新城控股短债腾挪避红线：母公司净负债率转增 科技公司成拿地外壳

原标题：新城控股短债腾挪避红线：母公司净负债率转增 科技公司成拿地外壳

中国科技新闻网5月26日讯 （陈勇敢） 王振华，新城控股实际控制人，5年刑期未变。

5月19日，新城控股原董事长王振华猥亵女童案迎来终审。上海二中院裁定，王振华被判处有期徒刑5年。

从2019年7月王振华被捕迄今，新城控股继续狂奔。中国科技新闻网注意到，2020年，新城控股负债继续扩大，母公司新城发展骤然回升的净负债率，外界直指母公司和关联方或为其短期借款腾挪的“暗箱”。

地产公司转型热潮之下，新城控股新设的科技子公司，披上科技的外衣，内里仍是房地产开发的主色。

母公司净负债率转增

监管三条红线，新城控股只有资产负债率一条踩线。

数据显示，截至2020年末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%， 净负债率为43.65%， 现金短债比为1.68。仅资产负债率超过监管70%要求，在房企中处于中上游。

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新城控股母公司新城发展净债务权益比例转升 来源：新城发展2020年报

然而，母公司新城发展的净负债率却骤然转升。新城发展2020年报显示，2020年，该公司净债务权益比率升至50.7%，相比2019年的38.5%，增长幅度超过30%。

新城发展在年报中解释，净债务权益比率系借款总额减现金及受限制现金之差异与总权益的比值。显而易见，借款总额是影响该比率的核心因素之一。

截至2020年末，新城发展一年以内借款总额超过312亿元，超出子公司新城控股逾100亿 来源：新城发展年报

数据显示，2020年，新城发展借款总额增至1046.43亿元，而在2019年，其借款总额为878.47亿元，增幅近20%。

具体而言，新城发展1年以内到期借款312.27亿元，相比2019年减少96亿元；1-2年借款金额368.67亿元，同比增长57.67亿元。

新城控股的短期借款，也随着新城发展同向变动。截至2020年12月末，新城控股的短期借款为4.75亿元，而在2019年为6.91亿元。

长期借款占比高是房企的常规操作。虽然短期借款金额极少，新城控股一年内到期的长期借款金额仍然超过200亿元，达到202.82亿元。

对比之下，母公司新城发展312.27亿元的一年内到期借款，超出新城控股100亿元。

值得注意的是，新城控股系新城发展最主要的运营主体。2020年，新城发展实现整体营收1461.19亿元，其中新城控股实现营业收入1454.75亿元，营收占比99.56%。

资产和负债方面，截至2020年末，新城发展总资产5444.88亿元，负债总额4630.18亿元；同期新城控股总资产为5377.53亿元，负债总额4556.14亿元，占新城发展资产和负债总额的比例分别为98.76%和98.4%。

这也意味着，除却新城控股负债后，新城发展其余公司主体的负债总额为74亿元——这些新城控股的关联方却对应着超过100亿元的短期借款，新城控股借母公司和关联方进行短期债务腾挪，从而提升现金短债比水平的意图明显。

值得注意的是，虽然账面上常年趴着数百亿现金，新城控股产生的利息收入，却也明显和正常利率水平不匹配。

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数据显示，2018年和2019年，新城控股货币资金分别为639.41亿元和624.24亿元，同期产生的利息收入分别为4.55亿元和5.12亿元，按此简要计算的年化利率水平仅为0.71%和0.82%。中国货币网公布的利率数据显示，1年期存款基准利率为1.5%。对比之下，新城控股利息收入只有基准利率的一半水平。

而在利息支出上，新城控股达到了百亿之巨。2019年和2020年，该公司利息支出金额分别为122.06亿元和146.67亿元，其中借款和债券利息支出金额分别为55.96亿元和62.18亿元。

利息收入和利息支出之间的鸿沟，为新城控股的偿债能力横添阻力。

科技公司成拿地外壳

庞大的债务规模，使得外界对新城控股明股实债的质疑屡屡出现。

质疑的焦点，放在新城控股少数股东权益和少数股东损益不匹配的现象上面。2020年财报显示，新城控股2020年少数股东权益猛增，使得表外负债剧烈增加。

2020年，新城控股的少数股东权益占比约为38.41%，损益占比约为7.35%。少数股东拥有近四成净资产，却只获得7.35%的收益，投资回报率约为3.84%，少数股东权益与损益不相匹配，或存在较大规模的“明股实债”迹象。

据《长江商报》此前报道称，根据“明股实债”、公司担保等估算，2020年底，新城控股表外债务可能超300亿元，加上表内的1097亿元，实际债务预计超过1400亿元。那么，以此计算，公司净负债率可能会超过120%。

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2021年1月，王振华家族信托增持新城发展900万股股份 来源：港交所

需要指出的是，虽然王振华入狱已近两年，王振华的家族信托却动作不断。

据港交所权益披露显示，2020年6月1日，王振华家族信托以每股7.39港元的价格，增持新城发展276万股股份，耗资逾2000万港元。

2021年1月5日，王振华家族信托持有人陈静以每股6.04港元的价格，再度增持新城发展900万股股份，持股比例进一步增至69.11%。以新城发展截至5月25日收盘价8.54港元测算，王振华家族信托增持股份，4个月收益41.39%，浮盈2250万港元。

新城控股2020年报显示，王振华和陈静系夫妻关系，双方为一致行动人。

值得一提的是，房住不炒的大背景下，房企转型成为风潮，如碧桂园、恒大等龙头房企，在科技领域大手笔布局。热潮之下，新城发展也设立多家科技公司。经中国科技新闻网·科技地产梳理，多个科技公司的主营业务仍为房地产开发。

鸿郡科技的经营范围内并未明确标识“房地产开发” 来源：企查查

如成立于2020年9月的太仓鸿郡科技发展有限公司（以下简称“鸿郡科技”），该公司由新城发展最终持股66.73%，注册资本5000万美元 ，工商资料显示的经营范围为：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；智能机器人的研发；智能车载设备制造；智能车载设备销售。

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然而，新城发展2020年报却披露，鸿郡科技的主营业务为“物业开发及销售”。

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鸿昊教育的主营业务并非教育，同样是房地产开发 来源：企查查

此外，设立于2020年12月3日的鸿昊（南通）教育科技有限公司（以下简称“鸿昊教育”）注册资本3.6亿美元，所属行业为科技推广和应用服务业，其经营范围却以房地产开发经营为主。新城发展2020年报也清楚地列示，该公司主营业务为“物业开发与销售”。

新城控股2020年报亦披露，鸿郡科技和鸿昊教育的主营业务均为“房地产开发”。

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企查查一同披露的购地信息显示，2021年1月11日，鸿昊教育分别出资10.08亿元和10.59亿元，拿下启东市9.35公顷和8.15公顷土地。根据2021年4月披露的招标公告，上述地块将进行高层住宅建设，与教育和科技并无直接关联。就此情形，中国科技新闻网致函新城控股了解情况，截至发稿未获回复。

借科技之名，行房产开发之实，新城控股对地产的钟爱程度由此可知。

责任编辑：蒋晓桐