑马的肉了?
老孙又准备割黑马的肉了?
作者:章子姨
来源:壹地产
今天上午市场上有消息说,融创将要收购蓝光。然后,蓝光使劲摇头说,我们不是收购集团,是项目合作。
不管是卖身还是卖艺,显然,才把物业公司卖了50个小目标的地产界黑马,财务还是不容乐观。
老孙这个神奇的男人,刚用100亿买下了广西王彰泰手下最好的五十几个项目。还不到一周,地产屠夫又能在另一匹跌倒的黑马身上割肉了。
翻开黑马们的历史,每一页上都歪歪扭扭地写着“蒙眼狂奔”几个字。忽然走到今天这步,黑马们也是横竖睡不着。
命运的谜底到底是啥,大家仔细看了半夜,才在书缝里抠出来三个字:
孙宏斌。
中国房地产行业的未解之谜之一是,孙宏斌到底有多少钱。这次大家似乎能寻到蛛丝马迹了,蓝光的朋友说,融创扮演的只是代理人的角色,其后真正的出资人是:
几家神秘财团。
子姨了解到,融创对蓝光项目的尽调,从三月份就开始了,目前双方还在谈判。这段时间,尽调团队跑遍了蓝光的六个区域。他们的主要目光,集中在布局江浙地区的华东区域。
华东区域去年贡献了集团销售额的三成,聚集了蓝光最好的项目。
和收购彰泰项目一样,融创尽调团队同样只是挑选,货值、利润、流速等符合指标的优质项目。看来,世茂福晟留下的教训,很多人已经铭记于心了。
子姨听到的另外一个消息是:
万科也在接触蓝光。
万科的速度,也许不会比融创慢。
对于蓝光来说,无论是万科还是融创都区别不大。他们曾用三年时间创造了500亿冲刺到1000亿的规模增长奇迹。
但到去年三道红线之后,游戏规则变了,面对即将到期的200多亿负债,他们只好卖掉手里最好的资产蓝光嘉宝。
据说,表面上的负债还不足以让蓝光伤筋动骨,真正危急的是,蓝光当时还有一大笔即将到期的民间借贷,以明股实债的方式被掩藏起来了。因为银行监管系统了解这些债务,所以蓝光必须断臂求生。否则:
蓝光将失去进入公开市场拿地的资格。
曾经,蓝光的多元化,遍布物业、文旅、医疗等行业。朋友说,蓝光多元化的真正用意,是意图打着产业旗号勾到低价地。
但拿了一小部分地后,他们就发现,勾地不仅有被监管的风险,而且政府给的地,质量越来越差了。
去年,这些业务陆续被杨老板叫停了。
最近,蓝光内部召开了会议,要各区域梳理全部亏损项目。这场将前几年所获高价地损失降到最低的紧急行动,由去年上位的集团常务副总裁——杨铿之子杨武正亲自抓。
各城市要在五月份之前,向集团汇报解决方案,修改产品适配、调整方案:
项目一地块亏损,二地块就不允许再拿了。
现在,蓝光很多区域都在收缩规模,主要拿地方式都要采用项目合作,甚至项目总还被分派了合作数量的指标。而且,以目前蓝光的财务状况,也实在没有实力继续在公开市场拿地了。
卖掉蓝光嘉宝,只是缓了一小口气。
前段时间,蓝光华北区域看中的一块地,被一家央企抢下了。获胜者的对手也是一家央企,双方用了几十个马甲公司进场来回厮杀,只是保证金就交了上百亿。蓝光完全无力争夺。
朋友说,他们作为集团业绩前二的区域,现金流也才刚刚回正。
十天前,蓝光发布了2020年的财报。子姨看了下,去年蓝光营收430亿,归母净利润33亿,减少4.5%。净利润也跌到了8.5%。
神奇的是,核心指标里,蓝光居然从踩三条红线,降到了踩一条。
子姨很好奇,一家经营性现金流常年为负,且爆发债务危机的房企是如何做到这一点的。仔细研究下就能发现,有两百多亿短期有息负债的蓝光,财务费用只有3.5亿:
比去年减少了一半多。
按会计规定,企业可以视情况将在建工程产生的利息资本化为资产价值。蓝光正是利用了这一点,其计入存货成本的借款费用高达:
60亿。
前年,蓝光的资本化利息还只有四十多亿。第二年,就多了一半,可蓝光的销售额却基本没变。如果没有将这笔利息计入资本,那么去年蓝光将会亏损二十多个小目标。
黑马盖不盖得好房子不重要,会计师一定要最好的。
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