网传中基协要求暂停房地产供应链非标业务,房企融资四面楚歌
搞钱的“灰色地带”被监管,房地产企业融资四面楚歌
被资本市场戏称为“三傻”之一的万科A (000002.SZ),估值又跌至了历史低点,即便公司员工持股计划增持,亦未能阻止股价下跌的颓势。截至5月24日收盘,万科股价报收26.19元,较3月初33.5元的高点已跌去两成。
保利地产、招商蛇口、绿城中国等龙头房企今年股价均呈下跌态势。从板块表现看,24日上证地产指数(000006.SH)为6097.53点,自四月中旬以来整体震荡下行,板块估值也处于近十年的较低水平。
自“三道红线”流出以来,房企以高杠杆支撑增速的模式被瓦解,这是板块低迷的重要因素之一。而近日信息显示,房地产供应链非标融资有收紧趋势,基金子公司对该类产品的备案被叫停,再次折射出房企融资艰难的现状。
对此有投资机构人士告诉第一财经,确实听到上述传闻,房地产供应链类非标产品是开发商融资渠道之一,如果被围堵融资难度会进一步加大。一位私募机构人士、一位千亿房企CFO均证实了上述消息的真实性。
房企融资的“灰色地带”
地产板块此轮下跌,受“三道红线”影响颇为深远。2020年7月初,上证地产指数曾站上7120点,但自8月份融资新规则流出后,板块表现一路向下,甚至曾于今年2月初跌破6000点。
身处资金密集型行业,融资环境的风吹草动都会对房企有所影响。近日,房地产供应链类非标产品收紧的传闻,再次触动了市场敏感的神经。
消息显示,基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品,主要是购房尾款资产。通过基金子公司等资管计划作为通道的“非标”融资此前一直存在,但该协会窗口指导机构,要求暂停此类产品备案。
多位业内相关人士证实了该消息的真实性。“房地产供应链类非标产品主要是险资渠道和基协渠道。”某千亿房企CFO对第一财经表示,他所在的企业发行的均为标准化产品,目前未受上述监管收紧影响。
一位投资机构人士也告诉记者,确实听闻中基协要求暂停房地产供应链非标业务,主要是基金子公司的产品,供应链ABS等标准化产品不受影响,但目前发行人也比较困难。“房企本身融资就比较难,又少了一个渠道。”
房地产供应链融资,即以房企应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资。标准化的房地产供应链产品主要指在交易所发行的ABS和在银行间市场发行的ABN;非标产品主要由信托机构、券商资管\基金子、证券公司等发起。
此次监管动向,主要涉及非标准化的供应链类产品。以基金子发起的私募资管计划为例,其交易结构为:基金子作为管理人设立资产管理计划,受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权,房企则将自身信用嵌入产品。
近两年,房企其他融资渠道受限,不断通过供应链ABS方式进行融资。中指院数据显示,2020年房地产供应链ABS发行规模共计1846.7亿元,同比增长18.0%,在房地产ABS发行总规模中占比59.1%。
安信证券认为,房企参与供应链融资有三方面好处。一是延长付款账期;二是隐藏有息负债,供应链融资对应房企资产负债表内的应付账款,不在有息负债内,可美化净负债率等指标;三是节约土地增值税等成本。
西政资本也表示,房地产供应链融资天然带有融资出表的动机和属性。比如房企通过商票等形式完成对自己可控的施工单位、材料供应商的款项支付后,后者利用对开发商的应收账款取得融资,并通过各种方式变相回流给开发商。
值得注意的是,由于供应链融资的原始权益人是保理公司,在过去一段时间内一度不被作为房地产融资进行监管。标准化的供应链类产品ABS和ABN,则分别在 2019年、2020 年才被限制只可借新还旧。
安信证券称,如果基金子公司备案房地产供应链类产品被暂停,该变动为非标监管领域的“政策补丁”。此前,这类产品因不被列为房地产融资,而不违反中基协《备案管理规范第 4 号》的规定。
供应链融资受影响
房地产供应链类非标产品若收紧,对开发商影响多大?
业内认为,当前房地产供应链融资以标准化的ABS、ABN 为主流,非标占比相对不高,而前者监管相对稳定,对行业大部分公司的影响相对有限。
但安信证券指出,该监管动向反映出“房住不炒”的调控基调未改变,监管对房地产融资的规范一直在持续; 如果进一步推进,需对非标融资较多的房企保持关注,其再融资稳定性可能受影响。
一位投资机构人士则称,如果监管暂停“基金子+供应链非标产品”,房企融资渠道将进一步收窄,融资难度会继续加大。
因非标数据不可获得,从房地产供应链 ABS\ABN情况看,存量余额在100 亿以上的房企有 5 家,为万科、远洋、碧桂园、龙湖和绿城,存量分别为 577.3亿、 514.0亿、140.0亿、119.4亿、104.7 亿元,该数据基于安信证券。
西政资本认为,房地产供应链非标产品被堵,显示出中基协对房地产供应链融资纳入涉房融资进行监管的决心。这也是继5月8日中基协通报资管计划不得投资购房尾款资产后,又一极具杀伤力的融资监管措施。
实际上,诸多信号均显示出,房企融资环境趋紧的苗头并未扭转,开发商找钱已越来越难。
近日,中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划·案例通报(2021年第2期 总第2期)》,同样提到了资管计划投资购房尾款资产的问题。
该协会认为,资管计划投资购房尾款,虽不属于正向列举的禁止投向,但实质上为房地产企业资金周转提供便利,一定程度上增加了房地产企业融资杠杆,与国家产业政策及“房住不炒”的导向不符。
为进一步规范此类业务,协会已将前述情况报告至监管部门,并开展专项抽查工作。同时,证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款资产,存量产品应有序压降购房尾款投资规模,到期后不得展期。
从公开市场发债数据看,房企融资环境也不容乐观。贝壳研究院数据显示,2021年4月,房企境内外债券融资共发行90笔,较上月减少8笔;发行规模折合人民币约936亿元,环比减少3.4%,同比减少7.3%。
该研究院分析师认为,降负债是房企当前重要目标,不少房企下调了新增发债规模增速,预期二季度房企债券融资规模受偿债规模、土地双集中政策以及房企自身销售回款等因素影响,会出现阶段性波动。
一位券商人士告诉记者,集中供地之下,大型龙头及央企迎来发展机遇,但它们能否利用好红利也是考验。房地产的生意比以前难做了,未来的赢家属于拥有核心竞争力、强运营能力、多元发展能力的企业。
不过,多位业内人士均表示,房企业绩增速较低的时间点基本上就是2020年,经过2017、2018年高价地的集中释放,2021年随着行业销售规模进入相对增长的阶段,房企利润率也有望得到修复。
对地产股来说,在调控政策及行业基本面影响下,地产板块仍在低谷艰难徘徊。海通证券研报指出,虽然地产行业平稳发展,但万得房地产指数走势依旧偏弱,没有摆脱向下运行的态势,尚没有企稳迹象。
除去融资等政策影响,房企盈利空间收窄,也是板块被压制的重要因素。
据中信建投测算,近期集中供地的各城中,重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上,其中杭州的各项目平均隐含毛利率则在12.8%,无锡的为17.4%,重庆则仅有6.7%,房企赚钱越来越难已是事实。
海通证券认为,经过几个月的向下调整,目前房地产指数面临企稳反弹的窗口期。一季度我国房地产行业景气度不错,因偏低的估值和较高的业绩确定性,行业龙头和部分二线龙头具有较高的安全边际。
责任编辑:梁斌 SF055
李雪琴回应被中消协点名:对直播数据统计过程不知情
近日,中消协发布《“双11”消费维权舆情分析报告》。中消协点名了汪涵、李佳琦和李雪琴。其中报告显示李雪琴参与的一场直播带货涉嫌机器刷量数据造假。据此,李雪琴工作室发布声明,表示李雪琴本人及工作团队未参与任何直播运营,对直播数据统计过程毫不知情。并表示将坚决抵制直播数据造假行为,支持电商直播带货,秉承真诚对待消费者、传播正确导向、遵守相关法律法规、促进行业健康发展的理念。责任编辑:张玫0000“当时一声巨响!”直击沈阳燃气爆炸事故现场
据沈阳市和平区通报,10月21日8时20分,沈阳市和平区太原南街222号发生爆炸,引爆冲击导致附近楼体受损,现场一辆公交车被波及。目前,事故已造成3人死亡、30余人受伤,伤员均已送医救治,事故调查及后续救援工作正在进行中。据事发地附近刘全生鲜超市一楼水果销售人员介绍,事发时街面上人员较少,突然一声巨响,谁也不知道哪里发生了什么。“紧接着,窗户外玻璃、墙体碎裂哗哗往下掉。”该销售人员对记者说。0001印度新冠疫情放缓 仍存较大不确定性
新华社新德里11月3日电综述:印度新冠疫情放缓仍存较大不确定性新华社记者赵旭8月底以来,印度新增新冠确诊病例和现存活跃病例的数量不断下降,疫情渐趋好转,印度政府也及时调整了防疫政策。但相关人士指出,由于印度民众的防疫意识趋于淡薄,且当前正值一年一度的节日季,不少商业场所持续出现人群聚集现象,未来印度疫情发展仍存较大不确定性。0001新三板转板公司又多一家 前两名为观典防务和翰博高新
【深圳商报讯】(记者钟国斌)继观典防务之后,又有一家精选层公司宣布转板。翰博高新称,8月13日,公司召开的董事会会议审议了《关于公司申请向深圳证券交易所创业板转板上市的议案》。同时,公司还计划申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌,不过终止挂牌尚需以获得转板上市同意为生效条件。0000