探访北京“最划算”学区房：近千万一套，定点上中关村三小

原标题：探访北京“最划算”学区房：近千万一套，定点上中关村三小

撰文 | 刘培

如同走在宾馆里的长走廊一般，光线很暗，跺一下脚，天花板上的灯才亮起。走廊两边嵌入的是8道风格迥异的门，住着8户人家，户型相似，全是大开间。

房子很难住，很多房子是开发商自带的简易装修，地板都翘了起来，厨房和卫生间的象牙白门隔开了客厅里的杂乱，门框紧贴着地板，锈迹斑斑。卫生间在角落里，马桶、洗手池和简易热水器占满了空间，人几无下脚之地。厨房走道逼仄，只能一人通行。

这里是位于北京市海淀区万柳“富人区”的蜂鸟家园。小区里只有4栋楼，共有1296套房子，8成户型为40-50平方米的大开间。站在园区内，放眼望去，由一扇扇窗户密密麻麻堆积成的墙面酷似“蜂巢”。

小区里的房子虽差，但它是非常优质的学区房，按照多校划片原则，买了它几乎等于拿到了北京顶级学府中关村三小的入场券。此外它周边的教育资源也极佳，比邻中关村，斜望北京大学、清华大学、中国人民大学等知名学府，数千米外还有云集上百家辅导机构的海淀黄庄。

位于北京最优质教育资源的中心位置，让它的房价在过去十多年来一直呈现上涨态势，而最近几个月时间它的单价更是一路上扬，追至21万元/平方米，增幅超过30% 。

这相当于一套大开间，就要花费1000万元。问题是，那些为了让子女上个好学校的家长们，这1000万花的值吗？

“入场券”

对于全职妈妈李文丽来说，蜂鸟家园的最近一轮疯涨，她是受益者。

2016年，孩子刚刚2岁半，李文丽突然发现，身边经常一起遛娃的妈妈们，因为孩子到了入学年龄，都效仿“孟母三迁”陆续搬走了。

李文丽那时的家在朝阳区，所在小区派位的小学极其普通，那是典型的“教育洼地”。她心里开始慌起来，跟家人商量后，决定卖了正在住的四居室，买一套学区房。

众所周知，北京教育资源最好的地方是西城区和海淀区，随后3年多时间，她几乎踏遍了西城区和海淀区的所有顶级小学，包括西城区的实验二小、宏庙小学、育翔小学，以及海淀的人大附小、中关村三小等。

她专挑选孩子放学时去，学校门口会有很多接孩子的家长，这个时间方便她打听情况，譬如学校设施好坏，有没有新风系统，教育环境如何等等。她通常还要绕着学校走几圈，观察周边建筑，有没有医院——如果有医院，会不会影响地下水质，进而影响到学校的用水安全。

通盘考虑下来，她更倾向于去西城区买学区房。西城区的好处是，小升初派位直升的中学多数是重点中学，教育资源比较均衡。而在海淀，教育资源不均等，小升初的派位中学质量参差不齐，六小强提前“掐尖”择优，加剧不均等，导致家长和孩子为进好的中学，鸡娃不止，压力极大。

2019年底，下定决心的李文丽卖了房，手里握着将近一千万，准备踏入西城区，但是随后一场全球性的新冠疫情打乱了她的计划。

国内疫情还未结束时，西城区针对学区房的政策又变了。2020年4月28日，西城区出台多校划片政策。新政要求，2020年7月31日之后买房落户的生源，不再对应单一学校，将接受随机摇号，派位入校。比如说，奔着实验二小的李文丽，即使花费千万买了房，孩子也不一定能上实验二小了。

多校划片，是北京市近几年陆续推出的调控学区房的政策，对炒学区房现象杀伤力极大。对学区房市场极其敏感的中介梁文硕发现，西城优质学校宏庙小学的学区房，在“731政策”出台后的3个月，一套房子都没卖掉。

很多原本考虑西城学区房的人，只能涌入另一片教育高地海淀区，包括李文丽在内。海淀名校众多，其中人大附小早早被她排除在外，因为它对学区房有落户年限要求，必须4年半以上，她的孩子已近入学年龄，根本等不及。她的视线集中在另一所名校——中关村三小身上。

海淀虽然早在2018年4月28日也出台多校划片政策，但是中介告诉李文丽，中关村三小的学区房，在过去2年时间里招生并未受影响，没有发生调剂到其他学校的情况。

“长期以来，三小对应学区户数仅8000多户，即使算上后来添加的万泉新新、光大花园等四个双选学区，也才1.3万多户，远远满足不了三小的学位招生。”中介给她分析，“现在三小每年招生18个班，还可以再扩到22个班，远远没有达到饱和程度。”

中关村三小对应的学区房有14个。其中蜂鸟家园因为户型小，总价相对较低，是家长们抢的最主要对象。

正当李文丽准备入手时，但她发现，蜂鸟家园的房子太抢手。中介刚跟她说有一套蜂鸟家园东向的房子，她还没来得及看，就有其他人抢先订了，中介告诉她“对方连看都没看”。

“最好的时候，蜂鸟家园的销量几乎占据万柳销量的1/3。”昔日销售冠军刘明熹说。反观周边其他学区房，多是低密度、大户型的豪宅，像万柳书院、万城华府等小区，面积都在200平方米，总价要在5000万元以上，就连蜂鸟家园旁边的塔楼康桥水郡、涧桥的两居也要1500万元以上。

李文丽还算果断，她在去年7月以不到800万的价格，入手了一套蜂鸟家园的大开间，没想到从那之后，房价就开始猛涨。

房产中介梁文硕发现，自去年7月以后，找他买房子的人突然多起来，而他手上的房源却越来越少。严重的供需不平衡，使得蜂鸟家园的价格水涨船高。

当时的情况是，几乎都是在“抢房”，一套房源出来，往往都有三四个人在排队。同样的房子，这个业主以780万刚刚卖掉，另一套房源推出来，业主就把价格就调到了810万。

根据市场上旺盛的需求，在一次直播中，梁文硕预测房价在2021年春节前将会上涨到950万。当时很多人在下面留言，骂他带节奏，助推房价。

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他现在回想起来，自己还是过于保守了。谁也没想到，蜂鸟家园的房价在今年3月爬上历史高峰，一套51平方米的朝东房间，被炒到1030万。在过去5个月的时间，房价上涨了28%。

价格的上涨，对李文丽来说，像是对她3年辛苦择校的意外补偿和安慰。她原以为自己买的房子，已经涨到了天花板，没想到半年后，又涨了近200万。

庞大的触角

蜂鸟家园和中关村三小的粉色教学楼（现在的南校区），于2003年同一年建成。

当时，蜂鸟家园还没有学区房的属性，它的定位是国内比较稀缺的小户型楼盘，主打客户群体瞄准在中关村上班的年轻一族。新盘不过每平方米7000元，一套房总价不过30万，主要被一些中关村科技公司买来，作为福利房， 招徕优秀的高科技人才。

此后蜂鸟家园的学区房属性逐渐突出，尤其伴随中关村三小北校区在2015年落成，中关村三小成为海淀区硬件设施一流的小学，周围小区房价亦是节节攀升。

在过去18年间，蜂鸟家园房价翻升近30倍，跑赢了全国楼市，也跑赢了很多中关村的科技公司。

2010年就到蜂鸟家园物业工作的文涛告诉AI财经社，当时发福利房的中关村科技公司，“好多都黄了。”

蜂鸟家园的房价出现过几次疯狂的涨价周期。除了最近这一次外，最疯狂的一次始于2016年下半年，房价每日都创新高，几个月房价几乎翻倍。直到2017年3月的“认房认贷”政策出台后，才扭转了蜂鸟家园上涨的势头。

对于房产中介刘明熹来说，那是一段令他十分怀念的时光。他记得最疯狂的时候，三四个买房人坐在会议室里，业主坐地起价，谁出的价高卖给谁。

房屋交易市场越活跃，对房产中介机构也就越有利。2016年，刘明熹所在机构在蜂鸟家园周边还只有一家店，现在已经扩张到三家。

刘明熹称，机构从一套房子交易中抽取的费用，一般是2-3个点，对于一家几个人的小门店来说，交易一套3000万元的房子，收取的中介费几乎就够一家店一年的人员成本了。

依靠活跃的交易市场，蜂鸟家园附近的链家，在短短几年就扩增到4家门店，中原地产3家，麦田和我爱我家各有2家。

除了规模扩张的中介机构，校外辅导机构也是疯狂进驻。

从朝阳跨区买到蜂鸟家园的刘敏感受最为强烈。她指着蜂鸟家园边的万柳中路说，“放眼望去，一路上除了家长就是培训班，基本上没有别的。”

蜂鸟家园的四栋楼里，唯有2号楼是商业楼，一共三层，其中二到三层都是各大应试辅导机构。小区北面100米，是派顿大厦，那里除了一楼底商有餐厅外，密密麻麻进驻的都是各大课外兴趣班和应试辅导班，包括艺术、口才、音乐、舞蹈、合唱团、美术及其考级，一应俱全。蜂鸟家园往西2公里还有辅导机构云集的金源购物中心，往东4公里则是教育资源最密集的海淀黄庄。

刘敏说，来这边上学，从不后悔。这边教育资源优越，辅导机构云集，十分方便，各种课外班几乎10分钟内路程都能找到。

她之前生活的朝阳，则完全不一样。在朝阳，她曾经想给女儿报学而思的一个热门辅导班，根本报不上名。但是海淀这边，只要你想上任何一个老师的课，培训机构都会给你安排。它知道海淀家长需求旺盛，会倾斜给最好的老师和资源。

“只要你孩子入了学，根本不用愁去哪报辅导班，孩子班级群里，都是各种辅导班、培训机构。”4月的一个下午，刘敏坐在蜂鸟家园的健身区石凳上，正看着孩子在健身器材边玩耍。孩子刚刚放学，半小时后，她将要送孩子去1号楼的辅导班，学习美术。

园区内的另一侧石凳上，是一年级刚刚放学的小宇。她一会要去蜂鸟家园的4号楼练字，眼下正坐在石凳上享受奶奶提前准备好的水果。“一天天的，连吃水果的时间都没有。”奶奶抱怨道。

海淀是片神奇的土地，像吸盘一样，各大辅导机构是触角。李文丽觉得，一旦迈入，你的心思就被这些触角缠上了。

临时驿站

白天，蜂鸟家园里是安静的，园区内很少能看到家长和孩子的身影。直到下午3点半，蜂鸟家园方才热闹起来。小孩子背着书包，在家长的带领下放学回家。

但很快，园区内将切换成另一幕。放了学的孩子，换上新装备，要么背后挎着大提琴，要么重新背上书包，跟在家长后面，穿过园区内的小道，走向四周各种培训机构里。

只有到了晚上六七点钟，蜂鸟家园的房子里，才能亮起一盏盏灯。但其实，住在这些用七八百万、甚至一千万买来的房子里的感觉并不好。

李文丽刚搬进蜂鸟家园时，狭小的空间令她十分犯愁。她已经尽量把东西压缩再压缩，依然把“鸽子窝”塞满了。为了节约空间，她还购买了上下铺和直抵天花板的柜子。

上下铺让她觉得重回了大学宿舍。室内装修很老旧了，她也懒得装修收拾，怕装修完格局更小了。反正这房子，她也没有要久住的打算。一旦孩子上了学，家里资金周转开，她就打算置换到周边的两居室或者三居室。

跟李文丽不同，刘敏买了房后并没有入住，“太拥挤了，住不下。”她在旁边的康桥水郡租了个两居室。中介一直打电话，问她要不要置换房子，卖掉蜂鸟家园的小户型，在旁边买套大的。

海淀为了调控房价，对学区房实行“6年一学位”。这也意味着，一套房子，原则上只能一个孩子（符合规定的二胎除外）小学6年毕业后，方能腾出学位，供他人使用。一套房子的学位期限主要是在孩子幼升小时，会作为一个重要入学标准，纳入小学入学资格审查范围。

刘敏有些疑虑：如果在孩子上学期间，卖掉蜂鸟家园的房子，虽说学位还在自家孩子名下，但很难说，如果后续有新的政策动向，导致孩子错失上学机会。她担心因小失大，所以拒绝了房产中介的提议，至少等孩子小学毕业后，她才会考虑卖房。

相比刘敏的谨慎，刘明熹接触的多个客户，他们购买蜂鸟家园，只不过是临时牺牲居住环境，“占个坑”，优先孩子上学。孩子一旦幼升小成功后，2到3年内，就会考虑把房子卖掉，去别处买一套大户型，适宜居住的房子。

毫无疑问，蜂鸟家园不过是家长和孩子们的临时驿站，因此他们也没有用心经营在这里的生活。

李文丽在这里住了大半年，还没有认识几个相熟的家长朋友，“这里的家长都太忙了，我们孩子还没有上学，跟他们没话题聊。”

在蜂鸟家园住了快3年的林海，一到周末就逃离此地，他觉得“这里没有生活”。

他一直没习惯蜂鸟家园的生活节奏，和邻居彼此也不怎么照面。住了3年，他只是和楼上的一户比较熟悉，因为双方孩子正好是同班同学。

他更喜欢城南的生活。一到周五晚上，就举家跑到那边的大房子里住。那里的房子宽阔舒适，带大阳台，邻居也相熟，大家聚餐吃个烧烤，气氛很融洽。周日下午再折回城北。

对于住在这里的业主来说，他们更在意的是有关学区房政策的变化，这直接决定了他们手中握有的房子升值还是贬值。

最新的政策变化就发生在上个月。4月23日，海淀区公布义务教育阶段入学政策细则，继续收紧学区房落户上学政策。家长们最为焦虑的“电脑派位”、“区内调剂”字眼也出现在细则中。

海淀万柳的家长微信群里一时惊慌失措，所有已买房未上学的家长，准备买房的家长都慌了，他们担心自己买到了高点，最忧虑的是买房上中关村三小的风险似乎变大了，观望人群越来越多，都在等待6月海淀学校的招生工作具体执行情况出台。

很明显的效果是，当月，蜂鸟家园的房价就降下来了，50平方米上下的房子，最高成交价是960万，同比3月下降了70万，成交量也在下滑。5月，房价继续下滑。

刘明熹说，政策不明确下，家长都在观望，价格自然就下来了。

不过，在家长群里，一位家长说“学区房还是会买的，就像赌场的门票一样，不买连赌的资格都没有”。另一位家长在下面回复了“+1”。

对于孩子已经上学的部分家长来说，更愿意相信房价还是会继续涨。

尽管蜂鸟家园的房价略微滑落，“都属正常波动。”一位家长坚信，长期来看，货币政策宽松下，“钱都是聪明的，它会自己找到更有增值保值空间的资产。”

然而，政府早就注意到蜂鸟家园房价迅速上涨的不正常现象。今年4月，北京市住建委会同相关部门专项检查了数个重点小区，其中就包括蜂鸟家园，并处罚了炒作学区房的相关中介机构。

很显然，在政策的影响下，蜂鸟家园的房价未来还会波动，但至少，过去那种疯涨的年代已经一去不复返了。

（文中受访者均为化名）

责任编辑：张正君