【集中供地】杭州超七成拍至“封顶价+自持” 绿城、越秀颗粒无收

投资研报

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出品：大眼楼管

作者：肖恩

今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。

由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内相互厮杀。

毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此后的广州、重庆、杭州北京可谓全行业关注，杭州作为互联网重镇，其首次集中供地对于不少重仓的房企来说尤为重要。

超七成拍至“封顶价+自持” 无一流拍

5月8日，为期两天的杭州首批集中供地出让结束，根据此前公告，杭州市集中供地预计降分三批。其中，第一批4月公告，供应土地面积301.8万平米；第二批拟于6月公告，计划出让住宅用地约233.3万平米；第三批拟于12月公告，计划出让住宅用地约173.3万平米。

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第一次集中供地占全年比重高达42.6%，且本次杭州集中供应土地更多分布在近郊区，多为重点开发的、轨道交通规划较好的地块。如钱江世纪城、未来科学城、三墩北、绿汀路TOD板块等多个优质板块集中推出，这对于重仓杭州的房企来说绝对是不能错过的拿地窗口。

中指院数据统计显示，本次共出让57宗地块，总出让面积301.8万平米，均为涉宅用地，总建筑面积757.2万平方米。

总起拍价943.7亿元，最终，本次57宗地块全部出让，无一流拍。以1178.21亿元成交额收官，总体溢价率达到25%，此外超七成地块拍至“封顶价+自持”，高达41宗地为自持，总体自持率为9.2%，自持比例在10%以内的有16宗，自持10%-20%的有12宗，自持20%-30%的有11宗，超过30%的有2宗。

部分房企为了拿下项目，不惜付出大比例自持的代价，如本土房企地上集团以自持40%竞得临安区城东滨湖新区单元G-R21-01地块。

马太效应明显 融信下重手

此次杭州集中供地，收获的是少数房企。竞拍结果显示，前十企业拿地金额占比达86%，前五企业拿地金额占比约65.9%。

融信成为最大赢家，共收入7宗地块。其中，“融信+滨江”联合体斩获4宗地块，总价172.50亿元，融信单独斩获3宗地块，总价56.02亿元。融信此次合计142.3亿元的拿地金额已经达到了公司2020年拿地权益款的一半之多。

融信之外，这次土拍拿地金额排名前五的开发商还有滨江、融创、华润、中骏。融创126.95亿元斩获4宗地块；正荣则首次入局杭州，以8.94亿元拿下临安经济开发区中部地区B5-02-05地块；杭州房企宋都在本次土拍中拿下5宗地块，总成交额近46亿元。

值得注意的是，继广州首次集中供地中拿地项目溢价率最高的45%，在杭州再次以29.9%的溢价率拿下1宗总价为111.6亿元的项目居溢价率之首，央企华润再次体现出不差钱的优势。

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绿城、越秀颗粒无收

克而瑞统计的数据显示，在2020年杭州房地产市场，销售额靠前的房企，主要为本土的上市房企滨江集团、融创中国、绿城中国、万科、越秀地产、德信地产、旭辉、保利等。相较而言，此次动作颇大的融信集团去年在杭州的销售额排名仅位列16位，而排名靠前的绿城中国、越秀地产、德信中国等房企却颗粒无收。

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绿城中国1995年成立于杭州，杭州是绿城的出发地和大本营。过去一年，绿城中国销售额达到2892亿元，杭州市占比达到8.13%，截止2020年底，绿城的土地储备有46%集中在浙江省，其中在宁波的销售排名第一，杭州排名第三。

在2020年的新增土储中，也有8.6%来自于杭州，因此杭州作为绿城中国重要的基本盘之一，没能在今年最为重要的集中供地中有所斩获，或对于绿城来说是一种危险信号。

根植于广州市的越秀地产，大本营在粤港澳大湾区，但其2020年在杭州市的销量也达到了136.33亿元的规模，占其全年销售额高达14.24%。截止2020年底，越秀在杭州的土地储备建筑面积为147.09万平米，占总土储2454万平米的6%。可见杭州对于越秀地产的销售业绩有着较大支撑的同时，相应的土地储备并没有跟上，而此次越秀地产在杭州毫无动作，或将影响其后续的销售增速。

德信中国，于1995年成立，2005年总部搬至杭州，2012年至今稳居杭州本土房企前三甲。2020年155.13亿元结转收入中，杭州占比达到13.13%，在杭州的土地储备占比高达29%，而在2020年新增土储中，来自杭州的项目也占据着绝对主要的比例。而此次德信中国仅出手1宗项目，金额只有15.9亿元，而杭州本地小房企宋都股份却果决的拿下5宗土地，耗资45.8亿元。而德信中国是有意收手，还是竞争力有限呢？

责任编辑：公司观察