首批基础设施公募REITs发行在即 值得买吗？

首批基础设施公募REITs发行在即，值得买吗？

来源：读数一帜

顺丰REITs的表现归结于疫情影响、香港市场整体调整、顺丰业绩承压多重因素带来的结果，而仓储物流类REITs在中国市场的表现，也将在不久后得到答案

文丨 田志行

编辑丨郭阳

在“房住不炒”的政策基调下，公募REITs终于在基础设施领域落地。

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，提出在基础设施领域试点公募REITs（Real Estate Investment Trusts），明确公募REITs采用了“公募基金+资产支持证券”的产品结构，投资者通过购买公募基金投向资产支持证券，间接持有基础设施项目，并获得投资收益。

经过一年的努力，首批9单基础设施公募REITs正式获批，本周已经正式进入询价阶段，市场即将迎来不同于股票、债券的另一大类资产。

对于这一陌生的投资品种，机构投资者均显示出强烈配置意愿，但对普通投资者而言，根据动辄上千页的募集说明书来摸清公募REITs的全貌仍然有着不小的挑战，其中，底层资产的质地和上市后在二级市场的波动成为投资者关注的焦点。

公募REITs里装了哪些资产

本次获批的9单项目分别为：中金普洛斯仓储物流项目、浙商证券沪杭甬杭徽高速项目、富国首创水务项目、东吴苏州工业园区产业园项目、中航首钢生物质项目、博时招商蛇口产业园项目、平安广州交投广河高速公路项目、华安张江光大园项目和红土创新盐田港仓储物流项目。

按照底层资产类型可分为产业园、收费公路、仓储物流以及环保类项目，其中收费公路、环保类项目为收益权类REITs，仓储物流、产业园为产权类REITs。

以本次9单项目来看，产业园运营项目数量最多，包括华安张江光大园 REITs、东吴苏园产业REITs、博时招商蛇口产业园REITs，基金收入主要来源于经营性租赁收入、物业管理服务收入等，风险主要来自园区续租率。收费公路项目包括浙商沪杭甬杭徽REITs和平安广州交投广河高速公路REITs，主要收入来源于高速公路运营、通行费收入，风险主要来自周边其他高速、高铁分流。物流项目包括中金普罗斯仓储物流REITs，红土创新盐田港仓储物流REITs，主要的收入来源为租金和管理费收入，风险主要来自续租率及租户集中度。环保类项目包括富国首创水务封闭式REITs，中航首钢绿能REITs。前者的收入来源主要为基础设施项目形成的污水处理费收入，后者的收入来源为垃圾处理服务费、发电收入及餐厨垃圾收运、处置费。

以产权类项目为例，博时招商蛇口产业园REITs为深交所首单产业园类公募REITs，项目所在地为深圳南山区蛇口网谷产业园的万融大厦和万海大厦。从区位上看，项目地处中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”核心地带，作为招商蛇口的旗舰产业园，近三年出租率达到了85%。

中金普洛斯REITs为上交所“仓储物流类”基础设施公募REITs第一单，同时也是唯一有着外资背景的公募REITs项目。该REITs原始权益人为普洛斯中国，上海普洛斯将作为本基金和目标基础设施项目的外部管理机构，中金公司为基金管理人，基金运作期50年，预期募集资金53.46亿，原始权益人及其关联方拟参与战略配售的比例为20%。

根据募集说明书，中金普洛斯REITs的基础设施资产由位于京津冀、长三角、大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的7处普洛斯仓储物流园组成，总建筑面积为70.50万平方米，估值约53.46亿元人民币。截至2020年底，资产总体出租率约98.7%。

由于投资集中度高度集中，该产品的收益情况也将高度依赖于目标基础资产的质地及运营情况。作为全球仓储物业龙头，普洛斯也在近两年面临一些财务隐忧，在2020年经历了评级负面事件。

2020年7月，穆迪给与普洛斯 “Baa3”发行人评级与高级无抵押债务评级，同时还确认了其中期票据（MTN）“（P）Baa3”高级无抵押临时评级。同时，穆迪将普洛斯的展望从评级观察中调整为“负面”。穆迪表示，此次评级确认主要反映了穆迪对普洛斯的预期，即在资产负债表向基金管理平台的资产大规模货币化的推动下，普洛斯的财务杠杆将在未来12个月大幅提高。

不过，中诚信仍然维持其主体及债项AAA评级。中诚信认为，普洛斯中国的控股股东普洛斯集团为全球领先的现代物流流设施提供商，拥有领先的行业地位，2019年公司仓储物业租金收入仍保持在良好水平，拥有较为充足的项目储备和畅通的融资渠道。

扩张高度依赖债务融资的普洛斯在今年意外出现了债券取消发行。3月，普洛斯中国表示，由于近期市场波动较大，公司融资安排有变更，拟取消公司2021年度第一期中期票据的发行。

如何衡量投资价值

虽然和固收产品有着类似低风险投资属性，但和债券相比，基础设施公募REITs无定期的利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。

现金分派率是衡量公募REITs收益的核心指标，根据发改委的定义，预计现金分派率=预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，即REITs投资人可预期的年化分红回报率。

根据招募说明书，首批9单基础设施公募REITs的现金分派率在4.1%到12%之间。其中，特许经营权类项目现金分派率较高，2单高公路类项目的现金分派率超过10%，而产权类则较低，如中金普洛斯项目、招商蛇口产业园项目的预计现金分派率仅高于4%。对比可以达到相同收益水平、产品更加透明的“固收加”产品，公募REITs或将面临不小的挑战。

REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人的运营能力和资源禀赋要求较高，这对基金管理人提出了更大挑战，那么管理费又与大众熟知的股票、债券基金有何不同？

对比9单项目可以看到，管理费一般分为固定管理费与浮动管理费两项，以中金普洛斯仓储REITs为例，固定管理费为募集规模的0.7%，高于其他项目，浮动管理费首年为租赁收入的5%，从次年开始，当收入大于3.8亿元时，浮动管理费为收入的5.2%，低于3.2亿元时，浮动管理费为4.8%，在两者之间时为5.0%。

目前，投资人还担心REITs上市后的折价问题，流动性不佳或将带来场内入手的机会。

成熟REITs市场的经验或许值得参考。香港是中国企业发行REITs的主要市场市场，近期，由国内物流行业龙头发行的顺丰REITs在香港上市，与普洛斯有一定的相似性，基础资产为位于香港、芜湖、佛山的三处物业，是香港市场唯一一个底层资产为物流地产的REITs。不过，顺丰房托上市后的二级市场表现并不如意，单日下跌超过16%。市场将顺丰REITs的表现归结于疫情影响、香港市场整体调整、顺丰业绩承压多重因素带来的结果，而仓储物流类REITs在中国市场的表现，也将在不久后得到答案。

责任编辑：杨红卜